一時間，各種形式的“以房養(yǎng)老”嘗試此起彼伏。
上海市公積金管理中心收購老人房產(chǎn)然后返租給老人的做法遇冷之后，一個月前，普陀區(qū)開始嘗試“以房自助養(yǎng)老”。在北京，啟動于10月18日的北京首個“養(yǎng)老房屋銀行”項目將在2008年1月8日正式接待老人入住。
同處北京的還有北京幸福人壽的“反按揭”以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，該公司董事長孟曉蘇稱準備工作已基本就緒。
以上種種形式或產(chǎn)品，都繞不開房源本身，即把潛在的、以家庭生活化形式存在的養(yǎng)老資源，納入社會直至政府調(diào)配范疇。問題是，這種社會化、專業(yè)化帶來的資源優(yōu)化，能否補償由此帶來的倫理、情感損失？
養(yǎng)老房屋銀行
擋不住北京市民的挑剔目光
盡管沒有涉及房屋產(chǎn)權問題，但主打“養(yǎng)老房屋銀行”項目的某養(yǎng)老服務中心依然遭遇了廣泛的質(zhì)疑──檔次不夠、中介選擇單一、配套設施太少、交通不便等，成了參觀者挑剔的因素。
該養(yǎng)老服務中心在宣傳材料中自稱是五星級設施標準，擁有2000平方米四季常青室內(nèi)生態(tài)園、農(nóng)家田園和運動場地，背靠九龍山，毗鄰永定河，交通便利，擁有資深的管理團隊和專業(yè)的服務人員。
對此，10天前曾到該中心了解情況的孫先生告訴記者：“要說五星級它應該還達不到，許多硬件設施還有不少差距；交通對我來說可不算便利，我從朝陽區(qū)紅領巾公園先坐一趟公交車，再轉乘1號地鐵，到終點后再轉乘公交車，這樣的長距離奔波對于六七十歲的老年人來說是個不小的負擔。”
該中心行政人事部主管陳曄坦言，還有不少老人提出服務中心缺少游泳池等設施，健身設施數(shù)量也太少，“二期工程我們已經(jīng)規(guī)劃了游泳池，健身設備則會根據(jù)老人的入住數(shù)量隨時增加，像一些老人反映的標準床體太窄的事情，我們隨后就做了調(diào)換�！�
其實許多老人首先考慮的是能不能承受相關費用。“在家里住倒不用考慮費用，但只要出來住，恐怕90%以上的老人都要先考慮這個問題。像這個養(yǎng)老院我算下來老兩口每個月需要6000元左右，不但房租要全部用上，兩位老人的退休金也要拿出來，這樣的標準一般老人恐怕不能承受�！迸c孫先生同來的張大媽說，“考慮到價格、交通等條件，我覺得還是鄰居在玉淵潭選擇的一處養(yǎng)老院性價比更高些�！�
在陳曄向記者出示的一份價目表中，收費最高的大標準間是每月1800元/床，小標準間則為1300元/床，“即便按最高標準計算，加上每月500元的伙食費，老兩口的費用連5000元都不到�！�
而張大媽則提出，像她這樣的老年人正處在容易患病的年紀，隨便產(chǎn)生點醫(yī)療費、護理費等恐怕6000元都打不住，“這還不包括服務中心收取的被褥費、取暖費、服務費等�！�
與房地產(chǎn)中介機構的合作，是這種養(yǎng)老方式中繞不開的一環(huán)，卻也是老人們最不放心的環(huán)節(jié)。相比之下，老人們更信任的顯然是養(yǎng)老院。孫先生提出，必須在指定公司登記出租房屋讓他們有點想不通，“北京比較好的中介有的是，為什么非要在這一家登記呢？”
對此，該指定中介媒介經(jīng)理張媛解釋說：“我們合作推出‘養(yǎng)老房屋銀行’這個項目的，對入住該中心的老人提供免中介費、贈送保額為36萬元的房屋保險、房屋空置期僅一個月這三項優(yōu)惠措施，這些是其他中介難以提供的�！�
“其實我們也沒有要求老人必須去指定公司登記房屋，如果覺得‘我愛我家’好或者有親朋好友能幫著租出去，我們沒有任何意見，只是通過這些途徑就無法享受優(yōu)惠了�！标悤险f。
問題的實質(zhì)是，養(yǎng)老機構和老人們自身一樣不具有經(jīng)營房地產(chǎn)的實力，而眼下的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)卻籠罩著信譽危機。深圳中天置業(yè)總裁蔣飛出逃就是最近的例證。而養(yǎng)老、保險機構是否可以混業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)，也還是一個問題。
以房自助養(yǎng)老
上海的變通之策也恐難有市場
上海市公積金管理中心經(jīng)過幾年的調(diào)研，試點成效并不顯著，“以房養(yǎng)老”方案雖然在今年6月找到了愿意嘗試的老人，但之后便無人問津。
該管理中心的方案針對65歲以上的老年人，將老人的產(chǎn)權房收購后，再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期將租金一次性付給管理中心，不需要承擔其他費用。
