“有一次我和內(nèi)地一些年輕的地產(chǎn)精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉�，F(xiàn)在內(nèi)地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，成長為成功的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這個問題實在是懸而未決。”——陳啟宗
他經(jīng)歷過香港幾次樓市風(fēng)雨，卻順勢而為創(chuàng)造商業(yè)傳奇；
他究竟有何經(jīng)營秘訣？
他是香港第七大富豪，他的兒子卻在上海騎自行車上班；
他究竟有何獨(dú)門家訓(xùn)？
他個性強(qiáng)勢，言語直接，句句“危言醒世”；
他究竟有何良言送給內(nèi)地房地產(chǎn)市場？
人物簡介
陳啟宗，恒隆集團(tuán)主席，原籍廣東臺山縣，1951年出生，畢業(yè)于美國南加州大學(xué)，獲工商管理碩士學(xué)位。
1960年，其父陳曾熙成立恒隆有限公司，并于1972年上市。1986年陳曾熙去世，集團(tuán)業(yè)務(wù)便暫由陳父的弟弟陳曾燾主理，直至1991年1月，陳曾燾宣布退任主席一職，由侄兒陳啟宗正式接管父業(yè)。
恒隆以地產(chǎn)發(fā)展為主，前期土地儲備多集中于新界等地。1992年，恒隆在陳啟宗帶領(lǐng)下正式投資內(nèi)地，參與上海虹口區(qū)與徐家匯區(qū)的物業(yè)發(fā)展。目前，恒隆在天津、沈陽等地繼續(xù)發(fā)展頂級商用物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略。
人物語錄
“很多年前，很多人把我叫做儒商，我是非常的不喜歡，叫我儒商就把其他的一切商人都罵了，其他人都是沒學(xué)問的，所以我覺得儒商這個詞是大有問題的�！�
“不能把錢留給兒子，我先父在世的時候，我一分錢沒有拿到。我兒子現(xiàn)在在上海做事，每天晚上騎自行車上班。有一次我給他打電話，他說‘對不起爸爸，我現(xiàn)在要下自行車了，我下自行車再給你通電話�！�
“沒有經(jīng)歷過市場周期，而且是大的周期，它就不是一個可靠的房地產(chǎn)開發(fā)商。你經(jīng)歷了一次不一定行，經(jīng)歷了兩次可能你就行了�！�
“對幾乎所有發(fā)展商來說，其后五至六年是痛苦的。本公司是極少數(shù)預(yù)先做好準(zhǔn)備的發(fā)展商之一。”
“廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續(xù)問題需要考慮�！�
他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集團(tuán)是香港第二大專注房地產(chǎn)業(yè)的公司。因投資上海恒隆廣場、港匯廣場等項目，在內(nèi)地聲名遠(yuǎn)播。
他是香港樓市的“模板”式人物，曾親歷了香港樓市過山車般的幾起幾落，他和其家族的經(jīng)歷對警示內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展，彌足珍貴。
陳啟宗，香港恒隆集團(tuán)的掌門人，一個57歲的小個子男人，幽默、犀利而強(qiáng)勢。
“目前內(nèi)地樓市最大的泡沫不在房價，而是地產(chǎn)股�！标悊⒆谥毖圆恢M地向記者表示。在陳啟宗眼里，一個潛伏著巨大風(fēng)險的怪圈正在內(nèi)地樓市形成，即地產(chǎn)商通過股票市場的熱度大量圈錢，再高價儲備土地，然后以土地為資本再圈錢。
現(xiàn)金流與低負(fù)債是地產(chǎn)商面對調(diào)整期得以“活命”的根本。陳啟宗以一個“過來人”的身份苦口婆心地勸戒。然而，在一片凱歌的當(dāng)今樓市，不知道他的聲音能否被人們重視。
【大浪淘沙】 見證香港地產(chǎn)風(fēng)云
和很多香港企業(yè)一樣，恒隆集團(tuán)是個不折不扣的家族企業(yè)。1960年，恒隆地產(chǎn)成立，在上世紀(jì)70年代港英政府大規(guī)模興建地鐵的大背景下，恒隆很快成為香港經(jīng)營 “地鐵上蓋”(指建在地鐵口上的房地產(chǎn)項目)最有經(jīng)驗的開發(fā)商，并在1981年左右和當(dāng)時的香港樓市一起達(dá)到頂峰時期。
