專家建議精確調(diào)控增加有效供給

　　“我真的很想買房子，但漲的實(shí)在太厲害了，短短幾個(gè)月時(shí)間，年初才每平方米一萬(wàn)一千元左右的房子，現(xiàn)在同一位置的新開(kāi)盤價(jià)已經(jīng)漲到了一萬(wàn)四千元，原本打算等著房?jī)r(jià)降，可誰(shuí)知道會(huì)漲得這么快，早知道這樣還不如早買了。”在北京東四環(huán)某樓盤前來(lái)看房的楊先生如此向記者抱怨道。

　　近一段時(shí)間以來(lái)，隨著京城房?jī)r(jià)的不斷走高和加息步伐的不斷加快，樓市里消費(fèi)者購(gòu)房分歧愈發(fā)明顯，即一部分消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望；而另一部分消費(fèi)者因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，加快了購(gòu)房的步伐。對(duì)此，接受記者采訪的專家認(rèn)為，目前北京的房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪快速上漲通道，他們建議精確調(diào)控增加有效供給。

　　北京部分樓盤：銷售火爆價(jià)格不菲

　　“我想在離我工作單位較近的地方買房，這幾天一直關(guān)注朝陽(yáng)區(qū)楊閘環(huán)島附近的一個(gè)樓盤，23號(hào)樓這個(gè)月才剛剛開(kāi)的盤，這幾天再去咨詢，每個(gè)戶型就只剩余幾套了，賣得實(shí)在太快了！”剛剛參加工作的紀(jì)小姐感慨現(xiàn)在北京新開(kāi)盤的樓房太搶手。

　　記者了解到，坐落于北京朝陽(yáng)區(qū)管莊楊閘環(huán)島附近的這一樓盤，三期均價(jià)是8300元/平方米，該樓盤的20號(hào)樓于今年7月初開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)8800多元每平方米，剛開(kāi)盤時(shí)就已銷售大半，短短幾天就幾乎銷售一空。紀(jì)小姐提到的23號(hào)樓是2007年8月11日開(kāi)盤，戶型以兩居和三居為主，開(kāi)盤均價(jià)9900元/平方米，開(kāi)盤當(dāng)天就已銷售出60%。

　　銷售火爆的現(xiàn)象并不僅僅是這一家，地處北京海淀北青路北航天城西的一處樓盤也同樣銷售火爆。該樓盤銷售人員告訴記者，該樓盤于今年7月中旬開(kāi)盤，均價(jià)11200元/平方米。戶型以210至250平方米的躍層為主，開(kāi)盤后銷售火熱，到目前為止，只剩下二套平層。這位銷售人員透露，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃近期推出新樓盤。

　　正是在北京部分樓盤火爆銷售的帶動(dòng)下，北京的房?jī)r(jià)也一再攀升。根據(jù)據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，2007年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.1%，其中，北京漲幅高達(dá)11.6%。二季度北京新建商品住房銷售價(jià)格漲幅也高達(dá)10.3%。北京房產(chǎn)中介信一天市場(chǎng)部董學(xué)易說(shuō)，一系列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)動(dòng)向均表明，北京的房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪快速上漲通道，并且上漲幅度有明顯加快趨勢(shì)。

　　部分消費(fèi)者：在買與不買之間猶豫不決

　　隨著北京房?jī)r(jià)的不斷走高和加息步伐的不斷加快，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市里消費(fèi)者購(gòu)房分歧愈加明顯，其中，一部分消費(fèi)者明確表示暫時(shí)放棄購(gòu)房選擇觀望，還有一部分消費(fèi)者因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)走高進(jìn)而加快了購(gòu)房的步伐，剩余的一小部分消費(fèi)者則在買與不買之間猶豫不決。

　　根據(jù)新浪網(wǎng)與北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”聯(lián)合進(jìn)行的“年內(nèi)第四次加息是否會(huì)影響您的購(gòu)房計(jì)劃”的網(wǎng)上調(diào)查顯示，有54.1%的消費(fèi)者因?yàn)閷掖渭酉⒍�有暫緩�?gòu)房的考慮。其中，有26.7%的消費(fèi)者選擇“推遲一年買房”，有6.7%的消費(fèi)者選擇“推遲半年買房”，有20.7%的消費(fèi)者選擇“取消買房計(jì)劃”。

