“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象，也就是說土地的價(jià)格高過周邊的房價(jià)，這是很危險(xiǎn)的事情�！毕愀鬯拇蟮禺a(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)(0010.HK)主席陳啟宗首次高調(diào)亮相博鰲房地產(chǎn)論壇，就發(fā)出了這樣的警告。

　　500多位現(xiàn)場(chǎng)嘉賓，恐怕沒有幾個(gè)人會(huì)認(rèn)為陳啟宗在危言聳聽。

　　地價(jià)PK房價(jià)

　　過去三年多來，無論一線城市還是二線城市的開發(fā)商都陸續(xù)感受到了地價(jià)暴漲的壓力。在北京、天津等多個(gè)城市，同一區(qū)域地價(jià)從每畝幾十萬元跳到幾百萬元，10倍、20倍地增長屢見不鮮。地價(jià)如此之高，還經(jīng)常發(fā)生十幾家開發(fā)商劍拔弩張“爭食”的現(xiàn)象，連利潤相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地推出時(shí)也不例外，全國各地更是“地王”頻出。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，自2003年以來，房價(jià)加快上漲的同時(shí)，地價(jià)上漲速度也在不斷加快，1997年到2005年間，土地成本占開發(fā)總投資的20%左右，但現(xiàn)在發(fā)達(dá)城市土地成本已占總投資的50%。這種勢(shì)頭如同房價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)一樣，正向二線城市蔓延。

　　今年7月，萬科地產(chǎn)(000002)以26.8億元競(jìng)得廣東東莞一幅35萬多平方米的土地，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米1.5萬多元；同月，北辰實(shí)業(yè)(601588，0588.HK)與北京城市開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以92億元奪得長沙新河三角洲一幅78萬平方米的土地，樓面地價(jià)超過每平方米3500元；8月份，深圳振業(yè)集團(tuán)以10.6億元摘走天津河?xùn)|區(qū)新開路東側(cè)一塊3.68萬平方米的地塊，樓面地價(jià)每平方米8800元。值得注意的時(shí)，這些地塊的樓面地價(jià)均接近或超過其周邊現(xiàn)有商品房售價(jià)。

　　誰令地狂？

　　是什么讓土地和搶購者如此抓狂？

　　北師大金融研究所所長鐘偉分析，問題的根源可能在兩方面：一來土地有效供應(yīng)增長遲緩造成搶購現(xiàn)象，二來單宗出讓土地面積過大引起爭搶�！按蟮貕K出讓本身，就具有資金杠桿效益，會(huì)因?yàn)殚_發(fā)周期長、代征地比例高(建設(shè)用地比例低)、規(guī)劃變更可能性大而帶來房價(jià)上漲預(yù)期高的效應(yīng)�！彼�說。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則指出：“大家仔細(xì)看看，瘋狂搶地的主要是上市公司，他們不計(jì)成本地拿地，恐怕算的不是地產(chǎn)開發(fā)本身的賬，而是借拿地謀求機(jī)構(gòu)投資者和股民的青睞，圈資本市場(chǎng)的錢，非上市公司根本拼不過他們。”這大概也是近幾年來國內(nèi)房企紛紛謀求上市的一個(gè)重要原因。

　　一直謹(jǐn)慎參與搶地游戲的SOHO中國董事長潘石屹不無擔(dān)憂地說：“樓面地價(jià)高出同區(qū)域房價(jià)，這不太正常，可能存在很大風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)‘地王’紀(jì)錄的往往都是上市公司，這才是真正的‘泡沫’，通過‘土地’將房地產(chǎn)和股票中可能存在的泡沫都結(jié)合在了一起�！�

　　經(jīng)歷過香港樓市大起大落周期波動(dòng)的陳啟宗一臉嚴(yán)肅地說：“只要經(jīng)歷一次市場(chǎng)調(diào)整，賺到的錢可能就全賠回去了�！�

　　與潘石屹觀點(diǎn)相似，他也感覺泡沫藏在地產(chǎn)股票里�！叭绻�哪個(gè)企業(yè)對(duì)地價(jià)、房價(jià)的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是無知！無論房價(jià)的下降還是股價(jià)的下跌，都會(huì)讓這些公司死掉！”

　　土地交易規(guī)則的不明朗也令企業(yè)煩惱。任志強(qiáng)抱怨說，華遠(yuǎn)去年參加了十塊土地的招拍掛，沒有一次中標(biāo)，光繳納保證金的利息就損失了7000多萬元。參加北京土地招標(biāo)的開發(fā)商也不止一次埋怨“既不是價(jià)高者得也不是價(jià)低者得，看似規(guī)則清晰，其實(shí)人人摸不著頭腦”。

　　一旦退潮怎么辦？

　　高地價(jià)正在引起業(yè)界的群體性不安。但記者還是發(fā)現(xiàn)，高價(jià)拿地者的勇氣，首先依然是來自房價(jià)快速上漲的勢(shì)頭與持續(xù)看漲的預(yù)期，而對(duì)未來房價(jià)增長的信心，主要建立在對(duì)城區(qū)土地面積日益減少、剛性需求強(qiáng)勁的樂觀估計(jì)上。

　　和買房人盼望穩(wěn)定房價(jià)一樣，開發(fā)商也希望政府出面穩(wěn)定地價(jià)。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為：“穩(wěn)定地價(jià)才能穩(wěn)定房價(jià)，穩(wěn)定地價(jià)只能靠增加供給，否則土地交易過程還會(huì)不斷出現(xiàn)瘋狗撲食般的景象�！�

　　由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室近日公布的報(bào)告顯示，在持續(xù)兩年的負(fù)增長后，二季度全國開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)較大幅度的增長，但增長主要來自北京和東部地區(qū)，上海、廣州、深圳的土地購置面積仍然是超過40%以上的大幅度的負(fù)增長。該報(bào)告得出結(jié)論稱，土地供給的形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，僧多粥少的情況下穩(wěn)定價(jià)格的難度會(huì)很大。

　　金融研究專家巴曙松借日前香港股市上演的驚天大逆轉(zhuǎn)提醒國內(nèi)企業(yè)“一定要居安思危”。一個(gè)原本被認(rèn)為不重要的美國次貸風(fēng)波為什么會(huì)引發(fā)股災(zāi)？因?yàn)榇饲叭藗兌技僭O(shè)房價(jià)不會(huì)下跌，而這場(chǎng)意外提醒我們?cè)谑袌?chǎng)好時(shí)要逆向思考，以減小未來各種風(fēng)波的影響。

　　“臺(tái)風(fēng)來的時(shí)候豬都會(huì)飛，退潮的時(shí)候才知道誰沒穿泳褲。”巴曙松幽默的話語中不乏深刻的寓意。(謝紅玲)