建議減免房地產交易環(huán)節(jié)稅收；給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權，因地制宜控制貸款規(guī)模

　　樓市一落千丈的深圳率先開始呼吁"救市"！昨天，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發(fā)展形勢分析報告》，顯示除了房價已跌回一年前，深圳樓市的交易量今年很有可能退回十年前；而面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產研究中心甚至提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議。

　　銷量縮水一半

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，深圳今年的樓市滑坡的確"觸目驚心"。

　　今年深圳樓市在經歷了年初的淡季后，3月后銷售量有所回升，5月的銷售量達到上半年高點，但6月又出現(xiàn)回落，各月銷售量保持低位水平，市場交易持續(xù)低迷。最后的統(tǒng)計則顯示：上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬平方米，同比減少50.02%；辦公樓銷售面積1.78萬平方米，同比減少89.23%；商業(yè)用房銷售面積11.94萬平方米，同比減少34.65%。

　　另外，空置量也從側面反映出樓市銷售不暢的問題。上半年深圳商品房空置面積164.73萬平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬平方米，同比增加高達84.5%。

　　"按目前的銷售規(guī)模統(tǒng)計，深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當于1997、1998年間的水平。"深圳市房地產研究中心分析師王鋒指出，"主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。"

　　而除了新房市場，二手房也是"難兄難弟"。上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。二手住宅與新建商品住宅的交易面積比例則由去年的1.86：1降至目前的1.05：1。

　　房價拉動無力

　　而在最受關注的房價方面，深圳的新建商品住宅銷售均價早在今年4月便跌回一年前水平，并且在3、4、5月連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降。雖然6月的官方統(tǒng)計尚未公布，且有市場機構的統(tǒng)計稱6月深圳房價環(huán)比上漲了三成、回到近14000元/平方米的高位，但深圳市房地產研究中心的分析卻指出，6月房價的回升主要是受低密度住宅入市拉動的影響，除去這部分的拉動作用，6月房價僅為11159元/平方米，基本與5月持平。

　　王鋒還介紹，按深圳房地產信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑，上半年深圳全市商品住宅銷售均價為12789.26元/平方米，同比漲幅4.04%，"從上半年各月價格變動情況來看，房價仍處于調整中。"

　　并且，基于觀望氣氛濃厚、房價持續(xù)下降，深圳的房地產投資局面也有所調整。上半年深圳完成房地產開發(fā)投資194.68億元，同比減少0.83%；其中，完成商品住宅投資142.84億元，同比增加4.34%。商品房新開工面積462.91萬平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新開工面積303.89萬平方米，同比減少7.76%。

　　向政策"討?zhàn)?？

　　"保持房地產市場長期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展、避免房價大起大落……應對房地產市場調控政策做適當?shù)恼{整。"雖然報告認為去年以來的房價調整是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，報告開始建議"救市"。

　　其中最引人注意的是，報告中建議"減免房地產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉環(huán)節(jié)稅收"，以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍。

　　此外，報告也建議國家有關部門對現(xiàn)行相關金融政策做一些調整，特別是結合近期國內經濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產、投資及消費；針對房地產方面主要是對首次購房者和90平房米以下購房者予以扶持，"應給予進一步優(yōu)惠的貸款政策"以激發(fā)潛在市場需求，以及"給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權，因地制宜控制貸款規(guī)模"。

　　報告還建議地方政府重視土地供應效率以擴大供應。"深圳土地資源相當緊缺，新增建設用地較少，但是未來住房需求還在增長，因此要因地制宜采取一些辦法：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應進一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規(guī)劃調整，通過舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場供應；三是加快城市新區(qū)建設，鼓勵需求轉移，解決老城區(qū)市場供應潛力不足的問題。"

　　記者觀察：瘋狂之后

　　如果說去年的深圳樓市告訴我們什么叫瘋狂，那么今年的深圳樓市則告訴我們什么叫瘋狂的代價。而瘋狂之后呢？

　　"深圳市房地產研究中心的報告首先反映出深圳業(yè)內對于樓市現(xiàn)狀的擔憂，這是很正常的。"幾位業(yè)內人士對記者異口同聲。

　　的確，深圳樓市今年日子難過。深圳市房地產研究中心每月按時發(fā)布的報告已反映出深圳房價回落、成交低迷、一蹶不振的樓市表情，除此之外，新開一手樓盤價格與周邊二手房價格"倒掛"、不少項目涌現(xiàn)退房現(xiàn)象、一些銀行存在房貸"斷供"問題也都是上海證券報記者了解到的深圳樓市內的真實情況。深圳樓市的參與方如何能不著急？

　　然而，對于樓市的“治療”，也是要慎之又慎的。

　　一些專家就指出，一味夸大調整的力度，鼓吹房地產"救市"存在危險性，應該多看到樓市調控在釋放出的積極信號。

　　"'救市'之心我很理解，不過報告中提出的一些重點建議都是針對中央之前提出的調控政策，而中央調控樓市的目標正是為樓市降溫，今年深圳樓市的變化也許正是調控方希望看到的。"易居房地產研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭坦言。而且深圳房價連月下跌，但從上半年的成交均價來看還是同比微漲的，在許多人看來深圳樓市還未調整到位，易居房地產研究院的一份二季度樓市走勢調研也顯示，深圳住宅市場可能要到今年四季度甚至明年才能走出低迷。

　　"據(jù)我所知，有關方面現(xiàn)在也在觀察、觀望樓市，政府是不希望房價大起大落，領導人也已表態(tài)要穩(wěn)定樓市，但從整個中國樓市來看，眼下說要救市是不合時宜的。"楊紅旭認為，"當然，報告只是針對深圳區(qū)域樓市而言，不排除當?shù)赜嘘P部門會采取一些行動，特別是在刺激需求方面。"

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄則分析，"救市"建議不僅是基于深圳樓市衰退，也是基于珠三角區(qū)域的經濟衰退，"深圳樓市是此輪調整最嚴重的，而且在其所在經濟區(qū)域遇到發(fā)展問題，如制造業(yè)危機、企業(yè)倒閉潮的情況，所以地方政府更為憂慮。"

　　不過薛建雄并不支持刺激需求："從建議內容來看，特別是對于稅收，是要謹慎的。中國市場內資金量依然充足，一旦稅收放寬，恐怕大批熱錢再次涌入，這樣就危險了。而且從城市化進程來看，樓市需求仍會很大，目前對于樓市的發(fā)展是要著眼于長遠需要，突然的刺激對于未來房價也會產生影響。倒是房地產投資增長乏力值得關注，這對今后區(qū)域整體經濟發(fā)展會產生影響，開發(fā)商成批死亡對市場也沒好處。"(作者：李和裕)