　　在對(duì)“如果您現(xiàn)在購(gòu)房，其購(gòu)房的用途”調(diào)查中，“結(jié)婚自住”的需求占到了39.8%，位居購(gòu)房需求首位，“小房換大房”的升級(jí)置業(yè)需求位居第二，比例為22.7%，另外“給父母或子女居住”和“拆遷購(gòu)房”等自住性購(gòu)房需求也分別占到了11.8%和1.7%；同時(shí)，“投資用于出租”和“投資用于儲(chǔ)蓄”等投資性需求分別占到了9.6%、9.1%，“其他用途”占到了5.3%。

　　盡管一部分消費(fèi)者明確表示選擇觀望一段時(shí)間，但預(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲，打算近期抓緊購(gòu)房的消費(fèi)者也不在少數(shù)。在某公司工作的李小姐接受記者采訪時(shí)說(shuō)，來(lái)北京幾年了，目前我和哥哥住在一起，本來(lái)今年初就打算買一套房子，但當(dāng)時(shí)覺(jué)得價(jià)格有點(diǎn)貴，想等價(jià)格稍微降一點(diǎn)再買，可沒(méi)想到價(jià)格越來(lái)越高。“如果現(xiàn)在再不抓緊買一套，恐怕現(xiàn)在手里的錢連小戶型的首付款都不夠了！”李小姐感慨地說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)專家：建議精確調(diào)控增加有效供給

　　針對(duì)撲朔迷離的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，記者深入采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士和專家為當(dāng)前的樓市“把脈”。董學(xué)易認(rèn)為，有效供給不足、地價(jià)飛漲、人為炒作哄抬房?jī)r(jià)等因素是有關(guān)調(diào)控政策頻出，但還不能有效遏制房?jī)r(jià)高漲的重要原因。

　　董學(xué)易說(shuō)，與絕對(duì)供給不足相對(duì)的，還存在有效供給失衡的問(wèn)題。盡管北京整體供需基本平衡在1：2.5左右，但有效供給結(jié)構(gòu)性不平衡問(wèn)題仍然存在，即老百姓真正能夠承受的新增優(yōu)質(zhì)房源——如距離中心城區(qū)不遠(yuǎn)、地鐵附近交通便捷、低總價(jià)的中小戶型房，供應(yīng)不足。北京樓市價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)，正是源于三環(huán)附近區(qū)域新房供應(yīng)不足，特別是市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域優(yōu)質(zhì)新房的剛性需求，使優(yōu)質(zhì)樓盤時(shí)常出現(xiàn)排隊(duì)搶房，瘋狂的漲價(jià)行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域。

　　與此同時(shí)，人為因素助推也是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高的重要原因。董學(xué)易告訴記者，人為助推因素主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開(kāi)盤；或者已開(kāi)盤，但拒絕對(duì)外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房?jī)r(jià)，制造虛假銷售表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房?jī)r(jià)。另一方面是一些投資性的購(gòu)房者們，他們買到房子以后通常選擇一段時(shí)期的蟄伏，在利益達(dá)到最大化的時(shí)候再將房子出售。這就進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張狀況，為房?jī)r(jià)上漲火上澆油，“炒房”是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要助推器。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞接受記者采訪時(shí)指出，增加有效供給這是解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的釜底抽薪之策。其他控制房?jī)r(jià)的措施都是屬于第二位的，打擊人為炒作、整頓交易秩序等可以作為輔助手段，如果離開(kāi)增加有效供給這一點(diǎn)，政策要么達(dá)不到目的，要么需要支付極高的執(zhí)行成本，這都是不可取的。

　　對(duì)此，董學(xué)易表示贊同。他說(shuō)，北京開(kāi)發(fā)商之所以有“誰(shuí)捂(盤)到最后，誰(shuí)受益最多”的共同預(yù)期，就是因?yàn)樗麄兂驕?zhǔn)了有效供給不足的“軟肋”。要解決這個(gè)問(wèn)題，既要打擊捂盤，以釋放潛在供應(yīng)量；又要強(qiáng)力推進(jìn)中小戶型普通住房新增量的有效供給并開(kāi)發(fā)二、三級(jí)市場(chǎng)，讓存量房流入二、三級(jí)市場(chǎng)，調(diào)劑房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同層次需求，同時(shí)應(yīng)輔以廉租房等住房保障措施協(xié)同推進(jìn)。(李佳鵬 洛濤 商艷青)