研究稱房地產(chǎn)企業(yè)處于較為激進(jìn)發(fā)展模式下

　　近日，中國(guó)指數(shù)研究院研究組選取135家上市公司企業(yè)作為樣本對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金狀況進(jìn)行研究，并重點(diǎn)對(duì)中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城、金地集團(tuán)、金融街控股等10余家品牌企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析。結(jié)果顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)處于合理范圍且債務(wù)結(jié)構(gòu)上漸趨中長(zhǎng)期貸款，降低了企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率均處于2007年以來(lái)的高點(diǎn)，說(shuō)明目前房地產(chǎn)企業(yè)處于較為激進(jìn)的發(fā)展模式下，在快速發(fā)展中仍需警惕中長(zhǎng)期行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)金流較為充裕，短期償債風(fēng)險(xiǎn)低

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率中值整體處于上升趨勢(shì)。2010年上半年，這一比率為13.2%，相比2009年底下降了1.4個(gè)百分點(diǎn)；但同過(guò)去4年相比，仍處于較高水平，說(shuō)明目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流較為充裕。

　　預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率近5年也出于上升趨勢(shì)中，2008年這一比率同比有所下降，但自2009年中期以來(lái)，這一比率上升較為明顯，在2010年半年這一比率為11.4%，達(dá)到近5年最高點(diǎn)。預(yù)收賬款的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)業(yè)績(jī)提供了較強(qiáng)的保障，同時(shí)也說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)較低。

　　被調(diào)查的10余家企業(yè)的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率的走勢(shì)與行業(yè)走勢(shì)基本一致，但可以看到，品牌企業(yè)的這一比率跟行業(yè)中值相比優(yōu)勢(shì)并不突出。2009年，除了恒大地產(chǎn)與綠城外，其他4個(gè)品牌企業(yè)的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率均高于行業(yè)中值，其中，萬(wàn)科這一比率達(dá)到20.9%，高出行業(yè)中值6.3個(gè)百分點(diǎn)；但到了2010年上半年，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城、金地集團(tuán)這6個(gè)代表企業(yè)中，只有金地地產(chǎn)的現(xiàn)金與總資產(chǎn)比率為15.8%，略高于13.2%的行業(yè)中值，其他5個(gè)品牌企業(yè)均低于行業(yè)中值。2010年中期品牌企業(yè)的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率的明顯下降，說(shuō)明目前品牌企業(yè)的現(xiàn)金水平與行業(yè)平均水平相比略顯緊張。然而，由于品牌企業(yè)的資金使用效率較高，所以無(wú)法根據(jù)這一個(gè)指標(biāo)判定品牌企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性，研究組進(jìn)而對(duì)代表品牌企業(yè)的預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率進(jìn)行了分析。

　　數(shù)據(jù)顯示，品牌企業(yè)的預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率與行業(yè)平均水平相比占有較大優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、北京城建近5年來(lái)均高出行業(yè)中值超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。在2010年半年，保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款占總資產(chǎn)的比率從2009年起均為30%以上，萬(wàn)科的這一比率上升較為平穩(wěn)，2010年中期達(dá)到28.3%，北京城建的這一比率自2009年以來(lái)也呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢(shì)，到2010年中期達(dá)到34.6%。品牌企業(yè)在預(yù)收賬款的優(yōu)勢(shì)說(shuō)明品牌企業(yè)在業(yè)績(jī)保障性上勝于行業(yè)平均水平，對(duì)品牌企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性奠定了基礎(chǔ)。

　　凈借貸比率提升，仍需警惕中長(zhǎng)期行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率中值近5年變化不大，在60%~65%之間波動(dòng)。2010年中期達(dá)到64.3%，處于最近5年的高點(diǎn)，比2009年底高2.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍位于合理范圍之內(nèi)。同時(shí)，從房地產(chǎn)企業(yè)一年內(nèi)到期借貸與總借貸比率來(lái)看，這一指標(biāo)近5年來(lái)持續(xù)下降，到2010年中期下降到36.5%，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)結(jié)構(gòu)上開始注重長(zhǎng)期貸款的應(yīng)用。

　　凈借貸比率變化幅度較大。在2007年和2009年，企業(yè)得益于銷售業(yè)績(jī)良好，這一比率相對(duì)較低。2010年中期這一指標(biāo)達(dá)到46.6%，較2009年底上升22.2個(gè)百分點(diǎn)，上升明顯。可以看到，2010年房地產(chǎn)企業(yè)再融資的困難對(duì)企業(yè)凈借貸比的提升有明顯影響。比如中海地產(chǎn)2010年上半年增加貸款130億元，凈借貸比從2009年底的22%上升到2010年的48%。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)處于合理范圍且債務(wù)結(jié)構(gòu)上漸趨中長(zhǎng)期貸款，降低了企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈借貸比率均處于2007年以來(lái)的高點(diǎn)，說(shuō)明目前房地產(chǎn)企業(yè)處于較為激進(jìn)的發(fā)展模式下，在快速發(fā)展中仍需警惕中長(zhǎng)期行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，品牌企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高于行業(yè)平均水平，一方面說(shuō)明品牌企業(yè)在財(cái)務(wù)杠桿使用上勝于行業(yè)平均水平，但另一方面也對(duì)品牌企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力提出較高要求。中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率近5年來(lái)與行業(yè)中值相近，在比較的品牌企業(yè)中最低，2010年中期為63.0%，低于行業(yè)中值，其他5個(gè)選取的品牌企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均高于行業(yè)中值。較高的財(cái)務(wù)杠桿支持了品牌企業(yè)快速發(fā)展，但隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日漸深入，企業(yè)還需警惕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　品牌企業(yè)在2006~2009年凈借貸比率處于下降趨勢(shì)，但到2010年中期出現(xiàn)了提升，其中保利地產(chǎn)和中華企業(yè)上升最為明顯。保利地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期和長(zhǎng)期貸款變化不大，但其長(zhǎng)期貸款較2009年底增加196億元，增幅96.9%，導(dǎo)致凈借貸比從2009年底的52.9%增長(zhǎng)到140.8%。中華企業(yè)的長(zhǎng)期貸款在2010年中期較 2009年底增長(zhǎng)96.4%，促使凈借貸比從2009年底的88.3%增長(zhǎng)到188.7%，企業(yè)中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)謹(jǐn)慎，近5年來(lái)凈借貸比穩(wěn)步下降，2009年低到負(fù)值，2010年中期僅為14.4%。萬(wàn)科與金融街的凈借貸比與行業(yè)中值相當(dāng)，二者在2010年中期均顯示出一定幅度的上升。目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控尚在進(jìn)行，行業(yè)發(fā)展形勢(shì)不確定性增加，品牌企業(yè)還需警惕中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的控制。（記者 程暉）