房價(jià)的再次飆升讓調(diào)控政策陷入尷尬境地，最近有關(guān)部門再次發(fā)出一系列信號(hào)，比如強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供應(yīng)，確保各地的保障性住房建設(shè)，以及國土資源部斥責(zé)地方政府違法違規(guī)用地等等，希望這是對(duì)房地產(chǎn)病因了解之后的有的放矢之舉。
政府下調(diào)房價(jià)有兩個(gè)方法，增加供給或是抑制需求，由于增加供給不僅需要增加土地供給，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，可能打亂政府的供地步驟，影響地租收益，并且政府還需要擴(kuò)大公共交通等配套措施，所以，地方政府更傾向于抑制需求，類似于增加稅收、抑制二手房交易，常能收到一呼百應(yīng)的效果。抑制的效果究竟如何無需多說，今年的房價(jià)普漲說明了一切。限制的最大壞處逐漸顯形，中國房地產(chǎn)市場逐漸被大型企業(yè)獨(dú)占，房地產(chǎn)降價(jià)更難了。
由于房價(jià)政治性太強(qiáng)，以至于我們對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的雙軌制熟視無睹，忘記經(jīng)濟(jì)規(guī)律如同魔咒，必定會(huì)讓一個(gè)遠(yuǎn)離正常狀態(tài)的偽市場現(xiàn)出原形。有人憤怒抨擊房地產(chǎn)市場彌漫的雙軌制文化得到無數(shù)人的支持。上世紀(jì)80年代的雙軌制造成大面積的尋租，造成官員的“批文經(jīng)濟(jì)”泛濫，商人的利益得失均在官員筆尖。解決彩電倒賣、批文倒賣的根本方法是讓雙軌制消失，難道房地產(chǎn)市場有什么不同嗎？
我們很多時(shí)候被憤怒沖昏了頭腦，將房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)成一個(gè)特殊的領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)該行業(yè)的特殊性，賦予行政插足市場的特權(quán)，固化利益同盟。當(dāng)然，不同的地區(qū)、不同的官員，對(duì)于政府與市場的關(guān)系理解不同，對(duì)于蘭州市政府某些官員而言，牛肉面就必須限價(jià)，如果他們能夠?qū)θ珖?jīng)濟(jì)發(fā)言，他們很有可能把與牛肉面有關(guān)的油鹽醬醋、牛肉、面粉、煤炭之類價(jià)格一路限下去，若非如此，牛肉面限價(jià)令就不能起到釜底抽薪的作用。
房地產(chǎn)市場同樣如此，我們支持政府出臺(tái)限價(jià)房，至于這限價(jià)房到底是保障性住房還是商品房則不予深究，但如果是后者，限價(jià)實(shí)際上成為對(duì)于買賣雙方產(chǎn)權(quán)中的流通交易權(quán)的部分剝奪。同時(shí)，福利分房時(shí)代赤裸裸的尋租被美化，更荒唐的單位集體建房都獲得了一片叫好之聲，筆者懷揣“惡意”，希望那些提倡單位建房者擔(dān)任某單位的分房委員會(huì)主任，讓事實(shí)來教訓(xùn)以民意為幟實(shí)則損民利以自益的口頭革命者。
終于有清醒者提出，“公務(wù)員住房腐敗是最大的腐敗”，一些城市借行政新區(qū)搬遷之機(jī)，大規(guī)模配建黨政機(jī)關(guān)人員住房，名義上借用了經(jīng)濟(jì)適用房政策。而事實(shí)上，不少黨政機(jī)關(guān)人員已享受過“房改”優(yōu)惠政策。目前單位集資房的內(nèi)部銷售價(jià)往往比市場價(jià)低1/3。近年來，機(jī)關(guān)單位集資建房占經(jīng)濟(jì)適用房的比例越來越高，有的城市甚至達(dá)50%以上。單位集資建房可充當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房，能提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房比例，“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，這既符合地方政府加快新城開發(fā)的政績需要，也迎合了地方應(yīng)對(duì)國家樓市調(diào)控的需求。另一方面，集資建房者多為壟斷型、權(quán)力型單位，因?yàn)樽兿嘌永m(xù)福利分房，相關(guān)單位積極性很高。
在一個(gè)充分競爭的市場，這種典型以弱勢群體為名的雙軌式尋租必?zé)o容身之地。保障性住房與商品住宅之間的界限不清，給這些尋租者提供了肥沃的生存土壤，這些尋租者與二十幾年前手握批文權(quán)力的人沒有任何區(qū)別。如果單位集資建房大面積推廣，誰會(huì)成為最大的受益群體？
另一個(gè)例子則是以90平方米小房型來平抑房價(jià)。小房型或可收調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)之效，不過，所謂平抑房價(jià)則是個(gè)假象。從2007年1月至2007年6月期間，北京市共上市純小戶型居住社區(qū)21個(gè)，占總體放量的71.4%，小戶型房逐漸成為主流。但這些二代小戶型房精心設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)的是商務(wù)、外交、奧運(yùn)出租等高端人群，提供品牌物業(yè)服務(wù)，許多樓盤價(jià)格在每平方米1萬元以上。以小房型抑制價(jià)格不過是個(gè)賬面游戲。
所謂雙軌制包括以下幾個(gè)層面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的雙軌制，從土地到開發(fā)分別隸屬于不同的機(jī)構(gòu)；二是住宅供應(yīng)的雙軌制，單位自建房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房的界限被混淆，人們以為這是保障房，結(jié)果卻作為商品房流通，誰獲益誰受損一目了然；三是價(jià)格雙軌制，政府的限價(jià)政策把商品房當(dāng)做了公共產(chǎn)品。
如果真正想治療病態(tài)的房地產(chǎn)市場，回過頭來徹底杜絕雙軌體制，才能找到解決之方，將土地收益全部用于保障型住房的建設(shè)。否則，中國的房地產(chǎn)市場將陷入無休無止的尋租—市場—行政—尋租的怪圈。(葉檀)
