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“中天事件”警示銀行風險控制
仿佛一滴水掉進油鍋里，剛過一段平靜日子的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)又炸開了鍋。
隨著深圳中天置業(yè)事件給房產(chǎn)經(jīng)紀公司帶來的巨大信任危機，其資金地基進一步松動，20%的深圳房產(chǎn)經(jīng)紀公司面臨關門，遠在北京的經(jīng)紀公司也開始坐立不安。
11月19日凌晨五點，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景輝在網(wǎng)上發(fā)文，聲稱要給房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正名，呼吁切勿妖魔化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。僅隔兩天，媒體透露北京中大恒基董事長劉益良被公安部門刑事拘留。有傳言稱劉因為“涉黑”，更有好事者將兩起發(fā)生在南北的事件聯(lián)系起來。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰紛紛在博客上發(fā)文，對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的前景表示擔憂。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀百強”年年卷款逃跑
房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)一直以來就是事故多發(fā)地。
2002年，北京恒基無限房地產(chǎn)經(jīng)紀公司采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三個月左右租金”的方式占有大量租金，一年內(nèi)騙取租金100余萬元，最終卷款逃逸。公司幕后老板張風還曾在2001年用別人名字注冊公司“百年恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司”，并以同樣的手段詐騙了50余萬元。
2003年11月，北京堅石房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司突然“罷工”，一夜之間“人去樓空”，卷走租金550余萬元，受害群眾多達770多人，在此之前，堅石公司曾被評為北京市首批“放心中介”之一。
2005年11月到12月間，北京佰家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司倒閉，并被以“涉嫌詐騙房主房屋租金”的罪名推上法庭。2007年5月，法院判定公司代表人董雪勇因故意轉(zhuǎn)移、變賣佰家公司財產(chǎn)，私自藏匿，并使用假名經(jīng)營其他公司，致使佰家公司在有執(zhí)行能力的情況下，大量資產(chǎn)流失，無法執(zhí)行法院生效判決，涉案金額達146.74萬元。值得關注的是，佰家也是2004年“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”之一。
2006年9月，房地產(chǎn)中介“天津匯眾”在市區(qū)內(nèi)200多家店面突然全部關閉，受其欺騙的客戶數(shù)量涉及1000多個家庭，涉嫌詐騙金額超過3億元。該公司通過代收房款，要求客戶將購房款打到公司賬戶，并將客戶資金挪作他用。
2007年11月，深圳發(fā)生“中天置業(yè)”事件，新華社報道被卷走的客戶資金高達1.7億元。公司負責人蔣飛擅自挪用買房人購房款，并以各種方式拖延時間，不支付給賣房人，最終發(fā)生卷款潛逃事件�！爸刑熘脴I(yè)”同樣曾被評為“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”之一。
幾乎每隔一年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)就會經(jīng)歷一次卷款潛逃事件，被曝光的企業(yè)大都會帶著若干個耀眼的光環(huán)。而后政府必然出臺種種措施，對其進行調(diào)控。但每次暴風驟雨后，經(jīng)紀行業(yè)又都歸于平靜。業(yè)內(nèi)人士認為這種短時間內(nèi)的陣痛并未能真正觸及到中介行業(yè)的根本。
占用客戶資金仍然非常普遍
房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的風險很早以前就已埋下。
“現(xiàn)在開房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的，大多數(shù)都是白手起家。”曾經(jīng)在二手房市場中從業(yè)3年的常先生告訴中國經(jīng)濟時報記者，早年的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)并不被人們認可，創(chuàng)業(yè)者大都是從外地進城務工的人員，這些人甚至僅僅高中畢業(yè)�！半S便數(shù)一下內(nèi)地的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司老總，本科畢業(yè)的沒幾個。”
在許多人的記憶中，經(jīng)紀公司門店數(shù)量增多也就是近四年的事情，不僅滿街都是，而且在各個社區(qū)安營扎寨。
“那時一些膽子大的人看好這個市場，就開始瘋狂擴店，每開一個店都需要一次性支付幾萬元的費用，但當時大家都不會去考慮錢的問題�！爆F(xiàn)在在北京通州區(qū)經(jīng)營兩家門店的張先生對當時的情形記憶猶新，2003年時他在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司當業(yè)務員。
