當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須讓投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型,否則住房型消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)

　　緊要問題仍然是房地產(chǎn)的價(jià)格是投資者來(lái)定價(jià)還是消費(fèi)者來(lái)定價(jià)

　　十項(xiàng)措施、四萬(wàn)億總投資,最近國(guó)務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施引起了全世界矚目(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)。在“國(guó)十條”中,房地產(chǎn)政策同樣是十分重要的地位。但是,“國(guó)十條”的房地產(chǎn)政策是什么?其意義如何?它能夠把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向哪里?它能否對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用?對(duì)于這些問題,“國(guó)十條”出臺(tái)后,討論的意見很多,大家都能夠從各自的角度來(lái)看及詮釋對(duì)房地產(chǎn)的影響。本文也是對(duì)“國(guó)十條”房地產(chǎn)政策的一點(diǎn)理解。

　　首先,從“國(guó)十條”來(lái)看,房地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性得到了充分肯定。但是,大家都知道,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式與途徑有多種多樣,而不同的房地產(chǎn)模式,房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會(huì)很大。比如,房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式,如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開,并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展,如香港；也有以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,但目前國(guó)際上這種情況比較少,因?yàn)檫@種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源；絕大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　在“國(guó)十條”中,房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn),重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。比如說(shuō),在“國(guó)十條”的第一條,強(qiáng)調(diào)安居工程對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性。也就是說(shuō),政府希望通過(guò)財(cái)政支出來(lái)加強(qiáng)廉租屋、棚戶區(qū)住房改造、農(nóng)村居民的危房來(lái)改善弱勢(shì)居民基本居住條件。這樣,不僅可以通過(guò)政府直接財(cái)政投入增加投資及改善居民的住房條件,也可以擴(kuò)大居民的住房條件來(lái)帶動(dòng)居民內(nèi)需。

　　而在安居工程的基礎(chǔ)上,中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億來(lái)加大對(duì)保障性住房建設(shè),以此來(lái)解決1300萬(wàn)戶居民的基本住房問題。如果說(shuō)1300萬(wàn)戶居民的住房以每戶一套,每一套為90平方米,也就是說(shuō),三年內(nèi)生產(chǎn)保障性住房可達(dá)到11萬(wàn)億平方米,相當(dāng)于2007年全國(guó)商品房銷售總面積150%。這樣一個(gè)量的投入,可以看到中央政府改善居民基本住房條件的決心。

　　其次,“國(guó)十條”在加強(qiáng)安居工程及保障性住房的基礎(chǔ)上,把商品房發(fā)展放在個(gè)人自住型消費(fèi)上。也就是說(shuō),對(duì)于個(gè)人合理的自住型住房購(gòu)買,政府通過(guò)信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場(chǎng)等鼓勵(lì)個(gè)人住房購(gòu)買。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計(jì)劃分配中走出不久,住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場(chǎng),也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求。但問題是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須讓投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型,否則住房型消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題,就在于這種轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒有開始。因此,從“國(guó)十條”所顯現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)政策意蘊(yùn)來(lái)看,未來(lái)的商品房市場(chǎng)就是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)甚至是合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)中,其價(jià)格基本上是由消費(fèi)者實(shí)際支付能力來(lái)決定的。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然保留在以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格上,要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)是根本不可能的。

　　第三,既然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng),那么對(duì)房地產(chǎn)投資政策應(yīng)以謹(jǐn)慎為主。既應(yīng)認(rèn)識(shí)到必須嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,也應(yīng)認(rèn)識(shí)到投資型房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可持續(xù),而且也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)的根源所在。正是在這樣的一個(gè)認(rèn)知基點(diǎn)上,最近不少人鼓吹放開第二套住房的政策看來(lái)不太容易得到響應(yīng),估計(jì)相關(guān)政府部門不會(huì)冒如此巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此,“國(guó)十條”的房地產(chǎn)政策及意蘊(yùn)十分明確,房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn),也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,對(duì)于這兩個(gè)方面,“國(guó)十條”有各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)。同時(shí),“國(guó)十條”清楚明確表示,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作與投機(jī)不僅不鼓勵(lì)而且嚴(yán)格遏制,要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)上來(lái)。

　　當(dāng)前的緊要問題仍然是房地產(chǎn)的價(jià)格是投資者來(lái)定價(jià)還是消費(fèi)者來(lái)定價(jià)。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定價(jià)權(quán)”不能夠轉(zhuǎn)移,那么要通過(guò)商品房來(lái)激勵(lì)居民住房消費(fèi)并非是一件易事。而且,就當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定價(jià)權(quán)”轉(zhuǎn)移是一種必然,任何人改變不了,任何政策也改變不了。(作者易憲容 系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)