土地調(diào)控須嚴(yán)格“收回制度”

　　近期，“上海證大92億元出讓金無(wú)著落，外灘地王可能被收回”的事件成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。據(jù)了解，目前，上海證大尚有超過(guò)10億元的資金差距，而繳款的最后日期已過(guò)。顯然，嚴(yán)格意義上講，該地塊應(yīng)當(dāng)屬于“被收回”之列，但經(jīng)過(guò)與地方政府的“勾兌”，上海證大將延期付款。

　　筆者認(rèn)為，地王的誕生對(duì)哄抬區(qū)域房?jī)r(jià)影響很大，在樓市調(diào)控步入縱深之際，中央應(yīng)督促地方嚴(yán)格執(zhí)行土地市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)到期不能繳清地價(jià)款的“地王”堅(jiān)決收回。

　　自今年2月上海證大以92.2億元的總價(jià)、34148元/平方米的樓面地價(jià)拿下上海外灘“雙料地王”之后，其資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力一直受到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。而上海證大獲得土地后，也想引入更多主體共同參與該地塊的開(kāi)發(fā)。5月13日，外灘地塊50%的土地款繳付，上海證大、復(fù)地集團(tuán)、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元，共計(jì)逾46億元。而剩下的50%土地款則要求在4個(gè)月內(nèi)支付，也就是9月13日之前。但截至昨日，外界仍未得到上海證大完全支付余款的消息。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，逾期未繳付土地出讓金，地方政府有權(quán)收回出讓地塊，并沒(méi)收保證金。不過(guò)，由于種種原因，部分地方政府對(duì)未按期繳付出讓金的土地仍然網(wǎng)開(kāi)一面。這不僅會(huì)激發(fā)開(kāi)發(fā)商的僥幸心理，也會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)肅性受到損害。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，在土地由地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下，“賣地生財(cái)”成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，而土地財(cái)政則滋生開(kāi)發(fā)商與地方政府的“共謀”行為。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地方政府往往會(huì)給予諸多“綠色通道”。而當(dāng)開(kāi)發(fā)商陷入資金危機(jī)之時(shí)，地方政府往往會(huì)伸出援手，幫助開(kāi)發(fā)商渡過(guò)難關(guān)。

　　2007年8月，某地產(chǎn)公司以樓面單價(jià)6.7萬(wàn)元/平方米、總價(jià)44.04億元的天價(jià)，競(jìng)得上海市南京東路163號(hào)地塊，刷新了全國(guó)土地市場(chǎng)的成交紀(jì)錄。但在隨后的一年內(nèi)，該公司并沒(méi)有開(kāi)發(fā)該地塊。2008年8月，該公司以“支持上海市重大工程——地鐵建設(shè)”為由，與上海市黃浦區(qū)房地局“友好協(xié)商”，將“燙手山芋”成功脫手，其先期支付的土地出讓款亦將獲全額退還。近期，上海證大則可能在某種“冠冕堂皇”的理由下，以支付利息的方式延期繳付余下的地價(jià)款。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商通過(guò)高價(jià)拿地推高區(qū)域房?jī)r(jià)，并分享房?jī)r(jià)上漲后的超額收益，但又無(wú)需承擔(dān)土地市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可能健康運(yùn)行。

　　今年以來(lái)，在調(diào)控從嚴(yán)的背景下，北京、南京、溫州等地相繼有高價(jià)地塊被收回。2月，北京50.5億元“地王”——天竺22號(hào)地被收回，大龍地產(chǎn)2億元競(jìng)買保證金被收回，對(duì)周邊市場(chǎng)影響巨大。專家認(rèn)為，各地都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓制度，加強(qiáng)土地出讓金繳付的監(jiān)管，以經(jīng)濟(jì)手段和行政處罰提高開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，讓土地調(diào)控落到實(shí)處。本報(bào)記者 林喆