住房保障是政府不可推卸的責(zé)任，任何向市場的轉(zhuǎn)嫁行為，都必然以利益交換為基礎(chǔ)，由于政府與開發(fā)商都有逐利傾向，住房保障向市場嫁接必然使民生付出更沉重的成本。因此，對于政府在住房保障中的責(zé)任必須予以明確和規(guī)范，防止住房保障制度因嫁接于市場而扭曲變形。

　　被建設(shè)部和許多地方政府力推的雙限房，已經(jīng)開始變味并走向畸形。《上海證券報》對廣州雙限房相關(guān)問題的追蹤報道，讀后令人觸目驚心。根據(jù)受益對象劃分，廣州市限價房出現(xiàn)的問題主要包括兩個方面：

　　一是惠及開發(fā)商自身的功利性極強(qiáng)的“自留地”項目。記者抽樣調(diào)查的7個雙限房項目幾乎百分之百按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā)，如可以做高檔公寓、甚至別墅。二是惠及單位的功利性同樣強(qiáng)的豪華自建房項目。廣州花都區(qū)新華街風(fēng)神大道北項目，是目前國內(nèi)最大的一個限價房項目。然而，這個限價房項目竟然是優(yōu)先甚至定向銷售給廣州風(fēng)神汽車公司內(nèi)部員工的單位自建房：2700多套房源中，70%以上為三房、四房、復(fù)式和別墅房型，算得上是“史上最豪華”單位自建房。

　　雙限房因為過多的功利化因素而走向畸形，乃是住房保障嫁接于市場的必然結(jié)果。

　　住房保障是誰的責(zé)任？毫無疑問，是政府——這是全世界公認(rèn)的對于住房保障的定位，許多國家直接在法律上確立了這一點。比如，早在1901年，荷蘭通過的《住房法》就規(guī)定：政府在住房市場中扮演決定性的角色，為公共住房建設(shè)提供補(bǔ)貼和制定建筑規(guī)范。荷蘭憲法中也強(qiáng)調(diào)，“提供充足住房”是政府的責(zé)任。憲法和法律所確立的責(zé)任是政府必須認(rèn)真履行的。在法律的強(qiáng)制力量下，荷蘭政府共建造了239.36萬套公共住房，而荷蘭全國的總?cè)丝诓?600萬人！

　　我國法律同樣間接規(guī)定了政府在住房保障方面的責(zé)任。比如，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”

　　在我國，法律所承認(rèn)的社會保障性住房大致有兩種：一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是廉租房。這兩種住房又有區(qū)別，后者是完全由財政承擔(dān)建設(shè)責(zé)任的，政府只象征性地收取一點租金。而前者則需要通過劃撥土地、免收相關(guān)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(由政府承擔(dān))來為中低收入者提供優(yōu)惠。

　　但是，現(xiàn)在的地方政府不愿意在社會保障性住房方面加大投入。一方面，土地價格越來越高，土地出讓收益已經(jīng)成為地方財政中最重要的一部分(在一些地方占到了60%以上)。另一方面，房價越來越高，建造保障性住房的成本與機(jī)會成本大大提高。但保障性住房又不能不建。在這種兩難的情況下，有關(guān)部門和地方政府推出了一種變通的住房保障措施：雙限房與經(jīng)濟(jì)租用房。

　　雙限房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別在于，地方政府不需劃撥土地，仍然可以通過出讓土地獲利，只是壓縮了一部分開發(fā)商的利潤。因此，雙限房不過是打了折扣的商品房。但是，開發(fā)商愿意主動讓出一部分本屬于自己的利潤嗎？倘若開發(fā)商不能得到對等的回報，地方政府試圖通過完全壓縮開發(fā)商的利潤以使限價房與商品房價格拉開距離的設(shè)想，肯定會因遭到開發(fā)商的抵觸而落空。限價房無疑將走向絕路。在這種情況下，地方政府就可能通過給開發(fā)商“自留地”，允許其建設(shè)利潤率更高的別墅來彌補(bǔ)建造限價房的“損失”——這里所指的損失只不過是開發(fā)商少賺的利潤而非真正意義上的損失。

　　在雙限房政策下，雖然它被冠以保障性住房的名號，但實際上地方政府不僅不需要投入，不需要減少收入，還能繼續(xù)收取土地出讓金及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。開發(fā)商也獲得了同樣豐厚的回報。我們知道，2004年，國發(fā)28號文等國家政策要求停止別墅建設(shè)，在國家政策嚴(yán)厲禁止的情況下，別墅的身價無疑也大大提高，在這種情況下，一些房地產(chǎn)商卻通過開發(fā)限價房換來別墅建設(shè)的資格，這自然是開發(fā)商求之不得的。

　　不難看出，無論是開發(fā)商還是地方政府都能從中獲利，這與經(jīng)濟(jì)適用房中政府不獲利、開發(fā)商利潤被壓縮在3%以內(nèi)的狀況相比，已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性的變化。因此，雙限房受到建設(shè)部和不少地方政府的推崇，一些地方甚至直接用雙限房來替代經(jīng)濟(jì)適用房，停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

　　住房保障通過交易的方式來解決，通過嫁接于市場來解決，實際上是在轉(zhuǎn)移地方政府的責(zé)任，這必然導(dǎo)致雙限房的扭曲。

　　同樣扭曲的還有經(jīng)濟(jì)租用房。經(jīng)濟(jì)租用房是廉租房的“衍生品”。經(jīng)濟(jì)租用房與廉租房最大的區(qū)別是，后者租給低收入人群，前者租給城市中等收入家庭；后者的租金是象征性征收，而前者的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，是市場化租金加上政府補(bǔ)貼后的結(jié)果。

　　如果說雙限房轉(zhuǎn)嫁了政府對中低收入者的部分住房保障責(zé)任，經(jīng)濟(jì)租用房則轉(zhuǎn)嫁了政府對低收入者的部分住房保障責(zé)任。所謂的經(jīng)濟(jì)租用房與廉租房相比，政府的負(fù)擔(dān)要減輕很多，建設(shè)廉租房的責(zé)任也被部分推卸。這也就難怪，為何一些地方在得到經(jīng)濟(jì)租用房的消息后，爭相模仿了——有些地方直接放棄廉租房建設(shè)，代之以經(jīng)濟(jì)租用房。經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房的性質(zhì)決定了，它們不能取代廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房，只有當(dāng)政府繼續(xù)積極建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，將經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房作為一種補(bǔ)充的時候，經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房才能發(fā)揮積極作用。但是，目前我們看到更多的是經(jīng)濟(jì)租用房與雙限房對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的取代，這是一種令人擔(dān)憂的傾向。

　　應(yīng)該認(rèn)識到，住房保障是政府不可推卸的責(zé)任，任何向市場的轉(zhuǎn)嫁行為，都必然以利益交換為基礎(chǔ)，由于政府與開發(fā)商都有逐利傾向，在住房保障向市場嫁接的過程中，民生必然付出更大更沉重的成本。從這個角度來看，廣州市的雙限房走向畸形不是偶然乃是必然的結(jié)果。(資深房地產(chǎn)評論人士 賈圖)