政策解讀

　　繼本周一增加種糧農(nóng)民補(bǔ)貼、提高2009年糧食最低收購(gòu)價(jià)格、周二年內(nèi)再度上調(diào)紡織、服裝等勞動(dòng)密集型商品的出口退稅率后,周三晚國(guó)家再次出臺(tái)十項(xiàng)措施擴(kuò)大消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需,我國(guó)宏觀調(diào)控“政策重拳”頻頻擊出。

　　在十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的政策中,涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的有三項(xiàng),包括減免交易稅費(fèi)、降低貸款利率、調(diào)整首付比例、加快廉租房建設(shè)等,政策調(diào)控的目標(biāo)指向非常明確,即刺激內(nèi)需,保障民生,防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑過(guò)快。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為,國(guó)家出臺(tái)降低住房交易稅費(fèi)的政策進(jìn)一步釋放出了主動(dòng)調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的信號(hào)。這些政策既針對(duì)生產(chǎn)者,比如沿海地區(qū)的出口導(dǎo)向型企業(yè),也針對(duì)消費(fèi)者,比如這次降低住房交易稅費(fèi),一方面在繼續(xù)促進(jìn)出口,另一方面也在刺激國(guó)內(nèi)需求。

　　刺激房地產(chǎn)消費(fèi)意在拉動(dòng)投資

　　眾所周知,消費(fèi)、投資和出口是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)近些年快速發(fā)展的“三駕馬車(chē)”,投資在其中扮演著非常重要的角色。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的較大比重,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨不確定性、“保增長(zhǎng)”成為主要任務(wù)的情況下,宏觀調(diào)控部門(mén)希望通過(guò)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)投資。

　　劉尚希表示,我國(guó)外部需求受到次貸危機(jī)和金融海嘯的沖擊已經(jīng)顯出下行的趨勢(shì)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)要保持一定速度的平穩(wěn)增長(zhǎng),替換減緩的出口需求,目前來(lái)說(shuō)最為切合實(shí)際的是刺激內(nèi)需。而這其中,房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速關(guān)系明顯,“房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性,因此,此次國(guó)家出臺(tái)政策支持樓市,其實(shí)質(zhì)是為了救助房地產(chǎn)行業(yè)及其背后的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,比如鋼鐵、建材、水泥等,防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)下滑。”

　　在財(cái)政部出臺(tái)的此次政策規(guī)定中,有“繼續(xù)加大保障民生投入力度,切實(shí)解決低收入群眾基本生活”的表述,同時(shí)還包括兩項(xiàng)社會(huì)保障性住房政策,明確提出將加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,并將于近日發(fā)布《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》,以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為。

　　劉尚希進(jìn)一步表示,中央適時(shí)出臺(tái)這一政策有幾大正向刺激作用。首先是使得之前我國(guó)并不完善的保障性住房建設(shè)逐漸完善,成為加快房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的契機(jī)；其次,在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回落的情況下,通過(guò)帶有擴(kuò)張性的財(cái)政政策刺激市場(chǎng)消費(fèi)；第三,對(duì)于有自主購(gòu)房需求的消費(fèi)者和中低收入階層來(lái)說(shuō),這也是解決其住房問(wèn)題的一大利好。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也認(rèn)為,從去年底以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡,購(gòu)房者觀望情緒濃厚,房屋銷(xiāo)售不旺造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,并且有斷裂的危險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)資金鏈斷裂,則會(huì)影響下一輪開(kāi)發(fā),并會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一系列政策調(diào)整以刺激需求成為當(dāng)前“保增長(zhǎng)”的必要措施。

　　政策彌補(bǔ)購(gòu)買(mǎi)力與房?jī)r(jià)的差距

　　針對(duì)中央吹出的政策暖風(fēng),但不少市場(chǎng)人士卻將這些措施簡(jiǎn)單解讀為政府“救市”托房?jī)r(jià)。

　　對(duì)此,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,“救市”這個(gè)詞并不太恰當(dāng),應(yīng)該說(shuō)是一種政策調(diào)整。去年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、流動(dòng)性過(guò)強(qiáng),今年形勢(shì)發(fā)生了改變,政策就要調(diào)整。而政策調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)則必在其中�，F(xiàn)在所謂“救”房地產(chǎn)其實(shí)是在“救”經(jīng)濟(jì)。

　　中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究室主任倪鵬飛表示,在市場(chǎng)傳聞?wù)�策出臺(tái)之前他的確有這方面的擔(dān)憂,但是看到“新政”的具體措施后,他覺(jué)得沒(méi)有必要為此擔(dān)心。首先,政策提出了加大社會(huì)保障性住房的建設(shè),尤其是要增加低價(jià)房的市場(chǎng)供應(yīng)量,無(wú)論是從人們的預(yù)期還是市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看,未來(lái)都不會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)的可能；其次,從預(yù)期來(lái)講,中央政府出手救助房地產(chǎn)行業(yè),說(shuō)明市場(chǎng)觀望的氣氛仍很濃厚,在這種情況下,消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,購(gòu)房者不會(huì)預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)高于現(xiàn)在。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō),政策調(diào)整主要針對(duì)購(gòu)房人,特別是基于自住型需求的購(gòu)房人,而對(duì)于有投機(jī)炒作可能的購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)和信貸政策此次調(diào)控未做出調(diào)整,同時(shí),對(duì)房地產(chǎn)商的融資政策也沒(méi)有松動(dòng),這也表明,政策的出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的意圖明顯超過(guò)“救市”。

　　另外,在一、二線大中城市中,即使房?jī)r(jià)在過(guò)去的一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了不同幅度的下跌或僵持,但是從有購(gòu)房需求者的能力來(lái)說(shuō),其購(gòu)買(mǎi)力與房?jī)r(jià)還是存在不小的差距,這一差距正是此次政策出臺(tái)想予以彌補(bǔ)的。

　　但是完全依靠政策利好,房地產(chǎn)市場(chǎng)還難以被激活。郭田勇說(shuō):“成交量和投放量的數(shù)據(jù)也并不好看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還需要適度往下降,這樣需求和市場(chǎng)才能對(duì)接上,我想這也是廣大購(gòu)房者的預(yù)期。在這種預(yù)期下,房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性要大于上漲的可能性。”(記者楊小亮)