盡管上海市戶籍老年人達270萬，老齡化指數(shù)達20%，擁有潛力巨大的養(yǎng)老市場，但上述方案的推動非常不理想�！爸袊康禺a(chǎn)市場將會長期向好，公積金管理中心要求老人先把房屋產(chǎn)權過戶的做法，肯定不會有好的拓展前景，按現(xiàn)價賣掉房子很容易吃虧�！鄙虾f(xié)力律師事務所律師衛(wèi)新對記者說。
除此之外，《合同法》和《租賃管理條例》都規(guī)定，租賃合同最長有效期限為20年，“如果一位老人將房產(chǎn)賣給公積金管理中心20年后仍然健在的話，法律并不保護他今后仍然有優(yōu)先租住該房屋的權利，屆時老人的權益如何保障，會是個比較麻煩的問題�！�
其實上海模式無人喝彩并不奇怪，這一點早在2005年就已在南京得到了驗證。位于南京湯山的溫泉留園老年公寓當時曾推出“以房換養(yǎng)”模式：擁有南京市60平方米以上產(chǎn)權房、年齡在60歲以上的孤殘老人，可以自愿將其房產(chǎn)抵押；經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免繳一切費用；房屋產(chǎn)權在老人謝世后歸養(yǎng)老院所有。
問題隨之出現(xiàn)。如果溫泉留園破產(chǎn)，誰來保障老人以后的生活？老人的壽命與該機構的利益是成反比的，如何保證老人在生病時能得到及時、到位的照料和救治？每月發(fā)放的生活費如何核定？
這些問題的難以解決，最終導致了溫泉留園公寓的此項業(yè)務陷入停滯。
為應對這種尷尬局面，今年10月29日，上海普陀區(qū)為老社區(qū)服務中心、上海房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家聯(lián)合會等編制完成了“以房自助養(yǎng)老”方案。其具體做法是，幫助擁有產(chǎn)權房的獨居老年人將現(xiàn)在居住的房屋出租、包租，得到的租金作為入住養(yǎng)老院的費用；如果老人不愿意出租房屋，還可以通過市場置換的方式，讓擁有部分資金的老年人、殘疾人入住較低樓層。這種方式繞過了產(chǎn)權變更問題，但其方式、意義與民間自發(fā)的以租換養(yǎng)相比，沒有更大拓展。
每3年重估一次房價
把以房養(yǎng)老發(fā)展成一種金融產(chǎn)品
“以房養(yǎng)老”概念是作為國外的一種成熟的金融、保險產(chǎn)品被引入的，但眼下尚無銀行等金融機構涉足。太平洋保險公司等保險機構曾經(jīng)進行初步調(diào)研，但隨后讓位于一家有房地產(chǎn)背景的保險公司。
據(jù)說，這里面有政府部門出于謹慎的考慮。
這家保險公司董事長孟曉蘇告訴記者，前段時間他看到過中央電視臺的一項調(diào)查，近50%的老年人接受“以房養(yǎng)老”，“雖然不像社會上說的那樣擔心中國百姓的觀念不會接受，但也沒想到會有如此高的比例。”
孟曉蘇說的“以房養(yǎng)老”不同于以上模式，它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制，實現(xiàn)價值的流動，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金收入，從而對養(yǎng)老保障發(fā)揮相應的功能。
孟曉蘇認為，在這個過程中社會上普遍擔心幾個問題：一是房價走向，二是土地使用年限，三是遺產(chǎn)稅開征與否，四是產(chǎn)權如何變更。
“談到房價走向問題，過去四年保險業(yè)已經(jīng)損失了大筆利潤。”他說，“我是2003年提出這個以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品建議的，那時候的房價是多少，而現(xiàn)在又是多少？僅此增值就能有400%以上的回報率。從長期來看，無論國內(nèi)還是國外，房價或許會有調(diào)整，但總體走向不會改變�！�
孟曉蘇告訴記者，15年前北京翠微路的房價是每平方米2000多元，現(xiàn)在是兩萬多；40年前的香港每套房是四五萬港幣，現(xiàn)在是四五百萬；美國斯坦福大學一位教授40年前以4000美元買的房子，前段時間賣了400萬�！巴ㄟ^這些數(shù)據(jù)我想大家都能看明白房價的未來走向�！�
如果房地產(chǎn)走勢真照孟曉蘇所言，上海市公積金管理中心的方案無疑缺乏吸引力──沒有人愿意把房子的潛在增值收益拱手出讓�！暗糍u給保險公司情況就不同，我們計劃每3年對房屋價值重估一次，如有升值，則重新核算給付老人的款項�！�
但即使是那些踴躍買房的“房奴”一族，對于中國隨時出于市場投機與政府調(diào)控雙重推手下的房地產(chǎn)市場也缺乏信任感，銀行、保險公司又怎會都如孟曉蘇一樣相信房價會步步高漲？一些媒體在采訪時，部分金融保險機構已經(jīng)含蓄表達了此類擔憂。
