8月5日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站有文章表示，在中央采取貨幣、土地等各項(xiàng)綜合性政策之后，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸。也就是說，高房?jī)r(jià)是不適應(yīng)中國(guó)的，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)格要回歸理性，而房地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)周期性調(diào)整。

　　也就是說，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)10年快速上漲之后，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)，無論是一線城市，還是二三線城市，甚至于小縣城，都有不同程度的快速上漲，只不過各地方上漲幅度不一樣。而一線城市則是這一輪國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。由于各地的房?jī)r(jià)上漲幅度不一樣，因此，要說房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，各地的情況也不一樣，但在一線城市及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲過快早就成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能否持續(xù)發(fā)展的障礙及國(guó)內(nèi)巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，也成了不少城市居民生活重負(fù)的大山。

　　還有，2007年下半年以來，中央政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在暴利性，并開始出臺(tái)一系列的政策來調(diào)整這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，來改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。可以說，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對(duì)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的嚴(yán)格區(qū)分，增加房地產(chǎn)投資成本及準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作等政策措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化。

　　但是，就目前的情況來看，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，所影響的范圍仍然是十分有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴(yán)重的地方。盡管今年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有所放緩，但仍然上漲了10%。如果說，全國(guó)的房?jī)r(jià)仍處于一個(gè)上漲的趨勢(shì)，那么要說房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面理性回歸還是遙遠(yuǎn)的事情。而房?jī)r(jià)不全面的理性回歸，要結(jié)束房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代還言之尚早。

　　但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的調(diào)整已經(jīng)開始，而且這種調(diào)整是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。在此，對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，既是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮的分享者，也可能是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)暴露后的承擔(dān)者，因此，不管房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代是否結(jié)束，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行都得對(duì)此調(diào)整有充分的準(zhǔn)備。

　　最近，銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人明確表示，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，要督促商業(yè)銀行針對(duì)部分城市進(jìn)行住房按揭貸款壓力測(cè)試和情景分析，做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作。要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展這就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策的基本原則。也就是說，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策不動(dòng)搖；要堅(jiān)持真實(shí)放貸，重點(diǎn)支持“首套房”等真實(shí)住房需求的借款人，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”有關(guān)政策規(guī)定；不得以各種理由放棄二套房貸政策約束，要嚴(yán)格杜絕“分期首付”、“零首付”等違規(guī)行為。

　　根據(jù)該精神，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要順利地渡過房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整，一是要改變以往住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的理念，因?yàn)檫@個(gè)理念的前提是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上升，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí)期，商業(yè)銀行住房按揭的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)暴露出來。

　　二是要對(duì)國(guó)內(nèi)住房按揭制度及體系進(jìn)行全面的完善與調(diào)整。因?yàn)�，�?guó)內(nèi)現(xiàn)有的住房按揭制度不僅市場(chǎng)準(zhǔn)入十分寬松，而且基本上與按揭貸款核心精神完全相悖。看看早幾年國(guó)內(nèi)住房按揭貸款市場(chǎng)，只要基本符合條件，無論誰購買住房沒有誰貸不到款的。這不僅表現(xiàn)為按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低(銀監(jiān)會(huì)規(guī)定月按揭貸款還款占個(gè)人可支配收入比重可達(dá)到50%，國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)則在28%至35%)，而且進(jìn)入者信用需要低，如只要開一張工資證明就能夠確定個(gè)人工資收入證明(國(guó)際上可要四證，如個(gè)人收入銀行對(duì)賬單、個(gè)人所得稅單、個(gè)人信用記錄及單位工資單等)。

　　因?yàn)�，住房按揭貸款的基礎(chǔ)是個(gè)人信用，如果個(gè)人能夠以一張假的工資單作為個(gè)人信用證明，那么個(gè)人住房按揭貸款基本上無信用，商業(yè)銀行也就無法通過個(gè)人信用來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。如果商業(yè)銀行不能夠通過個(gè)人信用來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么銀行的風(fēng)險(xiǎn)有多大，是不知道的。

　　在前幾年的中國(guó)，購房者很容易從銀行得到貸款。這就出現(xiàn)了個(gè)別人可以從銀行借錢購買128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)的怪事，然后這些人通過這種購買把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒上天。這種只要個(gè)人購買住房沒有貸不到款的現(xiàn)象，這種極少數(shù)人通過銀行貸款購買上幾十套住房的怪事，就知道中國(guó)個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)的十分寬松。