1982年，恒隆與新世界一起拿下金鐘二段“地鐵上蓋”的物業(yè)開發(fā)權(quán)。就是這個一度讓恒隆在香港風(fēng)光無限的項目，將時任恒隆集團(tuán)主席的陳曾熙(陳啟宗之父)推向輿論焦點。
誰也沒有想到，1982年，同樣也是香港那一輪房地產(chǎn)泡沫的崩盤前夜，只是那時候的香港人，包括陳氏恒隆，幾乎沒有絲毫察覺。數(shù)據(jù)顯示，1959年至1981年的21年間，香港各類物業(yè)的地價上漲了74至281倍，同一時期，香港物價上漲26倍。也就是說，房地產(chǎn)價格漲幅遠(yuǎn)高于城市平均物價漲幅，地產(chǎn)價值被嚴(yán)重高估了。
在各種沒有預(yù)料的因素“偶遇”下，恒隆面臨的是要補(bǔ)償金鐘二段香山大廈的地價18億港元，但銀行此時已經(jīng)收緊銀根，恒隆資金開始吃緊，并最終退出金鐘二段的“地鐵上蓋”開發(fā)。
1986年，陳曾熙去世，陳啟宗叔叔陳曾燾主理恒隆，直到1991年，陳啟宗登上恒隆的舞臺。
對于1991年前的恒隆集團(tuán)，陳啟宗很少評及，問得多了，他會感慨一下，“在長輩略顯保守的作風(fēng)下，恒隆沉睡了十幾年。”
恒隆在陳啟宗的帶領(lǐng)下沒有一睡不醒。投資內(nèi)地和1997年的亞洲金融危機(jī)成就了陳啟宗的“恒隆奇跡”。20多年里，恒隆由原來排名第二的香港地產(chǎn)商滑落到第九、第十的位置，到今天再重回第二、第三位，陳啟宗真正見證了大浪淘沙般的地產(chǎn)風(fēng)云。
“我曾經(jīng)多次提到1982年的一次晚宴，有我和鄭家純(新世界集團(tuán)主席)以及另外兩家地產(chǎn)商。他們也是香港名聲顯赫的人，土地儲備不少于新鴻基。但現(xiàn)在這兩家企業(yè)已經(jīng)倒閉了�！标悊⒆谝恢睆�(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是一個風(fēng)險極高的行業(yè)，財富來去的速度很快，有時如過眼云煙。
【商業(yè)奇才】 17年做了兩大決定
在說陳啟宗的成長史之前，我們先講陳啟宗的“陳氏育兒經(jīng)”，因為這種一脈相承的教育方式是陳氏保證這一家族產(chǎn)業(yè)能夠持久的秘訣。
“先父去世時我們?nèi)值軟]有拿到一分錢，我兒子從小我就教育他，他從來不會從爸爸這里拿到一分錢，將來也是�！�
陳啟宗愛講他和兒子間的一個小故事。他的兒子現(xiàn)在在上海做事，每天早上騎自行車上班�！坝幸惶煳掖螂娫捊o他，他說‘對不起，爸爸我現(xiàn)在快要下自行車了，下了車我再給你通電話�！倍悊⒆诘幕貜�(fù)也很幽默，“還騎自行車，你好奢侈�！�
“有錢的兒子不成材，沒錢的兒子成材�！边@是陳啟宗給朋友的箴言，他從沒有拿父親一分錢，到最后入主恒隆，顯示了自己真正的“少主”實力。
沒有進(jìn)入恒隆時，陳啟宗和弟弟即開創(chuàng)晨興集團(tuán)，投資內(nèi)地新媒體等產(chǎn)業(yè)。一位陳啟宗在內(nèi)地的得力干將告訴記者，老板投資理念是風(fēng)險投資領(lǐng)域的大膽和地產(chǎn)投資領(lǐng)域的謹(jǐn)慎并存。這也是他的企業(yè)得以在競爭激烈的商場上健康發(fā)展的重要原因。
大膽指的是不怕投錯，“風(fēng)險投資不會沒有風(fēng)險，十投不可能十贏，但十投八贏，就是勝利�！敝�(jǐn)慎指的是有憂患意識并對此有所準(zhǔn)備�！瓣悊⒆谥煌俄敿壍囟蔚捻敿壋钟行臀飿I(yè)，因為在他眼里，這類物業(yè)抗危機(jī)能力最強(qiáng)，且有極穩(wěn)固的保值增值功能�！�
膽大心細(xì)的陳啟宗在上任17年里做了兩件讓人敬佩的決定，一是投資內(nèi)地，二是安穩(wěn)渡過亞洲金融危機(jī)。
1992年，也就是陳啟宗上任恒隆集團(tuán)主席的第二年，陳啟宗正式踏出投資內(nèi)地的第一步，選擇的城市是剛剛進(jìn)入新一輪開發(fā)的東方巴黎———上海。
在參與上海的開發(fā)過程中，陳啟宗兩個招牌式地標(biāo)項目恒隆廣場和港匯廣場相續(xù)建成，這兩個物業(yè)至今仍是高樓林立的上海最有魅力和人氣的兩個商用物業(yè)，并由此奠定了陳啟宗在頂級寫字樓和商用物業(yè)開發(fā)的霸主地位。