相形之下，期待穩(wěn)定、長期的客源的養(yǎng)老機構對于“以房養(yǎng)老”動力更足。有聲音指出，它們是眼下“以房養(yǎng)老”嘗試最自覺的推手。但正如溫泉留園老年公寓的例子證明的，問題無法在它們這個層次得到根本解決。市場條件下的“以房養(yǎng)老”如果不發(fā)展到金融產(chǎn)品的層次，就只能停留于民間自發(fā)的“租金養(yǎng)老”的個人行為。
調(diào)動有房老人房產(chǎn)資源
構筑養(yǎng)老保障體系為“獨獨”一代減負
在孟曉蘇的想法中，“遺產(chǎn)稅開征”的前景也是一個可能的有利砝碼。在一些西方國家，由于遺產(chǎn)稅高達60%～80%，老人們?yōu)榱吮苊膺^多損失，會選擇保險產(chǎn)品進行反向按揭，而這種途徑獲得的資金又是可以免稅的。
“央視的調(diào)查數(shù)據(jù)已經(jīng)說明，老人的觀念尚未受到遺產(chǎn)稅的影響。如果開征遺產(chǎn)稅，一些不想‘以房養(yǎng)老’的人可能也會被動加入進來，整個群體會進一步壯大。”
2005年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上人口占11%，65歲以上人口占7.7%，已經(jīng)超過國際標準而提前步入老齡化社會，而當時養(yǎng)老資金儲備有3萬億元缺口。另據(jù)預計，到2030年，我國60歲以上人口將占30%，養(yǎng)老資金缺口將達6萬億元。
“把有房老人的房產(chǎn)資源調(diào)動起來，就可以大大緩解上述難題，因此‘以房養(yǎng)老’將是一個對現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系大有裨益的項目�！�
“有人擔心老人把房子抵押給金融機構會影響親情。請問是老人每個月讓你出錢出人照顧好，還是他不但有余力照顧自己、還能每個月支援你一些更好？在今后家庭越來越趨于421結構、社會競爭越來越激烈的前提下，孩子自身的生活壓力都已經(jīng)不堪重負，以前那種生活狀態(tài)顯然不是他們所期望的�！泵蠒蕴K說。
至于產(chǎn)權如何變更，如何不在老人百年之際與其子女發(fā)生財產(chǎn)糾紛？孟曉蘇稱方法涉及商業(yè)秘密，在此不便透露，但已經(jīng)不是推行的障礙。
根據(jù)孟曉蘇的經(jīng)驗，隨著“以房養(yǎng)老”觀念的普及，年輕一代會對購買房產(chǎn)產(chǎn)生更大的熱情，“這或許會在某種程度上推高房價�！�(據(jù)《新華每日電訊》)
“以房養(yǎng)老” 為何水土不服
有保險公司計劃推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務——按照這種模式，市民把房子抵押給保險公司，就可以每月從保險公司領取一筆養(yǎng)老金直至身故，過世后房子由保險公司接收。
從理論層面上說，以將來“四二一”的家庭養(yǎng)老結構而言，“以房養(yǎng)老”無疑為老人的生活改善提供了一種資金來源，形成社會保障之外的補充。也有經(jīng)濟學家從福利經(jīng)濟學的角度加以肯定，并認為老人將房子留給子女，并非一種財富的合理分配，也使急需用錢的老人無法得到資金，而子女卻得到額外的資產(chǎn)。更有人從經(jīng)驗層面宣稱，“以房養(yǎng)老”在國外發(fā)展已經(jīng)成熟。
然而，國外經(jīng)驗總結未必適用于國內(nèi)。福利經(jīng)濟學的解釋，也敵不過“可憐天下父母心”的實際中國國情。盡管美國等國家的“以房養(yǎng)老”頗為常見。而有報道稱，美國人現(xiàn)在也慎對以房養(yǎng)老，該國的專家提示：一些美國人從自己升值的房子中得到了一些慰藉，然而利用房產(chǎn)來支付基本生活開銷的想法并不實際，而且存在很大風險。
看今日中國城市房價之高，相信相當多的人一輩子收入并不能支撐起一套普通住房，那么，“以房養(yǎng)老”之說似乎有些水土不服了。對于有房的人來說，或許將住房反向抵押給保險公司可以得到豐厚收益，但當前市場上的信用程度并不高的房地產(chǎn)評估、不成熟的金融運作，以及欠佳的法制環(huán)境，仍然無法使人輕易邁出“以房養(yǎng)老”的一步。據(jù)悉，上海今年早些時候推出的“以房養(yǎng)老”就遲遲找不到合適的對象。
當然，“以房養(yǎng)老”并非一無是處，“以房養(yǎng)老”和“養(yǎng)老防老”之間也并非絕對互斥的矛盾。至少，我們可以從“以房養(yǎng)老”中得到啟示：盤活房子，使其部分變現(xiàn)，以提高老人的養(yǎng)老水平。
“以房養(yǎng)老”的思路并不壞，關鍵在于以哪種方式“以房養(yǎng)老”。從更實質(zhì)的觀點來看，“以房養(yǎng)老”應是“制度養(yǎng)老”的一部分。當社會養(yǎng)老諸多制度尚不完備，“以房養(yǎng)老”的思路其實還有些超前。(據(jù)《羊城晚報》)
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