編者按：房價(jià)問題已成為關(guān)注度最高的民生話題之一，有關(guān)舉措的一舉一動都能引起陣陣風(fēng)波。近日，全國人大常委會委員、民盟中央經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展委員會主任鄭功成對保障低收入群體住房問題提出建議，呼吁重新確立政府在公共房屋、商品房屋、單位住房福利三大體系中的職責(zé)。 昨日，南京學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郝偉先生致函江南時(shí)報(bào)，闡明了他對當(dāng)下房價(jià)“虛飄”的見解，從六個(gè)方面為房價(jià)虛飄開出“診斷書”。本報(bào)也希望他的“一家之見”，能引起廣大讀者的共鳴，同時(shí)，也希望讀者對這一問題發(fā)表看法。
當(dāng)下，房價(jià)居高不下是我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的一種普遍現(xiàn)象尤其是2006年以來我國大中城市的房價(jià)一路飆升這種房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫離，形成了房價(jià)的虛飄。有關(guān)房價(jià)的談?wù)撘呀?jīng)舉不勝舉，人們對房價(jià)的飆升也是眾說紛紜。結(jié)合實(shí)際情況，我認(rèn)為房價(jià)虛飄的因素主要有以下六個(gè)方面：
供求失衡是房價(jià)虛飄的首要因素。房改以來，住房市場隨之啟動，房屋需求的快速增長一定程度上拉動了房價(jià)的上漲。這種快速增長的拉動力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.4億農(nóng)民工涌入城市需要落戶下來，小康社會要求我們的住房面積有所改變，高技術(shù)、高知識分子階層的工作需要，來城市或留在城市后由于他們收入高是最有力的購買大軍�？傊�，對房屋的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的供給造成供需結(jié)構(gòu)的不均衡，以至于形成需求拉動的房價(jià)上漲。
產(chǎn)業(yè)誤區(qū)是形成房價(jià)“虛飄”的第二大因素。一提到產(chǎn)業(yè)，最根本的目標(biāo)是在資源稀缺的情況下運(yùn)用市場手段實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。政府視房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，地方政府把土地的拍賣收入作為財(cái)政收入的必不可少的部分。而房地產(chǎn)開發(fā)商又把它看作是聚寶盆，這種“以地生財(cái)”的思想嚴(yán)重歪曲了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，不管房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，但是其準(zhǔn)公共產(chǎn)的性質(zhì)沒有改變(筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品)，從土地的所有權(quán)來看，土地屬于國家或集體所有制，從所有權(quán)上是公共物品。土地被開發(fā)成房屋以后，買房的人入住有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定，具有正當(dāng)?shù)耐獠啃�。土地的招�?biāo)與拍賣是公共物品的高效運(yùn)作，但是在拍賣的過程中社會效用降低(或減少)，房地產(chǎn)商的開發(fā)及個(gè)人房產(chǎn)的購置具有私人產(chǎn)品的性質(zhì)，因此房產(chǎn)行業(yè)沒有考慮社會效用的最大化，產(chǎn)業(yè)誤區(qū)是形成房價(jià)“虛飄”的第二大因素。
房價(jià)與土地價(jià)格的螺旋式上升是房價(jià)“虛飄”的第三大因素。2007年4月29日，在南京舉行的江蘇省土地資源研究中心2007年度首次土地市場論壇上，南京師范大學(xué)土地管理系主任黃克龍教授認(rèn)為：“增加土地供應(yīng)不能抑制房價(jià)”、“土地價(jià)格是由房價(jià)決定的。”例如上海的南京路、南京的新街口等由于地理位置優(yōu)越房價(jià)一路領(lǐng)航，地價(jià)因房價(jià)的一路攀升，因而也大幅提高。而泛商業(yè)區(qū)的地價(jià)房價(jià)上升，它們的行情也一路看好。泛商業(yè)區(qū)的房價(jià)上漲，地價(jià)在招標(biāo)過程中也大幅上升進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)區(qū)的地位與房價(jià)，這種惡性循環(huán)形成房價(jià)上升的怪圈，在解決這類問題時(shí)南京的做法是值得稱贊的，在河西、江寧、浦口、仙林規(guī)劃了四個(gè)核心居住區(qū)，有效緩解了房價(jià)的“虛飄”。
開發(fā)商的敗德行為是房價(jià)“虛飄”的第四個(gè)因素。開發(fā)商為了追求更大的利潤，利用信息不對稱，采取各種各樣的手段來炒作，以夸大該地區(qū)的比較優(yōu)勢，如“學(xué)區(qū)房”，商業(yè)區(qū)的“黃金地段”，“絕版”等來夸大其功能，利用《通知》囤積房源，惡炒地價(jià)、房價(jià)，進(jìn)而誤導(dǎo)消費(fèi)者。還有就是利用金錢購買專家學(xué)者，讓專家學(xué)者為其吶喊搖旗。
供給結(jié)構(gòu)失調(diào)增加了房價(jià)過高的呼聲。別墅、豪華住宅、大戶型住宅所占比重較大、小戶型偏少是我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。以泉州為例，經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅投資的2.5%，如此少的小戶型難以適應(yīng)低收入群體的需要。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長劉偉教授廣州開講稱：弱勢群體是不可能買得起房的。這些買不起房的弱勢群體有沒有合適(成熟)的租房市場？因此，他們被迫去買房，這不僅增大了房產(chǎn)的需求，也增加了他們的呼聲。
“熱錢”的進(jìn)入助推了房價(jià)的“虛飄”。熱錢進(jìn)入中國已是不爭的事實(shí)，特別是近幾年“熱錢”近似于幾何級的增長，不僅滲入到房地產(chǎn)業(yè)，還進(jìn)入到股市、期貨等其他行業(yè)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊剛在接受央視采訪時(shí)也坦言“熱錢”已進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場所占的比例到底有多少呢？專家學(xué)者普遍認(rèn)為占12%左右。(郝偉 南京學(xué)者，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
