第一演播室

　　中國(guó)證券網(wǎng)

　　樓市尚未見(jiàn)底

　　市場(chǎng)信心需要更多“實(shí)惠”提振

　　活動(dòng)策劃：唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉賓：仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事 陳立民

　　抄底，又見(jiàn)抄底。似乎只要是發(fā)生深度調(diào)整的市場(chǎng)，總會(huì)相伴著抄底的討論。根據(jù)媒體報(bào)道，高富諾及美林等海外投資機(jī)構(gòu)，仍然對(duì)中國(guó)市場(chǎng)興趣不減，分別籌措到金額不等的基金意欲投向中國(guó)樓市。豪宅市場(chǎng)是否真的已回暖？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的見(jiàn)底了？上證第一演播室就此話題請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士做答。

　　市場(chǎng)見(jiàn)底要到明年

　　主持人：近期關(guān)于外資抄底中國(guó)豪宅市場(chǎng)的話題較多，您對(duì)此如何看待？

　　陳立民：何時(shí)是底部？究竟有沒(méi)有見(jiàn)底？我認(rèn)為不是。房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是無(wú)跡可尋，可以整理出一些市場(chǎng)觸底的征兆。就以上海股市為例，2005年跌至“冰點(diǎn)”998，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)信心可謂全無(wú)，幾乎沒(méi)有成交量。就在“冰點(diǎn)”出現(xiàn)之時(shí)，推行股改的政策出臺(tái)，從而引發(fā)了投資者信心，推動(dòng)市場(chǎng)一路向上。同理，如果樓市同樣無(wú)法產(chǎn)生成交，大家都不拿樓市說(shuō)事了，那么，就說(shuō)明樓市“冰點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)了。但現(xiàn)在，還沒(méi)有到這地步，所以我覺(jué)得并未見(jiàn)底。

　　有許多人買豪宅是為了投資，長(zhǎng)線投資針對(duì)的租賃客戶，許多來(lái)自于跨國(guó)企業(yè)。那些企業(yè)在如今的金融危機(jī)時(shí)刻，戰(zhàn)線收縮、消費(fèi)開(kāi)支降低、減少人員開(kāi)銷成本，其中住宿補(bǔ)貼是很容易被縮減的部分。這部分客源的減少，就會(huì)導(dǎo)致豪宅租金行情的下調(diào)。

　　我覺(jué)得，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)觀察，開(kāi)發(fā)商撐不住倒閉到銀行拍賣資產(chǎn)，大致會(huì)需要半年至一年時(shí)間來(lái)進(jìn)行，就算是自住客也要會(huì)算投資賬，所以我建議應(yīng)該觀察一下明年3-9月份的市場(chǎng)情況。其次，還得看一下政府什么時(shí)候會(huì)出什么樣的政策，就像我之前所說(shuō)，等到買房退稅、購(gòu)房入戶等政策出臺(tái)了，樓市也算是見(jiàn)底了。最后，近期說(shuō)到許多私募基金到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)投資，其實(shí)從募集完成到投資成功，中間還需要一至兩年時(shí)間，所以說(shuō)現(xiàn)在進(jìn)來(lái)抄底并不完全正確。

　　今年難見(jiàn)大宗成交

　　主持人：據(jù)您觀察，外資如今對(duì)于中國(guó)樓市的心態(tài)是怎樣的？

　　陳立民：總的來(lái)說(shuō)，外資對(duì)中國(guó)樓市還是有興趣的。畢竟，在金融危機(jī)時(shí)期，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定已經(jīng)讓全球投資者們看出了潛力，加上房?jī)r(jià)調(diào)整力度比較明顯，因此，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行所謂“抄底”，那也是很正常的心態(tài)。

　　但是，我也想指出的是，限制外資的這道檻仍然很高，并沒(méi)有忘記筑好防波堤，讓外資摸了石頭一年多，就是苦無(wú)過(guò)河妙方。但也不能說(shuō)完全杜絕了外資的進(jìn)入，如今能夠再進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行投資的，通常實(shí)力都很強(qiáng)。那為什么大宗買賣還是鳳毛麟角呢？原因很簡(jiǎn)單，買賣雙方還存在著很大分歧。對(duì)買方而言，金融“海嘯”仍然是進(jìn)行時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)偏高，IRR(內(nèi)部回報(bào)率)要求已經(jīng)從牛市中的15%悄悄上升到起碼20%，甚至于25%。換言之，牛市中賣10000元的貨，今天熊市中得開(kāi)價(jià)5000元才有人來(lái)瞄一瞄。開(kāi)發(fā)商呢？在國(guó)家大力救市的當(dāng)兒，心態(tài)一轉(zhuǎn)，就算不撤回掛牌，也起碼挺起胸膛做人，鐵價(jià)不二了。既然買賣雙方分歧這么大，今年就難見(jiàn)大宗買賣的成交。

　　信心需要“實(shí)惠”提振

　　主持人：能否分析一下目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀？

　　陳立民：我覺(jué)得樓市目前的首要問(wèn)題是急需提振信心。中國(guó)樓市方面，后市如何，一方面得看全球金融形勢(shì)，另一方面還需要看政策會(huì)放寬到何種地步、如何落實(shí)。值得注意的是，央行的信貸新政出臺(tái)已有兩周，但商業(yè)銀行的貸款細(xì)則卻“猶抱琵琶半遮臉”，使得幾個(gè)重大問(wèn)題仍然懸而未決，包括自住型、改善型購(gòu)房行為究竟怎么定義等等�；蛘吆�(jiǎn)單地說(shuō)，第二套房貸款是放還是不放。所以還是有許多買家在等待，市場(chǎng)觀望氣氛仍然聚而未散。

　　但我認(rèn)為，這并不是核心影響問(wèn)題。舉個(gè)例子吧，如果我買車的話，并不會(huì)因?yàn)檐嚹Ｆ�亮才去買，肯定是因?yàn)橛衅渌�附送的“�?shí)惠”才會(huì)考慮的。房地產(chǎn)市場(chǎng)反映出來(lái)的實(shí)惠是什么？就個(gè)人來(lái)說(shuō)，除了開(kāi)發(fā)商送面積、送裝修、送車位之外，買房退稅或者購(gòu)房入戶等政策，都是比較實(shí)際的反饋。看得到這種實(shí)惠，市場(chǎng)信心才有可能提振。