最近很火的一個(gè)話題就是關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)是底的判斷。在我個(gè)人看來(lái)，不論是從各項(xiàng)指標(biāo)或是行業(yè)特性來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫和繼續(xù)下行的空間都是存在的。

　　各項(xiàng)指標(biāo)顯示房?jī)r(jià)現(xiàn)在依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其基本面和成本，下行空間猶存。

　　首先從人均收入來(lái)看。人均可支配收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是3-5倍。我們假設(shè)中國(guó)人均年收入10萬(wàn)元，大家可以計(jì)算其合理的房?jī)r(jià)是30萬(wàn)-50萬(wàn)元。這是在人均可以接受的范圍之內(nèi)的，所以一線城市低價(jià)房(接近30萬(wàn)-50萬(wàn)元)或許好賣，高于此的可能都要面臨繼續(xù)降價(jià)往這條線上靠的窘境。但是這個(gè)指標(biāo)被房貸政策所掩蓋了，在國(guó)家GDP為綱、地方政府加大房地產(chǎn)開發(fā)力度以及市政工程為主的理念下，國(guó)家開始引進(jìn)按揭買房政策。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)被簡(jiǎn)單包裝后變成了"首付"房?jī)r(jià)，因此大量首付需要30萬(wàn)-50萬(wàn)元的房子被搶購(gòu)一空，這使得大量中產(chǎn)階層瞬間淪為房奴，并大大刺激了房地產(chǎn)的爆發(fā)式發(fā)展。

　　其次從租售比來(lái)看。按照按揭貸款的年限計(jì)算，中國(guó)合理的租售比我的計(jì)算是略小于1∶360-1∶240，通過這一比例就可以計(jì)算出現(xiàn)在大部分城市房?jī)r(jià)依然存在泡沫；而且從投資房產(chǎn)的角度來(lái)看，租售比一定要大于貸款利率+折舊率的時(shí)候，炒房團(tuán)才會(huì)有沖動(dòng)來(lái)抬高房?jī)r(jià)。簡(jiǎn)單計(jì)算下來(lái)應(yīng)該是1：146的時(shí)候。當(dāng)然這是理論值，實(shí)際情況中人性的貪婪以及資金的不同屬性都會(huì)使這一數(shù)值趨于縮小。

　　再次從房?jī)r(jià)上漲幅度與GDP增速的關(guān)系來(lái)看。GDP去年依然保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，而相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格的增速接近兩位數(shù)，總體來(lái)說(shuō)還是健康的。但是速度健康不代表絕對(duì)價(jià)位健康，我們要看到以前的年份積攢絕對(duì)價(jià)位的泡沫量是多少。

　　最后從房地產(chǎn)的成本來(lái)看。從專業(yè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)成本涵蓋了土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政公共設(shè)施費(fèi)用、各種稅費(fèi)(契稅免了)、房地產(chǎn)流通費(fèi)等。這些費(fèi)用基本都可以根據(jù)不同的城市水平來(lái)進(jìn)行一定的限定。經(jīng)過簡(jiǎn)單的計(jì)算，可以得出這些成本(除去公關(guān)費(fèi)用)與樓房實(shí)際銷售價(jià)格依然差價(jià)很大，利潤(rùn)相當(dāng)可觀。而且從最近一些樓盤中大幅度降價(jià)10%-30%不等中也可以看到，過去這些利潤(rùn)可都是由消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)的，現(xiàn)在只是開發(fā)商讓出來(lái)為了銷售罷了。

　　粗放的行業(yè)特性預(yù)示房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。

　　有數(shù)據(jù)顯示：2006、2007年的房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)增速分別是44.39%和106.40%，而凈資產(chǎn)收益率卻只有很少的10.89%和14.96%。很顯然大幅的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)并沒有使行業(yè)的投資者盈利效率和份額得到提高，而只是使資產(chǎn)額大幅度增加，這里面就會(huì)蘊(yùn)含大比例負(fù)債率的可能。而一旦國(guó)家開始調(diào)控，例如今年前期的貨幣緊縮以及銷售不暢的情況，其粗放型經(jīng)營(yíng)的弊端立馬呈現(xiàn)，大量房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。再加上前期貨幣緊縮的政策又使得企業(yè)不得不"另辟蹊徑"去進(jìn)行融資，這樣就會(huì)逐漸推高企業(yè)負(fù)債率，對(duì)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極大的副作用；而且現(xiàn)在已經(jīng)步入11月，房地產(chǎn)商即將面臨還貸以及清算賬務(wù)的雙重壓力，這都使他們?cè)谖磥?lái)的兩個(gè)月內(nèi)會(huì)繼續(xù)降價(jià)銷售。保守測(cè)算，房?jī)r(jià)從現(xiàn)在到年底還會(huì)下行5%-10%。

　　雖然房地產(chǎn)泡沫的存在以及下行空間是無(wú)疑的，但是由于房地產(chǎn)以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條占到所有GDP的40%，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)肆虐的今天，中國(guó)短期內(nèi)除了加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，也真的是別無(wú)他法。所以，可以看出房地產(chǎn)由于其自身的屬性以及在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊性也必然不可能跌到所謂的成本區(qū)域。但是，短期內(nèi)由于這種向下趨勢(shì)的慣性以及大家持幣待購(gòu)的心理，仍然會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步回落。(來(lái)源：北京商報(bào)）