　　第二，由于國(guó)內(nèi)住房按揭信用準(zhǔn)入無差異性，因此這也就無法體現(xiàn)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。由于個(gè)人住房按揭貸款信用只要一份工資證明，而這種工資證明可以是單位開具，也可能律師事務(wù)所出。而這種證明的信用評(píng)級(jí)是無差異的。那么，國(guó)內(nèi)進(jìn)入住房按揭貸款的人，只要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)其價(jià)格就是一樣，根本就不會(huì)由于個(gè)人信用不同而不定風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)(最近359號(hào)文件對(duì)第二套住房的界定有了一定差異性，但仍然很少)。正因?yàn)閭�(gè)人信用評(píng)級(jí)無差異，這一方面降低了商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)的審查，達(dá)不到信用標(biāo)準(zhǔn)的人也容易進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)；另一方面，容易弱化個(gè)人住房按揭者對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)控制，強(qiáng)化其高風(fēng)險(xiǎn)的行為�？梢哉f，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作盛行與個(gè)人按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)無差異有很大關(guān)系，而美國(guó)按揭貸款信用差異性，其利率相差4%至5%。美國(guó)這種情況下都會(huì)出現(xiàn)信用危機(jī)，如果中國(guó)的住房按揭制度與體系不改革，有可能會(huì)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，由于個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松、由于其進(jìn)入信用評(píng)級(jí)無差異性，加上國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行以國(guó)有主導(dǎo)，從而使得目前個(gè)人住房按揭貸款銀行內(nèi)部化十分嚴(yán)重。這種內(nèi)部化是指一些銀行員工套取銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行員工大量購買住房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人住房按揭貸款重要部分。這種行業(yè)性的尋租行為不僅嚴(yán)重侵蝕著國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭制度規(guī)則，把不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒高，讓大量的銀行資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，而且也制造商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　可以說，在目前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展時(shí)間短、所占比例不高(3.3萬億元人民幣，GDP的12%左右)，房?jī)r(jià)仍然在上漲等情況下，個(gè)人住房按揭貸款同樣面臨著不少問題。如果隨著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，個(gè)人住房按揭達(dá)到美國(guó)個(gè)人住房按揭比重時(shí)，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭所面臨問題就會(huì)更多了。

　　最近，從監(jiān)管部門的要求已經(jīng)看到這個(gè)問題，比如要求商業(yè)銀行針對(duì)部分城市進(jìn)行住房按揭貸款壓力測(cè)試和情景分析；要求堅(jiān)持真實(shí)放貸，重點(diǎn)支持“首套房”等真實(shí)住房需求的借款人，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”有關(guān)政策規(guī)定。這里看到對(duì)目前個(gè)人按揭貸款一些改革要求。如，一是如何對(duì)當(dāng)前住房按揭貸款進(jìn)行全面檢討與測(cè)試，以便了解這些個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)程度及制度規(guī)則的缺陷；二是強(qiáng)調(diào)個(gè)人按揭貸款的真實(shí)性及合理性，遏制利用銀行金融杠桿炒作房地產(chǎn)；三是對(duì)個(gè)人住房按揭貸款差別化等。

　　但是，這與一個(gè)完整有效的個(gè)人住房按揭體系相差很遠(yuǎn)，也與現(xiàn)代商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理與風(fēng)險(xiǎn)防范的要求相差很遠(yuǎn)。在本文看來，我國(guó)個(gè)人住房按揭體系改變應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：一是個(gè)人按揭貸款真實(shí)性原則，以現(xiàn)代更科學(xué)合理的方式來評(píng)估個(gè)人還款能力的真實(shí)性，從嚴(yán)個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；二是貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)差異化，不同信用評(píng)級(jí)的借款人，采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；三是全面檢查個(gè)人按揭貸款銀行工作人員的內(nèi)部化的情況，并制定全面監(jiān)管商業(yè)銀行信貸人員個(gè)人按揭貸款內(nèi)部化的細(xì)則；四是通過個(gè)人信用政策對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)與投資進(jìn)行區(qū)分，不同的行為采取嚴(yán)格的差異化政策。如果能夠這樣，不僅能夠保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與發(fā)展，也能夠減少商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)。只有這樣，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行才能夠在這一輪的房地產(chǎn)周期性調(diào)整中勝出，否則類似美國(guó)的次貸危機(jī)也可能在中國(guó)出現(xiàn)。

　　(易憲容 本報(bào)專家組成員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士)