北京高端住宅銷售量跌價(jià)升 反應(yīng)滯后于普通住宅(2)

　　- 市場分析

　　新政對高端市場有沖擊

　　“本來有客戶要購買多套，現(xiàn)在都只能購買一套了，對于我們的成交量的影響立竿見影”，東三環(huán)一位項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。

　　截至目前，已經(jīng)出臺的政策對于二套以上房產(chǎn)、大戶型房產(chǎn)高壓限制的趨勢沒有任何改變，而本周傳言首套房的房貸政策要收緊的消息，被證實(shí)對市場影響并不會很明顯。此外，高端住宅還面臨一些政策潛規(guī)則的限制，如預(yù)售許可證辦不下來等。這意味著，高端住宅市場的政策壓力與普通住宅相比要高出許多的趨勢近期難以改變。

　　而就算開發(fā)商敢漲價(jià)，政府也會出新政策的預(yù)期在開發(fā)商之中十分明顯，東部某高端樓盤本月銷售量達(dá)到數(shù)十套，開發(fā)商近期對此十分緊張，認(rèn)為高端住宅市場回暖之時(shí)，可能是新政策出臺之時(shí)，就算不出政策，如果做了出頭鳥，也擔(dān)心自己的日子不好過。

　　針對下半年的高端物業(yè)市場，遠(yuǎn)嘉經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理趙海亮認(rèn)為，高端市場吸引的主要是財(cái)富階層，這部分人群受房貸政策收緊的影響有限，他們置業(yè)的目的更多是出于資產(chǎn)配置的需要，尤其是目前國內(nèi)值得投資的品種有限，高端住宅依然是未來資金追逐的熱點(diǎn)。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬也對此持接近的看法，他認(rèn)為，8月份的高端住宅成交量回升態(tài)勢比較明顯，但由于信貸政策的限制，限購套數(shù)的限制，以及政府對新樓盤預(yù)售許可的監(jiān)管，9月份市場很難出現(xiàn)更明顯的變化，會維持價(jià)量企穩(wěn)的狀態(tài)。

　　東三環(huán)某高端項(xiàng)目的開發(fā)商表示，政府目前已經(jīng)對該項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了限制，估計(jì)開發(fā)商在價(jià)格問題上很難有自主空間，整體的成交均價(jià)不能突破上線，項(xiàng)目會采取低開后逐漸拉升的方式來進(jìn)行營銷，促進(jìn)一定的銷量，但是如果月底總結(jié)這個(gè)月的平均價(jià)格，估計(jì)還是和上月接近。

　　“領(lǐng)導(dǎo)對公司旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售沒有太大的銷售量需求，看好資源的稀缺性，在完成基本任務(wù)后，開發(fā)商的促銷計(jì)劃就會暫停，這意味著高端住宅市場近期會趨于穩(wěn)定，10月份后到年底會出現(xiàn)銷售量的較大幅回落”，該開發(fā)商表示。

　　- 相關(guān)政策鏈接

　　4月15日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知,要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房貸款；同時(shí)，北京市政府要求，自《通知》發(fā)布之日起，同一購房家庭只能購買一套商品住房。