四大房企季報(bào)出齊 調(diào)控深化力促房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

　　截至目前，作為行業(yè)龍頭的招、保、萬(wàn)、金四大房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)已全部披露，除萬(wàn)科前三季度營(yíng)業(yè)收入同比出現(xiàn)回落外，其余三家均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)較大幅度增長(zhǎng)。雖然年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷加力，但龍頭房企的市場(chǎng)表現(xiàn)依舊亮眼。隨著調(diào)控的逐漸深化，龍頭房企的應(yīng)對(duì)策略走向如何，引發(fā)市場(chǎng)普遍關(guān)注。

　　四大房企季報(bào)“熊市不熊”

　　數(shù)據(jù)顯示，１８日率先披露季報(bào)的招商地產(chǎn)前三季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入９５．８５億元，同比增長(zhǎng)８１．２７％，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)２３．７億，同比增長(zhǎng)９８．５％；金地集團(tuán)前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入１０４億元，較去年同期增長(zhǎng)１００％，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)１９．９億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)１３．４億元，分別較去年同期增長(zhǎng)７０．６％和７４．２％。

　�。玻等展�布季報(bào)的萬(wàn)科雖然營(yíng)業(yè)收入同比下降２７％，但仍實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)３２．７億元，同比上升１４．６％，同日，保利地產(chǎn)發(fā)布季報(bào)說(shuō)，前三季實(shí)現(xiàn)營(yíng)收１７２．９億元，同比增５１％，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)２２．９億元，同比增２８．２１％，其中第三季度凈利６．６３億元，同比增６９．８７％。

　　分析人士表示，總體看，四大房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)控措施接連出臺(tái)、市場(chǎng)成交量顯著回落的大背景下，依然保持不錯(cuò)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，可謂“熊市不熊”。對(duì)此，資本市場(chǎng)也給予了積極的回應(yīng)，２６日，四大房企三季報(bào)出齊次日，其股價(jià)均逆市顯著上漲，截至當(dāng)日收盤(pán)，招、保、萬(wàn)、金漲幅分別達(dá)到０．６３％、３．３２％、２．０７％、０．８７％。

　　至于本年度最后一季度四大房企表現(xiàn)，業(yè)界人士保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這其中，市場(chǎng)分析人士對(duì)于萬(wàn)科更為看好。

　　華泰聯(lián)合房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員魚(yú)晉華分析說(shuō)，萬(wàn)科此前營(yíng)收下降原因在于竣工結(jié)算不均衡，隨著更多項(xiàng)目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)萬(wàn)科第四季度實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入將超過(guò)前三季度總和。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師楊國(guó)華更樂(lè)觀認(rèn)為，萬(wàn)科已處于新一輪擴(kuò)張期，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售金額有望沖擊１０００億元。

　　值得注意的是，萬(wàn)科已宣布向８５１名對(duì)象實(shí)施的為期４年的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，行權(quán)條件為以授權(quán)期前一年凈利潤(rùn)數(shù)為基準(zhǔn)每年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于２０．５％，這也被市場(chǎng)普遍解讀為傳遞了積極的成長(zhǎng)信號(hào)。

　　應(yīng)對(duì)資金壓力各顯神通

　　此前有業(yè)內(nèi)人士分析指出，整體來(lái)看，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面普遍趨緊，并對(duì)土地市場(chǎng)形成顯著影響。

　　不過(guò)，從四大房企披露的三季報(bào)看，這些企業(yè)資金面并沒(méi)有想像中的緊，以萬(wàn)科和金地為例，截至三季度末，萬(wàn)科所持有貨幣資金較中期時(shí)大幅增長(zhǎng)至３１５．４億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和１５８．３億元；金地三季末貨幣現(xiàn)金則達(dá)到１３０億元，較去年末增加３４億元，同時(shí)期末資產(chǎn)負(fù)債率較半年末下降５個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬(wàn)科在其三季報(bào)中承認(rèn)，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面趨緊是主要趨勢(shì)。為此，萬(wàn)科在第三季度產(chǎn)品定位以自住型需求為主，取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積２８０．８萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額３４６．４億元，分別比去年同期增長(zhǎng)７３．９％和１２４．９％。

