2008年上半年，長(zhǎng)沙市在建工程抵押面積增幅較大，但取得貸款金額增幅僅為抵押面積增幅的１／６，單位面積取得貸款金額減少，銀行對(duì)房企貸款緊縮。

　　而周三，中國(guó)人民銀行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《央行銀監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格建設(shè)用地項(xiàng)目等方面的房地產(chǎn)貸款管理。這對(duì)資金鏈普遍吃緊的房企而言，融資渠道無(wú)疑再度收緊。

　　限制貸款買地：開發(fā)商資金壓力加重

　　《通知》要求，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過(guò)2年；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。

　　各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用紀(jì)錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估；審核確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復(fù)抵押；在預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款發(fā)放前，應(yīng)審核確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項(xiàng)目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對(duì)應(yīng)部分的抵押物。

　　長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局地產(chǎn)處相關(guān)工作人員表示，按照土地出讓金支付相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在全額支付土地款后，才能取得土地證，而土地出讓金的來(lái)源，則是由開發(fā)商自籌的，國(guó)土資源部門并不會(huì)干涉資金來(lái)源�！斑@也和國(guó)家從緊的土地政策是相呼應(yīng)的。不過(guò)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定肯定會(huì)加重資金壓力�！遍L(zhǎng)沙市國(guó)土資源部門相關(guān)人士分析道，“這一政策的出臺(tái)，實(shí)質(zhì)上是銀行為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)所作出的取舍，首當(dāng)其沖的當(dāng)然是房地產(chǎn)企業(yè)。本來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就很少，此次限貸，從拿地到開發(fā)都再次收緊貸款，房企的日子將會(huì)更加難過(guò)�！薄�

　　“雖然以前國(guó)家對(duì)于用購(gòu)買土地的貸款也有過(guò)相關(guān)的規(guī)定，但遠(yuǎn)不及此次的監(jiān)管力度�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，“以前的規(guī)定中，土地出讓金的來(lái)源是由開發(fā)商自籌，因?yàn)楦餍杏兄�不同的�?xì)則，這其中還是有可操作的空間，只要銀行愿意放貸，還是能夠貸到款的。但是《通知》出臺(tái)以后，恐怕這條路將會(huì)更加困難了。”

　　囤地兩年禁貸：或加速地產(chǎn)業(yè)洗牌

　　央行及銀監(jiān)會(huì)再次對(duì)囤地開發(fā)商揮動(dòng)利劍�！锻ㄖ�》明確表示，只要國(guó)土資源部門認(rèn)定某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地閑置時(shí)間超過(guò)兩年，開發(fā)該項(xiàng)目的房產(chǎn)公司將無(wú)法從銀行獲取任何形式的貸款。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，這一措施一旦施行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比繳納閑置費(fèi)更加嚴(yán)厲。

　　《通知》中要求，“對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))�！边@一通知等于掐斷了擱置多年土地的房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行獲取貸款的可能性。在資本市場(chǎng)低迷、融資手段嚴(yán)重匱乏的今天，開發(fā)商對(duì)銀行的依賴程度相當(dāng)高，一旦這條路被封死，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將越來(lái)越嚴(yán)峻。

　　這一條款是宏觀調(diào)控以來(lái)對(duì)囤地開發(fā)商所實(shí)行的最嚴(yán)厲措施。央行表示，《通知》源于落實(shí)此前《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》精神。在當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院通知中規(guī)定，對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

　　“就長(zhǎng)沙的情況來(lái)看，從2006年以來(lái)拿地的開發(fā)商，資金壓力將會(huì)更大，因?yàn)檫@兩年的地價(jià)上漲，在土地購(gòu)買時(shí)的資金沉淀更多，同時(shí)，他們可能也正好面臨《通知》提及的‘一年，二年’的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，洗牌不可避免。而《通知》的出臺(tái)，將會(huì)加速這個(gè)進(jìn)程。”

　　對(duì)于大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)而言，拿地只是開發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，后期建設(shè)需要的資金壓力更大。這兩條規(guī)定，則進(jìn)一步堵住開發(fā)商建設(shè)開發(fā)貸款的途徑。一旦拿了地，卻沒(méi)錢開工，超過(guò)約定時(shí)間又不能貸款，資金就將全面斷流。無(wú)法開工后，面臨的將是土地閑置，按規(guī)定將被政府收回，這樣一來(lái)，如果沒(méi)有充足的資金準(zhǔn)備，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會(huì)陷入到絕境之中。(劉渝渝)