2007年，人們對于房市最明顯的感受就是漲價，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。但是進入2008年，人們卻愈發(fā)感到房市變得撲朔迷離。據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2008年第一周，全國主要城市商品房市場整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，而且部分城市顯現(xiàn)出更加濃郁的“有價無市”市場氛圍。另有資料顯示，北京房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌。此外，去年10月份，上海、深圳和廣州的房價都出現(xiàn)了下降的拐點，這種下跌的趨勢一直持續(xù)到去年12月份。

　　在全國房價最高也是漲幅最高的幾個主要城市，房價出現(xiàn)下降現(xiàn)象是否預示著房市遭遇寒流，是否房價真正出現(xiàn)了拐點？一時間，各種猜測和辯論紛至沓來，目前這種激辯還在繼續(xù)，尚未定論，但國家對房地產(chǎn)業(yè)調控力度的升級、供需雙方的博弈使房市變得日趨復雜是不爭的事實，這給房地產(chǎn)業(yè)資金主要來源的銀行敲響了警鐘。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，資金絕大多數(shù)來自銀行信貸，購房者買房，也多向銀行貸款。正如央行副行長劉士余去年12月在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上所講，如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風險，放松貸款標準，過度發(fā)放個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全。

　　個人房貸一直都是國內(nèi)外商業(yè)銀行的優(yōu)質資產(chǎn)，但在去年，美國的這一領域卻發(fā)生了次貸危機，首當其沖受到波及的就是商業(yè)銀行，諸如花旗、高盛等國際巨頭均損失慘重，使銀行“房貸安全”的思維大為改變。而去年國內(nèi)房貸市場出現(xiàn)了爆炸式增長。房貸占個貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國有銀行和股份制商業(yè)銀行的個貸增量總計約8000億元，較2006年增長近4倍。專家分析，這與去年房地產(chǎn)市場的火爆和房價的大幅上漲有關，如此大規(guī)模的個人房貸給銀行風險埋下了很大的隱患，一旦房價出現(xiàn)波動，銀行的資產(chǎn)很可能受到損失。這其中還包括一部分加按揭和轉按揭業(yè)務，盡管在去年央行的警示下，多數(shù)銀行已經(jīng)停辦，但是已經(jīng)有很大的存量，增加了銀行潛在風險，

　　去年央行的6次加息也預示著銀行的潛在風險水漲船高。5年期以上個人房貸基準利率，已由去年初的6.84%增加到現(xiàn)在的7.83%，房貸優(yōu)惠利率也由去年初的5.81%增加到目前的6.65%，去年還感受不到還貸壓力增大的“供房族”現(xiàn)在已開始“集中埋單”。而在去年房價大幅上漲及繼續(xù)上漲的預期下，投資炒房的人也不在少數(shù)。一位銀行人士分析，對于購買自住用房的，不會在短時間內(nèi)賣出房屋，房價短期的變化對他們影響不大，但對于那些貸款炒房者，在月供不斷增加的情況下，一旦房價出現(xiàn)暴跌將直接影響他們的還貸能力。

　　此外，房市的低迷、成交量的萎縮導致房地產(chǎn)開發(fā)貸款也蘊藏著很大的風險。據(jù)銀行專業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)開發(fā)過程一般是，房地產(chǎn)商自己籌集一部分資金用于項目啟動，然后向銀行申請貸款用于項目的后續(xù)建設，在預售開始后制定還款計劃，將一定比例的預售資金用于歸還銀行貸款，銷售不暢將會直接影響房地產(chǎn)商的還款進度。

　　可以說，近期的房價波動是去年一系列調控措施的累積效應在房地產(chǎn)市場的顯現(xiàn)，局部地區(qū)一度過于狂熱的房地產(chǎn)投機氣氛得到了有效降溫。這種緊縮效應在2008年還將加大，貨幣政策首度“從緊”，占銀行貸款很大比重的個人房貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款自然是調控的重點。近日，國務院又對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價作出了明確規(guī)定。在此情況下，市場持幣觀望氣氛日益濃重。央行發(fā)布的《2007年第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查》顯示，調查的7個大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較去年第三季度下降。種種跡象顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度正在升級，市場的不確定性因素將增多。如何控制好存量和增量房地產(chǎn)貸款風險成為2008年商業(yè)銀行的嚴峻考驗。

　　各大銀行顯然已經(jīng)嗅到了風險的氣味，早已在各方面開始加強了對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控和風險防范。去年9月，央行發(fā)布通知提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平后，又于12月下發(fā)了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確界定第二套房以戶為單位進行認定，并重申“嚴格住房消費貸款管理”。在兩個通知的指引下，各大銀行均收緊了對于第二套房貸款的限制，對于第一套房的貸款條件也提高了不少，執(zhí)行更加嚴格的貸款標準和審查步驟。據(jù)銀行人士介紹，這一方面是因為房貸風險的提高，另一方面也是提高利潤的需要，在嚴控信貸規(guī)模時只有堅持貸款優(yōu)中選優(yōu)，才能提高貸款的邊際收益率。另據(jù)記者了解，工行、中信等銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放也是慎之又慎，只有一些資質較好的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)才肯做，同時還加強了對于已發(fā)放貸款的貸后檢查和管理。

　　由于持續(xù)加息帶來了房貸還款額的計算困難，為督促客戶按時足額還款，目前一些銀行開始采取多種手段通知客戶貸款利率上調并為客戶制定新的還貸計劃。例如，工行將采取短信提醒、電話告知、郵寄新的還款計劃表等方式通知客戶，除了一些常用的通知手段外，建行今年打算免費給個人按揭客戶郵寄《個人貸款對賬單》，讓客戶及時掌握自己的還款扣款情況。

　　而今，美國次貸的又一波沖擊已經(jīng)襲來，1月15日，花旗集團爆出去年第四季度巨虧98.3億美元的消息，17日，美林公司也宣布去年第四季度虧損98億美元。以鄰為鑒，盡管中國的房市和房價何去何從還很難定論，但銀行應警鐘長鳴，切實加強風險管理，防患于未然。(李文龍）