“港匯廣場現(xiàn)在日人流量52萬，兩個物業(yè)的出租回報率現(xiàn)在達(dá)到20%�！标悊⒆诟嬖V記者。
但是此后一段時間，恒隆在內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)變得謹(jǐn)慎十足。這無疑和陳啟宗在1997年金融危機(jī)前后的頓悟有關(guān)。有人用“踩準(zhǔn)”一詞形容危機(jī)前后的陳啟宗戰(zhàn)略，實際上，這是恒隆在經(jīng)歷了1982年危機(jī)后的一種先知先覺。
在1997年亞洲金融危機(jī)全面來襲之前，大量地產(chǎn)商還在積極而樂觀地高價囤積土地的時候，陳啟宗沒有買進(jìn)一塊土地，甚至還賣出了一塊土地，套現(xiàn)二十億港元，保證了危機(jī)之后企業(yè)能有大量現(xiàn)金流。金融危機(jī)過后，當(dāng)眾多地產(chǎn)商資金鏈斷裂、樓市價格一落再落，幾乎沒有人看好行業(yè)前景之時，陳啟宗適時出擊，開始收購?fù)恋仨椖�，但又并不冒進(jìn)，依然保持謹(jǐn)慎穩(wěn)健的基本原則。
一賣一買間，陳啟宗成就了他的商業(yè)奇跡。并最終全面扭轉(zhuǎn)了恒隆在香港商界的印象，從1982年前后的最受大勢所累的企業(yè)一躍成為最具前瞻性的地產(chǎn)巨頭。
【盛世危言】 房地產(chǎn)泡沫不在房價在股市
到今天，恒隆在中國內(nèi)地的投資繼續(xù)低調(diào)而謹(jǐn)慎的作風(fēng)。“恒隆現(xiàn)在不怎么在上海、北京這些城市投資了。很簡單，價格太高。”陳啟宗說。目前，恒隆在中國的商用物業(yè)投資集中在沈陽、天津等地，“不是這些城市的項目比上海強(qiáng)，是這些項目的成本顯然比上海低�！标悊⒆谡f。
“若說內(nèi)地樓市有泡沫，那只能說泡沫不在房價，而在股市。”陳啟宗斷言。這是他對目前內(nèi)地樓市的最直接判斷，和大多數(shù)人的判斷不同。
“高房價起碼還有需求支撐，但是擠入股票市場大量追捧地產(chǎn)股的資金卻僅僅是一個虛幻的數(shù)字�！标悊⒆趯τ浾哒f，一旦資本市場的投資心理有變，這些脆弱的數(shù)字將很快灰飛煙滅。
這就好比前不久爆發(fā)的美國次級債風(fēng)波。這次風(fēng)波的源起實在太小，甚至可以說是個意外，卻引來全球資本市場的大波動。傳導(dǎo)至香港股市，次債風(fēng)波導(dǎo)致市值連續(xù)幾天大幅下滑，恒隆與一些地產(chǎn)企業(yè)體驗深刻。
次債風(fēng)波期間舉辦的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，主持人問了陳啟宗三個敏感問題，并要求他以最簡單的方式回答。
問題一：恒隆現(xiàn)在的市值是多少？
答：不到1000億，只剩下碧桂園的三分之二了。(現(xiàn)場笑聲)
問題二：你可以讓恒隆在明年達(dá)到2000億市值嗎？
答：三個字，不可能。
問題三：如果有一家內(nèi)地上市公司，目前市值1000億元，在一年之內(nèi)變成2000億的機(jī)會您覺得有嗎？
答：可能。不過再過一兩年就剩下100億。(全場掌聲和笑聲)
當(dāng)本報記者再次追問，可能由2000億變成100億的原因是什么？陳啟宗回答，現(xiàn)在內(nèi)地地產(chǎn)股市盈率動不動60倍、80倍，市場對地產(chǎn)股熱情不減�！叭﹀X太容易了，地價由此被推得越來越高。這也是目前‘囤地比開發(fā)劃算’的原因之一。這種已經(jīng)不重視物業(yè)開發(fā)本身，而是將未來財富透支在現(xiàn)在地價中的做法，背后是開發(fā)商殊死一搏的心態(tài)，押寶就押在未來房價一路走高，中國樓市將持續(xù)凱歌�！�
采訪陳啟宗的過程，讓人不禁回憶起2003年以來，看多與看空兩派觀點在中國樓市的爭執(zhí)過程。“很多內(nèi)地投資人認(rèn)為中國的市場經(jīng)濟(jì)與其它國家不同，市場風(fēng)險可以在政府宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下化解，因此不大可能出現(xiàn)所謂類似我國香港、臺灣地區(qū)及日本的房地產(chǎn)泡沫破滅。您怎么看？”記者向陳啟宗提出了這樣一個問題。
