近日,上海和杭州均傳出征收20%的二手房交易個(gè)人所得稅的消息,南京也有相關(guān)傳言。雖然各地還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性操作,但二手房市場(chǎng)早已風(fēng)起云涌,房產(chǎn)交易大廳的人流量也明顯增多!
據(jù)“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì),目前南京二手房市場(chǎng)總體供需比例從年初的1.03:1發(fā)展到5月份的約1.4:1,供需相對(duì)平衡,二手房?jī)r(jià)格升幅下降,市場(chǎng)“退燒”。但多位二手房業(yè)內(nèi)人士告訴記者,如果交易環(huán)節(jié)稅收新政策出臺(tái),將打破現(xiàn)有的供求關(guān)系,加劇供需矛盾。
二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)增加,將導(dǎo)致交易雙方交易意愿受到抑制,二手房交易量銳減的同時(shí),也可能會(huì)促使二手房交易價(jià)格的進(jìn)一步上升,步入一種量減價(jià)升的不良狀態(tài)。
首先,從房源供給來(lái)看:一方面,從以往調(diào)控后的經(jīng)驗(yàn)判斷,二手房交易環(huán)節(jié)征稅,許多在征稅范圍內(nèi)的業(yè)主會(huì)放棄或暫緩出售房屋,將手中房屋轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。另一方面,稅收政策的實(shí)施將使得業(yè)主的出售收益受到影響,業(yè)主的出售意愿隨之下降,部分業(yè)主改善居住條件“以舊換新”、“置業(yè)升級(jí)”的愿望也被遏制。兩方面因素將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的房源供給大量下降。
其次,從購(gòu)買(mǎi)需求來(lái)看,就現(xiàn)階段的南京二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),90%以上購(gòu)買(mǎi)二手房人群是用來(lái)自住的,而二手房也主要是為廣大的中低收入人群、拆遷戶(hù)及外地來(lái)寧落戶(hù)等首次置業(yè)者解決居住問(wèn)題。雖然在稅收新政策出臺(tái)后,部分購(gòu)房者由于對(duì)政策所能帶來(lái)的影響以及未來(lái)二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷不明朗,選擇暫緩購(gòu)房計(jì)劃,持幣靜觀后市發(fā)展,致使購(gòu)房需求短期內(nèi)減少。但是,這部分人群并不會(huì)因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)而取消買(mǎi)房計(jì)劃,隨著老百姓對(duì)新政策細(xì)則的進(jìn)一步解讀以及稅收新政影響力的逐步被釋放,二手房購(gòu)買(mǎi)需求仍會(huì)逐步恢復(fù)乃至放大。
第三,業(yè)主轉(zhuǎn)嫁交易成本,導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加意味著,二手房交易成本的增加,無(wú)疑會(huì)使得二手房業(yè)主的賣(mài)房收益也受到一定的損失。因此,部分選擇在現(xiàn)階段出售手中房屋的業(yè)主,為了確保自身利益不受到損害,可能會(huì)把其所應(yīng)繳的個(gè)人所得稅及其他稅款轉(zhuǎn)嫁一部分到賣(mài)房款內(nèi)。
業(yè)內(nèi)人士指出,目前南京二手房市場(chǎng)仍是“賣(mài)方市場(chǎng)”,賣(mài)方完全可以將二手房交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。而目前由于主城區(qū)內(nèi)高踞的一手房?jī)r(jià),使得那些財(cái)力不足且必須通過(guò)二手房市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題的購(gòu)房者被迫接受賣(mài)房者的這種稅收成本轉(zhuǎn)嫁。一些無(wú)力承受高房?jī)r(jià)高稅負(fù)的購(gòu)房者,也可能會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)相對(duì)便宜、交易稅費(fèi)少的郊區(qū)一手房市場(chǎng),而郊區(qū)一手房市場(chǎng)由于需求增加,又將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升,從而形成了惡性循環(huán)。因此,二手房交易環(huán)節(jié)加稅不但不能有效地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,反而會(huì)加快促進(jìn)二手房?jī)r(jià)格的不斷攀升,最終呈現(xiàn)出南京二手房市場(chǎng)價(jià)格不降反升態(tài)勢(shì)。同時(shí),一手房市場(chǎng)的需求增加又會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求的增加。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,南京強(qiáng)征二手房個(gè)稅將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)持幣觀望氣氛濃厚,二手房交易驟冷。而二手房房源的減少,以及房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,也將會(huì)使大部分收入不高的普通老百姓購(gòu)房陷入“貴的(高檔房)買(mǎi)不起,便宜的(經(jīng)濟(jì)適用房)買(mǎi)不到”的境地。不僅使普通老百姓“買(mǎi)房居家”更難,也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。(鄧華寧)