房?jī)r(jià)居高不下、“地王”新紀(jì)錄頻頻，日前由國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，限制“地王”、打擊囤地的出發(fā)點(diǎn)，使新政受到普遍關(guān)注。與此同時(shí)，地方政府的土地供應(yīng)方式也在進(jìn)行著新嘗試。如上海市剛剛實(shí)施的633號(hào)文件，便對(duì)住宅類用地的規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。針對(duì)土地源頭的調(diào)控，將對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？此次上證第一演播室特請(qǐng)來專業(yè)人士，為網(wǎng)友做出解答。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇引發(fā)囤地現(xiàn)象

　　主持人：今年以來，各地“地王”頻現(xiàn)，大開發(fā)商紛紛搶地囤地，這種現(xiàn)狀反映了怎樣的土地環(huán)境？開發(fā)商囤地會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　應(yīng)振祥：造成這種現(xiàn)象的原因是多方面。首先，土地的稀缺性體現(xiàn)在其唯一性和不可替代性，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，因?yàn)闆]有地就不會(huì)有房，也就沒有了市場(chǎng)份額。再加之土地的不可移動(dòng)性，使得局部土地稀缺性加劇(如上海內(nèi)環(huán)等區(qū)域)。其次，從全國(guó)各地土地供應(yīng)的情況來看，政府土地儲(chǔ)備較少的情況較為普遍，從而使得土地一級(jí)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張。同時(shí)在土地供應(yīng)日趨減少的形勢(shì)下，擁有大量的土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)，開發(fā)企業(yè)更加舍得投入來爭(zhēng)奪“地王”。第三，受到資本市場(chǎng)的影響，土地市場(chǎng)與股票證券市場(chǎng)的關(guān)系息息相關(guān)。尤其在近期，正如貴報(bào)報(bào)道的那樣，“股市”與“房市”的相互作用，也成為推高地價(jià)的作用力之一。

　　對(duì)于部分土地儲(chǔ)備量較少的開發(fā)商來說，不通過激烈的競(jìng)爭(zhēng)獲得土地就將意味著后期沒有可用于開發(fā)的土地。尤其是在某個(gè)城市運(yùn)營(yíng)中的建設(shè)空檔區(qū)，前期土地儲(chǔ)備已經(jīng)消耗殆盡，繼續(xù)補(bǔ)充新的土地，成為迫切需要。

　　開發(fā)商的盲目囤地，會(huì)帶來土地有效供應(yīng)和利用不足，可令市場(chǎng)供應(yīng)“縮水”，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力圈占大面積土地，形成“壟斷”，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和政府信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　新政控制源頭市場(chǎng)

　　主持人：關(guān)于土地招拍掛方面的法令調(diào)整已有多次，此次國(guó)土資源部39號(hào)令的要點(diǎn)體現(xiàn)在哪里？上海近期也出臺(tái)了關(guān)于住宅土地招拍掛的新規(guī)定，新政策的出發(fā)點(diǎn)和意義是什么？

　　應(yīng)振祥：由于前一段時(shí)間，全國(guó)各地“地王”現(xiàn)象頻傳，全國(guó)房?jī)r(jià)大漲。“39號(hào)令”是政府調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康發(fā)展的一個(gè)手段之一。這次調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)是，土地款的支付，只要不違反土地出讓合同，按照合同約定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿證了，必須繳清全部出讓金后，才可以拿到建設(shè)用地使用權(quán)證。

　　由于過去一些地方土地出讓過程中，受讓人未繳清全部出讓金就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書，造成了一些項(xiàng)目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時(shí)，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。這次“39號(hào)令”的出臺(tái)，能對(duì)當(dāng)前一些開發(fā)商蓄意囤積土地的行為起到有力的遏止作用。

　　關(guān)于上海市住宅土地招拍掛的新規(guī)定的實(shí)施，意味著在新規(guī)則下，開發(fā)商將最多只有兩輪的出價(jià)機(jī)會(huì)，土地漲價(jià)的空間將明顯濃縮。新政出發(fā)點(diǎn)是為了遏制“地王”頻出現(xiàn)象和平抑高房?jī)r(jià)。減少開發(fā)商在公開舉牌氛圍下，將地價(jià)推高。此舉相對(duì)于公開拍賣來說，將有利于堵截高地價(jià)。在公開舉牌的氛圍下，開發(fā)商容易沖動(dòng)，從而將地價(jià)推高。新規(guī)實(shí)施之后，開發(fā)商會(huì)根據(jù)自己的成本報(bào)出較為合理的價(jià)格，從而減少地塊出現(xiàn)驚人高價(jià)的可能性，并對(duì)平抑高房?jī)r(jià)起到積極作用。

　　規(guī)范市場(chǎng)促進(jìn)供應(yīng)

　　主持人：土地新政會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？“39號(hào)令”對(duì)于土地開發(fā)的要求有所提高，從而延長(zhǎng)了土地開發(fā)的時(shí)間，這對(duì)土地供應(yīng)會(huì)有影響嗎？

　　應(yīng)振祥：政府在土地方面的調(diào)控，對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生一定影響，但是當(dāng)前土地政策對(duì)樓市上漲的實(shí)質(zhì)性影響因素較少。當(dāng)前土地資源日顯匱乏，而人們對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求強(qiáng)勁，因此，在當(dāng)前相關(guān)保障性房地產(chǎn)政策實(shí)施效果未得到有效證實(shí)的背景下，土地方面的調(diào)控能否有效阻止房?jī)r(jià)上揚(yáng)的局勢(shì)，還有待觀察。但土地方面的調(diào)控是整體樓市調(diào)控中不可缺少的關(guān)鍵性調(diào)控手段之一�！�39號(hào)令”將使各級(jí)地方政府加大對(duì)閑置土地處置力度。依法征收土地閑置費(fèi)；對(duì)于超過規(guī)定年限未動(dòng)工開發(fā)的土地，無償收回等政策有利于清理、盤活閑置存量土地應(yīng)有積極影響。

　　此外，“斗地主”后的囤地之風(fēng)將會(huì)有所抑制，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度可能會(huì)加快�！�39號(hào)令”將打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，促進(jìn)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏，將使一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄囤積土地、捂盤惜售的做法，加快開發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)的有效供應(yīng)。對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有幫助。（活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 朱宇琛）