而陳啟宗則回答，沒有哪一個行業(yè)可以永遠(yuǎn)走高，周期調(diào)整的到來只是時間問題，也可能很快，也可能在幾年之后�！巴顿Y心理是很繁雜和微妙的，一旦投資者失去信心，一起撤出市場，支持樓市發(fā)展的資本不足，房地產(chǎn)危機(jī)將很快出現(xiàn)�！标悊⒆诜Q，“不要小看市場的力量。尤其是中國加入WTO，國際金融體系的風(fēng)吹草動對中國資本市場的影響都將越來越大。”
【金玉良言】 內(nèi)地廉租房制度要考慮后續(xù)問題
除了地產(chǎn)股危機(jī)之外，陳啟宗擔(dān)心的另一個問題是一味效仿香港房地產(chǎn)發(fā)展模式的過程中，內(nèi)地樓市還可能面臨新的問題。其中之一是目前被不少人大為看好的廉租房制度。
“廉租房很可怕。”這是陳啟宗口語的原文表達(dá)，但他接著補(bǔ)充，“廉租房制度不是不可以建，是還有很多后續(xù)問題需要考慮�！�
根據(jù)他的介紹，香港廉租房制度目前面臨的一個最重要問題是退出機(jī)制不完善，“一個當(dāng)年符合廉租條件的畢業(yè)生在里面住了十年，早已經(jīng)成長為支付能力較強(qiáng)的人士�！薄坝直热缟鐣还珕栴}，廉租房會造成一些沒錢的人比略有錢的人住得好，因為略有錢的人不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)，也買不起商品房�！�
“這些是廉租房制度產(chǎn)生的新的社會問題，需要中國決策者事先考慮�！标悊⒆诒硎�。
無論是“2000億變成100億”還是“廉租房很可怕”，話語直爽的陳啟宗都只是在表達(dá)一個略帶憂患意識的心理。他以在地產(chǎn)界17年的起伏經(jīng)歷斷言，短線的賺錢無法持久。到了一個規(guī)范的市場發(fā)展階段時，開發(fā)商最需要的不再是靈活和膽量，而是理性、冷靜和策略，是在資金積累充分的情況下，考慮管理和品牌。
“所以，現(xiàn)在內(nèi)地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，在市場環(huán)境已經(jīng)十分規(guī)范的情況下，成長為成功的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這個問題實在是懸而未決�！�
采訪手記
殘酷論英雄
8月下旬舉行的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，陳啟宗作為壓軸嘉賓出場，風(fēng)頭壓過“麻辣”教授郎咸平，成為現(xiàn)場贏得最多掌聲的嘉賓�！白岅悊⒆诔錾�，我們請了七年�！睍h主辦方稱。
面對這次參會開發(fā)商最多的博鰲房地產(chǎn)論壇，陳啟宗感到的是眾多內(nèi)地開發(fā)商急欲“拓清迷霧”的愿望。
無疑，房地產(chǎn)業(yè)是逐利心理最強(qiáng)的行業(yè)。用陳啟宗的話說，“搞房地產(chǎn)的是對致富賺錢最有興趣的一班人，難得有一個行業(yè)集中如此多對賺錢那么有興趣的人�！�
最想賺錢的一班人能夠擔(dān)起更多的社會責(zé)任嗎？最想賺錢的一班人有多少能夠真正成為最有錢的人呢？這是整個社會，甚至歷史給予“開發(fā)商們”的拷問。
“一個沒有見過市場周期，沒有經(jīng)歷過市場周期，而且是大周期，并能夠留下來的人，他不是一個可靠的房地產(chǎn)開發(fā)商。”這是陳啟宗的判斷。
陳啟宗是個略顯霸氣的人，因為他確實經(jīng)歷了大風(fēng)大浪，并在走過了57年人生歷程后，逐漸頓悟了財富的真正含義�！坝幸淮挝液蛢�(nèi)地一些年輕的地產(chǎn)精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉，10%到15%的人會賺很多錢，其中3%的人可能賺到極多的錢。但是美好就美好在大家都認(rèn)為我是那3%，其實你更可能是那30%。所以今天的英雄不一定是明天的英雄，當(dāng)然明天的英雄很可能今天已經(jīng)是小英雄�！保ㄓ诒�
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