房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)注重調(diào)控各方心理預(yù)期

　　古希臘神話中，阿喀琉斯是一個(gè)力大無窮的英雄，盡管其刀槍不入、所向披靡，但存在一個(gè)致命的弱點(diǎn)——他的腳后跟。最后阿喀琉斯也因?yàn)檫@個(gè)腳后跟，斷送了自己的性命。

　　新“國十條”出臺(tái)近半年時(shí)間，熱點(diǎn)城市房價(jià)仍在高位運(yùn)行，市場各方博弈逐步加深。新政出臺(tái)初期，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺，市場觀望情緒濃郁。隨著房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，市場觀望情緒有所緩解。近期，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場接連出現(xiàn)回暖跡象。有報(bào)道稱8月份北京和上海的房地產(chǎn)市場雙雙出現(xiàn)“價(jià)漲量升”態(tài)勢，房貸也出現(xiàn)了環(huán)比增長，“房價(jià)上漲”再次成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。

　　綜合世界各國情況來看，房價(jià)過快上漲不僅容易激發(fā)社會(huì)矛盾，而且極易形成資產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融市場動(dòng)蕩，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成較大損害。因此，尋找房價(jià)上漲的“阿喀琉斯之踵”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急。

　　在房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲乃至形成泡沫過程中，房地產(chǎn)市場心理預(yù)期起到十分關(guān)鍵的作用。根據(jù)行為金融學(xué)理論，市場運(yùn)行往往并非有效，房地產(chǎn)市場也不例外。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象空間時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致市場產(chǎn)生不符合實(shí)際情況的心理預(yù)期。一旦這種心理預(yù)期高估經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，就有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和流動(dòng)性過剩，是當(dāng)前市場形成房價(jià)上漲預(yù)期的重要經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)。但這種心理預(yù)期卻加劇市場投機(jī)，扭曲經(jīng)濟(jì)行為。有學(xué)者估計(jì)，我國大約有45%的房地產(chǎn)需求為非理性預(yù)期形成的，本來可以不買，但是必須買了以等將來升值；本來可以租房子，但預(yù)期房價(jià)要漲，所以想方設(shè)法要買。而房價(jià)上漲的既得利益者也多會(huì)利用各種途徑和手段強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的房價(jià)上漲預(yù)期，向市場不斷發(fā)出“噪音”，阻止市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)。在羊群效應(yīng)作用下，市場的這種非理性預(yù)期又集中表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的博弈上。

　　誠然，在地少人多的中國，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快意味著有更多的農(nóng)民進(jìn)入城市，增加對(duì)城市住房的需求。而在流動(dòng)性過剩背景下，貨幣追逐住房的結(jié)果則會(huì)推高房價(jià)。但與此同時(shí)，應(yīng)注意到抑制房價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素也在不斷積聚。首先，房價(jià)收入比的擴(kuò)大意味著真實(shí)的、有支付能力的住房需求在下降；而投資性的購房需求類似于“擊鼓傳花”，投資性收益的實(shí)現(xiàn)期待于“市場博傻”的繼續(xù)。其次，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快并不等同于農(nóng)民直接從農(nóng)村進(jìn)入城市生活，而是原農(nóng)村所在地的城鎮(zhèn)化，這并不意味著城市住房需求的大幅增加。還有，流動(dòng)性過剩的局面也正在逐漸改變，中國外貿(mào)長期維持順差的可能性大為下降，這大大減少了外匯占款帶來的大規(guī)模貨幣投放壓力。最后需要引起注意的是，20年后，隨著新一代獨(dú)生子女的長大成人，一般都會(huì)繼承爺爺奶奶、姥姥姥爺以及父母的三套房子，在那時(shí)候就不存在住房供不應(yīng)求的問題，房價(jià)似沒有繼續(xù)上漲的理由了。

　　由此可見，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)注重調(diào)控房地產(chǎn)市場參與各方心理預(yù)期，綜合運(yùn)用多種手段向市場傳遞政策調(diào)控意圖和決心，根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行變化動(dòng)態(tài)微調(diào)政策執(zhí)行力度和節(jié)奏，保持房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)。項(xiàng)銀濤