“限購(gòu)令”被打擦邊球 開(kāi)發(fā)商隱瞞背后風(fēng)險(xiǎn)

　　上周日，北京的周先生突然接到一條奇怪短信：“新政到，限二套。第三套，全款要。投資限，資金閑，無(wú)門(mén)路，保值難。買(mǎi)宜品，不受限�？啥嗵�，可貸款。已現(xiàn)房，請(qǐng)搶先！”

　　這幾句順口溜讓周先生頗為心動(dòng)：第三套房還能貸款？哪有這樣的好事？帶著種種疑問(wèn)，周先生來(lái)到了這個(gè)位于上地橋附近、名叫“宜品上層”的商住兩用樓盤(pán)。

　　喧鬧的銷(xiāo)售大廳里，每張桌子旁都坐滿(mǎn)了看房人。周先生一打聽(tīng)才知道，這些人和自己一樣，都是沖著“不受限購(gòu)令限制”而來(lái)的。

　　“我們的項(xiàng)目正好適合像您這樣的人士�，F(xiàn)在買(mǎi)什么能保值？只有買(mǎi)房子。您現(xiàn)在要是買(mǎi)一般的住宅有限制，一個(gè)家庭只能購(gòu)一套；可是我們的項(xiàng)目是商住兩用房，完全不受限購(gòu)令的限制，您可以根據(jù)需要，買(mǎi)幾套都可以，貸款也可以。”

　　售樓小姐熱情的介紹說(shuō)到了周先生的心坎里：自從北京出臺(tái)“住房限購(gòu)令”后，名下已擁有兩套房產(chǎn)的周先生被歸入“限購(gòu)”行列。如果想再買(mǎi)房的話(huà)，他必須全款付清，不得貸款。

　　“限購(gòu)令”一出臺(tái)，像周先生這類(lèi)手頭有些閑錢(qián)的投資客的炒房之路無(wú)疑被完全堵住。“如果真的可以貸款購(gòu)買(mǎi)商住兩用房，我手頭的閑錢(qián)就盤(pán)活了”，周先生說(shuō)。

　　其實(shí)，像周先生這樣的炒房客不在少數(shù)。“十一”黃金周前后北京陸續(xù)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，多個(gè)商住項(xiàng)目銷(xiāo)售格外火爆。北京南二環(huán)附近一個(gè)名叫“嘉特美公館”的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)第一天就售出了20%的商住兩用房。

　　售樓小姐透露，有三分之一的買(mǎi)家是擁有多套房產(chǎn)的投資客。

　　耐人尋味的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控期，商住項(xiàng)目不僅成交量上漲，價(jià)格也呈現(xiàn)漲勢(shì)。宜品上層10月的價(jià)格就比3月開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米上漲1000元�！拔覀兊姆孔佑袃�(yōu)勢(shì)，越調(diào)控越漲。”售樓小姐得意地說(shuō)。

　　這種商住兩用房真的有優(yōu)勢(shì)嗎？

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景輝說(shuō)，5月北京出臺(tái)的“限購(gòu)令”明確每個(gè)家庭限購(gòu)一套商品住宅房，商住兩用房的確打了這一政策的“擦邊球”。

　　然而，商住兩用房的隱形成本卻不容忽視：“商改住”房屋的產(chǎn)權(quán)只有40年(個(gè)別項(xiàng)目申請(qǐng)了綜合立項(xiàng)產(chǎn)權(quán)可達(dá)50年)，電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目；在將推出的房產(chǎn)稅政策中，商住兩用房的稅收可能要高于普通住宅。在貸款方面，上述兩個(gè)商住兩用房項(xiàng)目的貸款首付50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

　　北京商改住項(xiàng)目泛濫始于2007年，當(dāng)時(shí)北京樓市住宅價(jià)格飆升，多個(gè)商業(yè)地帶的住宅投資收益大大超過(guò)寫(xiě)字樓，出現(xiàn)了住宅、寫(xiě)字樓售價(jià)和租金的倒掛，大量土地性質(zhì)為商業(yè)或公建的項(xiàng)目，被開(kāi)發(fā)商以住宅形式開(kāi)發(fā)。由于此類(lèi)土地價(jià)格相對(duì)較低，此類(lèi)項(xiàng)目成為市場(chǎng)中的“香餑餑”。目前，北京市場(chǎng)上打著高檔公寓、酒店式公寓旗號(hào)的樓盤(pán)，很多都是此類(lèi)“商改住”產(chǎn)品。

　　2010年5月，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土局四部門(mén)聯(lián)合頒布“商改住禁令”明確，從6月起酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷(xiāo)售。違規(guī)購(gòu)買(mǎi)者，不能辦房產(chǎn)證。

　　已經(jīng)被明文禁止的商改住項(xiàng)目，為何能在市場(chǎng)上大行其道？業(yè)內(nèi)人士介紹，這些項(xiàng)目多半是商改住禁令頒發(fā)前的市場(chǎng)遺留項(xiàng)目。

　　在當(dāng)前樓市調(diào)控密集期，商住兩用房以不受“限購(gòu)令”限制為由炒作熱賣(mài)，值得深思。胡景輝說(shuō)，“這一現(xiàn)象說(shuō)明，當(dāng)前炒樓資金仍然洶涌�！�限購(gòu)令’在堵住了部分炒樓資金的同時(shí)，也讓一些人動(dòng)腦筋找政策的漏洞。出臺(tái)限購(gòu)令的目的是減少樓市投機(jī)和炒作，一旦發(fā)現(xiàn)商住兩用項(xiàng)目這樣的政策盲點(diǎn)，有關(guān)部門(mén)將很快出臺(tái)政策堵住漏洞�？梢灶A(yù)見(jiàn)，投機(jī)商住兩用項(xiàng)目的資金將面臨監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　經(jīng)過(guò)一番了解，周先生終于看清了商住兩用房項(xiàng)目背后的陷阱：開(kāi)發(fā)商只強(qiáng)調(diào)不受政策調(diào)控限制，卻不向買(mǎi)房人說(shuō)明背后的風(fēng)險(xiǎn)，明顯是避重就輕！本報(bào)記者 海瀾