"限購"令中國一線城市樓市短期降溫 長期仍博弈

　　隨著廣州近日出臺(tái)細(xì)則規(guī)定“戶籍家庭和常住家庭只能新購一套商品住宅”，京、滬、深、穗四個(gè)中國房地產(chǎn)一線城市均已祭出“限購令”，與其他“組合拳”形成合力，使近期樓市迅速降溫。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控是長期“角力”。限購是短期措施，多管齊下對(duì)投機(jī)炒房行為進(jìn)行抑制，應(yīng)成為調(diào)控常態(tài)。此外，更重要的是解決供需矛盾，加快土地供應(yīng)和住宅建設(shè)，滿足基本居住需求。

　　廣州市房管局等4部門15日出臺(tái)《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進(jìn)廣州市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，規(guī)定戶籍家庭和常住非戶籍家庭(家庭成員包括夫妻雙方和子女，常住就是提供在廣州一年以上的納稅證明和社保證明)只能購買一套商品住宅；非常住的外地家庭不得購買商品住房。廣州甚至還對(duì)購房者年齡作出限定：未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房。

　　此前，北京、深圳、上海三個(gè)一線城市的“限購令”也已應(yīng)聲而出，少則一套、多則兩套，對(duì)投資投機(jī)性需求直接說“不”，并為真正需要購房自住的剛性需求留下了必要的通道。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限購令”的出臺(tái)實(shí)施可謂恰逢其時(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，環(huán)比上漲0.5%。尤其是幾個(gè)一線城市，投資投機(jī)性需求在傳統(tǒng)的“金九銀十”季節(jié)蠢蠢欲動(dòng)，而存量住房的去化周期已降低至6個(gè)月甚至以下，不少樓盤見機(jī)便“坐地起價(jià)”，樓市調(diào)控面臨嚴(yán)峻形勢。

　　“如果不采取有效措施，真不知道國慶期間的市場會(huì)火爆成什么樣、房價(jià)會(huì)漲成什么樣。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，“此時(shí)，行政干預(yù)是市場機(jī)制有效的補(bǔ)充，十分必要。”

　　目前，除四個(gè)一線城市外，房價(jià)過高、上漲過快的多個(gè)城市也均實(shí)施了“限購令”，各城市還從信貸、稅收等多方面打出調(diào)控“組合拳”。

　　上海中原地產(chǎn)對(duì)門店的抽樣調(diào)查顯示，相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后，二手房成交量在“十一”假期基礎(chǔ)上再度下滑約20%，“不少門店又恢復(fù)到四月政策出臺(tái)之初門可羅雀的蕭條狀況”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，10月上旬北京二手房總成交量為1948套，比9月上旬下調(diào)了63.4%。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月首周監(jiān)測的35個(gè)城市中，有28個(gè)城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌，最大的跌幅達(dá)到75%。不少城市還出現(xiàn)了簽約購房者退房的情況。

　　價(jià)格目前尚沒有出現(xiàn)大面積下跌的情形，但博弈的天平似乎正在傾斜，價(jià)格調(diào)整的預(yù)期也在強(qiáng)化。中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員告訴記者：“雖然降價(jià)潮還沒有出現(xiàn)，但房東‘跳價(jià)’的情況明顯減少，一些買房者則開始砍價(jià)�！�

　　知名國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近期預(yù)測，鑒于很多開發(fā)商的財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況處于合理水平，故維持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的短期展望；但“未來12個(gè)月內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨主要城市房價(jià)再下降多達(dá)10%的局面”。

　　限購的“應(yīng)急性”顯而易見，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)其“短期性”有充分認(rèn)識(shí)。比如，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為：“限購政策可以解決市場短期的供求關(guān)系問題，但不能解決長期的需求滿足問題�！�

　　“應(yīng)以‘限購’為契機(jī)，進(jìn)一步研究落實(shí)持續(xù)調(diào)控的具體手段。比如，通過信貸、稅收等手段對(duì)投資性需求進(jìn)行持續(xù)控制，對(duì)投機(jī)炒房進(jìn)行持續(xù)抑制等。”嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說。

　　“樓市調(diào)控更需要解決土地和住宅有效供應(yīng)不足的問題�！标愱商嵝�，一旦“限購”終止、壓抑的需求得到釋放，而后續(xù)的供應(yīng)無法滿足，則房價(jià)又會(huì)面臨上漲壓力。

　　但增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期的形勢依然嚴(yán)峻。以土地為例，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一線城市中僅上海和廣州的供應(yīng)量超過去年同期。10個(gè)重點(diǎn)城市中，一半城市的供應(yīng)量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州等地供應(yīng)量同比減少更是超過20%。要完成全年供地任務(wù)，形勢不容樂觀。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭說：“各地必須加快供地速度，尤其是房價(jià)較高、供應(yīng)緊張的一線城市和部分二線城市，從而抑制房價(jià)、地價(jià)上漲。”

　　陳晟說：“調(diào)控最關(guān)鍵的任務(wù)是：拉住高價(jià)房的韁繩，同時(shí)加快普通商品房、保障房的推出，逐步實(shí)現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化�！保ㄓ浾呷~鋒）