后世博上海樓市短期盤跌趨勢難改

　　伴隨著歷時(shí)184天的上海世博會(huì)降下帷幕，上海樓市也在二輪調(diào)控下逐步冷卻，總占地3.28 平方公里的世博園區(qū)的土地未來規(guī)劃成為市場關(guān)注焦點(diǎn)，后世博時(shí)代，世博板塊將對上海樓市產(chǎn)生怎樣的影響？筆者認(rèn)為，和北京奧運(yùn)會(huì)類似，后世博時(shí)代上海樓市短期趨勢將很難改變，該板塊的重新規(guī)劃建設(shè)發(fā)揮影響力將在未來兩三年內(nèi)逐步呈現(xiàn)。

　　自八年前啟動(dòng)世博會(huì)籌備以來，上海的城市基礎(chǔ)建設(shè)在世博會(huì)這一核心引擎拉動(dòng)下發(fā)生了翻天覆地的變化，超過4000億元的直接或間接的總投資在徹底地改變區(qū)域環(huán)境的情況下，也拉動(dòng)區(qū)域的地塊價(jià)值大幅提升，而這一改變八年來已經(jīng)基本呈現(xiàn)，目前世博周邊地價(jià)、房價(jià)都以處于歷史最高峰，其提升空間已很有限。但伴隨著世博會(huì)的閉幕，板塊重新規(guī)劃建設(shè)的步伐就此啟動(dòng)，新一輪針對世博板塊的建設(shè)即將展開，雖然本輪建設(shè)的規(guī)模和力度將遠(yuǎn)遜于之前的八年，但投資的疊加效應(yīng)對上海樓市的影響仍不容小視。

　　首先，短期內(nèi)上海樓市勢必將同全國樓市一樣經(jīng)歷一個(gè)艱難的盤整期。一方面因?yàn)槭啦┑貕K從新規(guī)劃到進(jìn)入開發(fā)這個(gè)時(shí)間會(huì)很長，畢竟這是上海內(nèi)、中環(huán)間絕版的巨幅地塊，很難在短期內(nèi)形成有效的市場供應(yīng)。另一方面，國際國內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了管理層短期內(nèi)必然會(huì)以經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長為第一要?jiǎng)?wù)，下大力氣降低通脹，確保經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)行業(yè)必將在短期內(nèi)受到持續(xù)調(diào)控，這個(gè)大原則不發(fā)生變化，市場短期趨勢將很難發(fā)生變化。只不過在微觀的區(qū)域市場內(nèi)，可能會(huì)因?yàn)槭袌鰧ξ磥戆鍓K的長期看好導(dǎo)致該板塊周邊項(xiàng)目高位盤整的幅度更小、時(shí)間更短、市場信心更加堅(jiān)挺。

　　其次，中長期而言，世博區(qū)域板塊的價(jià)值將被再度挖掘，加之優(yōu)越的區(qū)域先天條件：內(nèi)中環(huán)間絕版大型居住板塊、上海最后的最靠近市中心區(qū)域的臨江板塊、世博前所未有的配套優(yōu)勢等等。該板塊必將成為未來上海豪宅的絕佳板塊。正是基于此，筆者堅(jiān)信，上海的城市開發(fā)管理部門必將審慎開發(fā)該板塊，在時(shí)機(jī)成熟的情況下，少量多批的進(jìn)入市場將成為未來該區(qū)域土地供應(yīng)的主要方式，而與此同時(shí)因?yàn)檎滟F，區(qū)域開發(fā)對于開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求必然嚴(yán)格，該板塊必將成為我國高端房地產(chǎn)市場開發(fā)的斗秀場。

　　此外，可以想見，總占地3.28 平方公里的一塊絕版成熟地塊進(jìn)入政府的土地儲備庫，勢必將為管理層調(diào)控上海高端市場提供更多的選擇，不管是心理的威懾作用還是地塊的投放市場都可能給上海的高端物業(yè)市場帶來更豐富的調(diào)控手段。而且，基于區(qū)域地塊絕佳的先天條件，該板塊土地市場未來可能成為上海土地市場真正的風(fēng)向標(biāo)。文/新聚仁機(jī)構(gòu)董事長 李嘉政(本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）