深圳市律師協(xié)會(huì)金融保險(xiǎn)法律委員會(huì)副主任張大鳴日前指出，“銀行應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)新增個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時(shí)徹查現(xiàn)有房貸情況，區(qū)分自住和投資類房貸，杜絕假按揭和零首付等不規(guī)范行為。”

　　在深圳市律師協(xié)會(huì)舉辦的“樓宇斷供”法律認(rèn)定及所涉法律問(wèn)題研討會(huì)上，張大鳴說(shuō)，在房貸“斷供”事件中，金融機(jī)構(gòu)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是處置抵押物仍無(wú)法償清貸款的風(fēng)險(xiǎn)，二是零首付、假按揭等造成的無(wú)法處理抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。

　　為防范這兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，他建議銀行從五個(gè)方面采取措施。首先，增強(qiáng)對(duì)新增個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制，包括嚴(yán)格審查其真實(shí)性、提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、防止投資者利用金融杠桿炒房，降低房產(chǎn)估值并提高首付比例，嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)；其次，區(qū)分自住和投資類房貸，采取不同處理方法，徹查假按揭、零首付房貸；第三，在業(yè)主還貸困難時(shí)，靈活處理債務(wù)，通過(guò)延期或暫緩本金等方式化解自住按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；第四，銀行利用自身渠道加大對(duì)個(gè)人信用宣傳和對(duì)違約的公示，提高貸款人違約成本；第五，建立不良房貸清收機(jī)制，避免處理房產(chǎn)時(shí)對(duì)住房市場(chǎng)形成沖擊。

　　廣東廣和律師事務(wù)所楊曦律師指出，樓宇斷供現(xiàn)象使銀行對(duì)分散風(fēng)險(xiǎn)的需求更為迫切，對(duì)保險(xiǎn)公司而言則意味著新的商機(jī)。目前已有保險(xiǎn)公司將壽險(xiǎn)引入房貸保險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)出以投保人因意外傷害事故所致死亡或傷殘無(wú)法還貸為責(zé)任的保險(xiǎn)新品種，這不僅為銀行解決了道德和法律難題，而且保險(xiǎn)公司承保后，銀行可以不再向購(gòu)房者追償，真正為購(gòu)房者提供保障。

　　鑒于我國(guó)個(gè)人信用制度還不完善等因素，楊曦建議，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在開(kāi)辦房屋履約保證保險(xiǎn)時(shí)，可借鑒國(guó)外保險(xiǎn)公司房屋貸款保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，也可采取提高保險(xiǎn)費(fèi)率、嚴(yán)密設(shè)計(jì)保險(xiǎn)條款等措施。同時(shí)，承保前應(yīng)做好對(duì)購(gòu)房人的調(diào)查，協(xié)助銀行調(diào)查購(gòu)房人的資信情況、收入來(lái)源等。

　　對(duì)于因開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致業(yè)主解除合同這一情況，建緯律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人賀倩明認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向業(yè)主支付違約金，并向業(yè)主和銀行退還首期款、按揭貸款和利息。開(kāi)發(fā)商違約通常體現(xiàn)為延期交房(一般是3個(gè)月或6個(gè)月)、延期辦理房產(chǎn)證和房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。在房?jī)r(jià)下跌階段，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)避免自身違約而為業(yè)主解除合同提供理由。開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重房屋質(zhì)量、嚴(yán)格履行房屋買賣合同規(guī)定，按時(shí)辦理房產(chǎn)證，按時(shí)交房。(萬(wàn)晶)