　　而金地集團(tuán)則是實(shí)施保守的財(cái)務(wù)政策以應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售減速可能帶來(lái)的資金壓力，數(shù)據(jù)顯示，金地今年制定的土地投資計(jì)劃為１１４億元，而前三季度共計(jì)獲�。祩�(gè)開(kāi)發(fā)類(lèi)新項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備１０７．５萬(wàn)平方米，需支付地價(jià)款４１．１億元，僅完成全年投資計(jì)劃的３６％。除此之外，金地通過(guò)中高端的產(chǎn)品線定位避開(kāi)保障性住房對(duì)低端住房市場(chǎng)的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)布局城市副中心及軌道交通沿線的擴(kuò)展戰(zhàn)略，享受城市價(jià)值提升。

　　魚(yú)晉華分析說(shuō)，金地目前的財(cái)務(wù)狀況安全，手持現(xiàn)金是自從０８年以來(lái)的最高水平，與之相對(duì)的是金地在新增儲(chǔ)備上仍持續(xù)保守，本季度內(nèi)僅新增三個(gè)項(xiàng)目。

　　國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，九月底出臺(tái)的第二輪調(diào)控政策阻止了價(jià)量齊升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪對(duì)峙期，即量降價(jià)平階段，能夠打破這一均衡的重要因素是開(kāi)發(fā)商的資金鏈，由于經(jīng)歷了三季度的快速銷(xiāo)售回款，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈又有所緩解，所以這一對(duì)峙局面將至少持續(xù)至年底。

　　調(diào)控深化力促房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

　　雖然從季報(bào)本身來(lái)看，不斷加力的房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有對(duì)龍頭房企產(chǎn)生過(guò)于顯著的影響，不過(guò)仔細(xì)分析龍頭房企的盈利點(diǎn)與未來(lái)發(fā)展方向就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的逐漸深化已經(jīng)促使房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)開(kāi)始調(diào)整發(fā)展方向和市場(chǎng)定位。

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示，萬(wàn)科在三季度中創(chuàng)出３４６億元的銷(xiāo)售記錄，幾乎趕上上半年的銷(xiāo)售水平，主要是源于公司制定了較好的銷(xiāo)售策略以及自住型需求為主的產(chǎn)品定位。與其他公司相比，萬(wàn)科在進(jìn)入三季度初期就開(kāi)始大量推出產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，比其他公司早一步吸收前期被壓抑住的剛性需求。

　　對(duì)于今后的發(fā)展策略，萬(wàn)科表示，將堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎投資策略，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)，控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。

　　安信證券的行業(yè)分析師在對(duì)招商地產(chǎn)的三季報(bào)進(jìn)行分析后表示，前三季度招商地產(chǎn)的拿地規(guī)模低于２００９年的水平，反映出公司于積極中保持審慎的理性發(fā)展策略。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方炎在對(duì)金地集團(tuán)的三季報(bào)進(jìn)行分析時(shí)表示，面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及行業(yè)可能出現(xiàn)的調(diào)整，金地集團(tuán)以住宅為主，保持穩(wěn)定開(kāi)發(fā)節(jié)奏，通過(guò)中高端的產(chǎn)品線定位避開(kāi)保障性住房對(duì)低端住房市場(chǎng)的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)布局城市副中心及軌道交通沿線的擴(kuò)展戰(zhàn)略，最大限度享受城市價(jià)值提升。

　　與此同時(shí)，在拿地的方向上，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開(kāi)始紛紛將目光轉(zhuǎn)向二、三線城市。萬(wàn)科在２０１０年第三季度新進(jìn)入清遠(yuǎn)、揚(yáng)州、廊坊等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目２０個(gè)；招商地產(chǎn)三季度則在漳州、佛山、廈門(mén)進(jìn)行了土地市場(chǎng)的布局；金地集團(tuán)則在大連、寧波、煙臺(tái)、珠海等地購(gòu)得了土地或是收購(gòu)了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)。隨著調(diào)控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。（記者羅宇凡、華曄迪）