“現(xiàn)在北京市場上的幾家大經(jīng)紀公司，沒有一家不是在2003年左右開始瘋狂擴店的，到2005年，市場已經(jīng)形成一定格局�！睆埾壬�2005年底創(chuàng)辦現(xiàn)在的公司，他認為自己錯過經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的黃金階段，“那時市場客戶的錢源源不斷，彎腰就能揀到錢�！�
正因為錢來得容易，經(jīng)紀公司并不指望銀行的貸款，占用客戶資金的現(xiàn)象非常普遍�！斑@種現(xiàn)象到現(xiàn)在依然存在，只是不再像之前那樣多，特別是在政府的宏觀調(diào)控下，部分經(jīng)紀公司縮回伸向客戶交易金的手，即便如此，沉淀在經(jīng)紀公司賬戶中的現(xiàn)金依然非常可觀�！背Ｏ壬鷮τ浾哒f。
“據(jù)我了解，北京市場通過資金監(jiān)管成交的房子不到一成，按照去年7萬6千套的成交量，將近7萬套房子的資金都存留在經(jīng)紀公司手中，即使平均售價100萬元，沉淀的資金也有7000億�！彼f。
脆弱的資金鏈
即便房地產(chǎn)經(jīng)紀公司卷走的錢不多，影響到的社會個體數(shù)量也遠超其它行業(yè)，專家認為對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在資金鏈條安全性上的要求應當高于其它行業(yè)。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公司都有兩條資金鏈，一條是自有資金，還有一條是客戶的錢。以前大部分都是客戶的錢，現(xiàn)在政府監(jiān)管嚴了，部分客戶資金必須走資金監(jiān)管，所以客戶的錢少了。”北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀公司企劃部經(jīng)理門大偉將兩條資金鏈比喻成兩條河，一條河干了另一條就會補水，如果有一天補給跟不上就極易發(fā)生斷裂的危險。
事實上，近年來發(fā)生卷款潛逃事件的經(jīng)紀公司大部分均因挪用客戶資金應急，最終導致資金鏈條斷裂所致。最初的幾起事件中，經(jīng)紀公司均從事有虧損的其它業(yè)務，而最近的這一起，直接誘因是樓市走低。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的運營成本很高，一個中等規(guī)模門店每月的最低開支最少要10萬，北京市的大型中介公司門店都在500家以上，他們每月的最低運營成本5000萬元，還不包括廣告和人員開支。如果盈利不能保證支出，這個公司就處在危險境地，而這直接取決于市場的好壞�！睆埾壬o記者算了這筆賬，他據(jù)此認為規(guī)模越大的公司越容易在市場低迷時出現(xiàn)問題。
顯然，對于正處在發(fā)展初級階段的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，要想維持“大體量”公司的運作，僅僅依靠創(chuàng)業(yè)初期積累的資金遠遠不夠，從成熟企業(yè)的運營模式來看，他們并未完成資本的原始積累。
資金監(jiān)管缺乏執(zhí)行力
房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)最早設立的準入門檻僅為開辦經(jīng)紀公司必須有四名員工具備北京市經(jīng)紀人資格。2004年，從事房屋租賃代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司須交納租賃代理保證金60萬元。2007年新申請從事房屋租賃代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，除了需要交納60萬元租賃代理保證金外，注冊資本不能低于100萬元，從業(yè)年限不低于3年；而在開辦經(jīng)紀公司的要求上，依然執(zhí)行最初的標準。在許多人看來，相比北京的房價，門檻設置有點過低。
“行業(yè)的準入門檻和政府監(jiān)管就像翹翹板的兩端，如果門檻低，就必須加強政府的監(jiān)管�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心社會發(fā)展部副部長林家彬在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，對風險較高的行業(yè)，更應當執(zhí)行嚴格的監(jiān)督制度，資金監(jiān)管應當嚴格執(zhí)行。但從各地發(fā)生經(jīng)紀公司卷款潛逃事件的頻率來看，實施效果并不明顯。
記者了解到，自2006年底建設部發(fā)文要求各地在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施資金監(jiān)管政策以來，大部分地區(qū)都沒有對資金監(jiān)管政策進行嚴格的執(zhí)行和操作，其制定的實施細則中模棱兩可的選擇太多。
“在香港，經(jīng)紀公司不能從事資金監(jiān)管業(yè)務，一旦買賣雙方達成購房協(xié)議，剩下的貸款、資金劃轉(zhuǎn)都交給第三方辦理，其中銀行和資金擔保機構承擔著資金監(jiān)管的責任�！痹谙愀蹚氖露嗄攴康禺a(chǎn)經(jīng)紀工作的葉先生告訴記者，內(nèi)地的銀行雖然承擔著資金監(jiān)管執(zhí)行機構的職責，但缺乏執(zhí)行動力。因為“銀行并不能從資金監(jiān)管中得到好處。”
“行業(yè)的管理者應當采取鼓勵措施，激發(fā)政策執(zhí)行機構的積極性�！绷旨冶蛘J為政府應當給從事資金監(jiān)管的相關機構一定的“好處”，實現(xiàn)其權利與義務的平衡。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正處在發(fā)展的初級階段，更應該嚴格控制行業(yè)風險，相關的政策需要落到實處。另外，為了盡量減少消費者的損失，可以考慮建立旨在保護消費者的、要求房地產(chǎn)經(jīng)紀公司加入的強制性商業(yè)保險�！绷旨冶蚪ㄗh。(張一鳴)
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