三套房貸全國(guó)停發(fā) 房產(chǎn)稅呼之欲出

　　專(zhuān)家稱(chēng)上市房企囤地融資通道將遭封堵

　　□　本報(bào)記者 王 崢

　　9月29日，樓市將進(jìn)行二次調(diào)控的猜測(cè)也終于被證實(shí)。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者第一時(shí)間采訪(fǎng)了北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總裁楊少鋒。他表示，二次調(diào)控對(duì)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲十分必要及時(shí)。

　　首先是要求各地方立即研究制定貫徹落實(shí)“國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則，因?yàn)榇饲暗膸讉�(gè)月，不少地方政府并沒(méi)有及時(shí)出臺(tái)當(dāng)?shù)氐膶?shí)施細(xì)則，使得“國(guó)十條”在執(zhí)行的效果上大打折扣。

　　其次，對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查，也就是人們所說(shuō)的房地產(chǎn)“暴利稅”。這將進(jìn)一步打擊那些違背新政宗旨硬撐房?jī)r(jià)的開(kāi)放商，使得房?jī)r(jià)盡快回歸到一個(gè)合理的水平。而這將成為調(diào)控中表現(xiàn)力度最為明顯的措施。

　　第三是再次明確加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，說(shuō)明房產(chǎn)稅的出臺(tái)已經(jīng)是箭在弦上。

　　最后，對(duì)違規(guī)操作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將停止其融資渠道，也是從核心上大力打擊了企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等行為。尤其是一些上市房企，考慮到監(jiān)管愈嚴(yán)和違規(guī)成本的加大，以往靠囤積的大量土地到股市中融資的情形可能就此改變。

　　此外，楊少鋒還建議，政府應(yīng)嚴(yán)格審查土地儲(chǔ)備在100萬(wàn)平方米以上的房企，并整理出一份名單，督促其按照有關(guān)規(guī)定開(kāi)發(fā)旗下的土地項(xiàng)目，而大量的囤地其實(shí)都是出現(xiàn)在這些土地儲(chǔ)備大戶(hù)的身上。這樣，不但解決了囤地這一長(zhǎng)期困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，還將大大增加住宅的供應(yīng)量，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

　　據(jù)悉，新出臺(tái)房產(chǎn)地調(diào)控措施：

　　一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

　　二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。

　　三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　四是切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。

　　五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。