國家近期出臺了一系列政策來降低群眾購房負擔，并希望以此保障居民住房。值得注意的是，期待住房消費來拉動投資并不可靠；另一方面，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同，否則極可能導致政策誤操作，引發(fā)房產泡沫和金融風險，背離良好的政策愿望。

　　具體而言，保障性住房是個非常狹小的概念，而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多。筆者以為，長期內要實現(xiàn)保障居民住房需求的目的，至少應從如下三點著手改變傳統(tǒng)政策思路：

　　首先，徹底改變房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位。支柱產業(yè)應能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展，但世界上除了香港等少數(shù)地域狹小的國家或地區(qū)外，主流國家中均沒有將房地產業(yè)作為支柱性產業(yè)。在美國的正常年份，如1992、1997年，房地產業(yè)產值占所有產業(yè)產值之比分別為0.95%、0.94%。

　　世界經(jīng)濟史上，大國之中，只有憑制造業(yè)信息產業(yè)，支撐和帶動了現(xiàn)代化發(fā)展的案例，尚沒有依靠“蓋房子”把國家?guī)нM現(xiàn)代化的道路。這是因為前者不僅帶來產品，同時還刺激科技進步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環(huán)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。而房價作為資產價格，一旦上漲超過一定限度，將會影響國家產業(yè)政策實施。

　　其次，嚴格限定保障性住房概念范圍。經(jīng)濟問題應該大部分通過市場方式、利用市場機制來加以解決，市場解決不了的由政府解決。屬于保障居民住房計劃中的限價房和經(jīng)濟適用房不應納入政府埋單的保障性住房范疇，否則將對商品房市場形成人為切割、多軌并行，產生排隊和黑市交易現(xiàn)象。

　　最重要的，限價房和經(jīng)濟適用房由于仍具有商品性質，價格仍遠離中低收入家庭的支付能力，所謂優(yōu)惠政策并不能使中低收入群體得到實惠。反倒可能成為腐敗和權力尋租的空間。

　　第三，建立中央、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策。簡言之，無外兩條路，一是改革地方官員的考核制度，減弱投資拉動數(shù)字增長的影響，尤其從民生問題的解決效果來考核地方政績；二是改革土地收益制度，重新確定土地批租和房地產稅收在中央和地方間的合理比例，消除地方政府推動房價上漲的積極性。

　　新加坡等國經(jīng)驗表明，廉租房的供給每增加5%，就會迫使非保障性住房領域的房價下降3%，反之，則會同比推動房價上漲。這無疑給我們提供了某種啟示：落實保障性住房計劃，推動廉租房建設，不僅可以直接為中低收入者提供住房，還可以推動保障居民住房計劃的落實。

　　因此，金融、稅費等領域的新政之外，要達到全面貫徹住房保障政策意圖的目的，至少還需要前述三策的落實，即擺正房地產業(yè)的位置，明晰保障性和商品性住房的邊界，解決地方政府行政動力。否則，一味頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，把市場結構性矛盾等器質性問題當作信心不足等表面問題，看起來利好滿天飛，其實無助于解決中國房地產領域的問題。(沈洪溥 中國信達資產管理公司風險研究中心研究員)