浙江商品房預(yù)售資金監(jiān)管已出征求意見稿

　　近日，一份《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(征求意見稿)(下簡稱《辦法》)盡管沒有過多地被公眾關(guān)注，卻在杭州眾多開發(fā)商中掀起波瀾，因為它對開發(fā)商的資金鏈、樓市的走向?qū)⑵鸬疥P(guān)鍵性作用。

　　在這份由中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)的文件中規(guī)定，自今年10月1日起，開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據(jù)項目節(jié)點完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。但由于尚處在征求意見階段，浙江省相關(guān)部門人士向記者透露，部分細(xì)節(jié)還可能調(diào)整。

　　10月1日起，無資金監(jiān)管不得開賣

　　根據(jù)《辦法》中規(guī)定，在10月1日以后批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目(含經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房)將全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍。

　　對于未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案登記時，也需要提供商品房預(yù)售資金存在資金賬戶的證明。也就是說，沒有預(yù)售款監(jiān)管的項目將不能銷售。

　　值得注意的是，《辦法》規(guī)定，一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶，資金賬戶原則上應(yīng)當(dāng)開立在發(fā)放監(jiān)管項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款的商業(yè)銀行，并且不能支取現(xiàn)金。

　　而且，購房人按揭貸款購買商品房，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金帳戶。開發(fā)商申請使用監(jiān)管項目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請，并提交監(jiān)管項目工程監(jiān)理單位出具的建設(shè)項目分部分項工程施工完成證明或者監(jiān)管項目其他有效的資金支付證明。

　　若開發(fā)商提供虛假申報材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設(shè)資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設(shè)定的資金賬戶，房地產(chǎn)行政主管部門將立即停止該項目的銷售，并勒令其限期改正。同時，將其行為記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。

　　想靠預(yù)售款拿地是不可能了

　　“目前，基本上開發(fā)貸款是用來滿足工程資金的需要，項目預(yù)售款很多公司都是用來拿地和項目公司之間的拆借等其他用途�！甭犝f預(yù)售款將監(jiān)管，浙江一房企老總的第一反應(yīng)就是“政府的第二輪調(diào)控來了。”

　　眾所周知，除自有資金外，開發(fā)商的兩大主力資金來源就是預(yù)售款和開發(fā)貸款。一般來說，銀行對開發(fā)貸款要實行監(jiān)管，而預(yù)售款則在房子預(yù)售時就基本上一次性打入開發(fā)商賬戶，提取時間和提取方式完全由開發(fā)商自行支配，沒有任何銀行或政府部門的監(jiān)管。現(xiàn)在監(jiān)管后，開發(fā)商使用這筆錢就完全受限制了。

　　“開發(fā)商下半年的拿地積極性肯定會降低。即使有某些開發(fā)商弄虛作假，騙取預(yù)售款用于其他用途，但毫無疑問的是，一次性提取預(yù)售資金用于拿地已不可能�！蹦称放品科箜椖坷峡偡治�，“舉例說，一家公司如果有10個億的預(yù)售回款，原來可以全部用于拿地，但因為監(jiān)管，可能最多一次性只能提取5個億。”

　　“這一政策假如實施，對那些同時進(jìn)行多個項目操作的公司資金鏈影響最大�！焙蟿�(chuàng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝認(rèn)為�！岸�影響最大的可能是那些付了首期土地款，等著用預(yù)售款支付接下來幾期土地款的公司�！�

　　這一政策將迫使開發(fā)商加快銷售

　　最近，樓市成交又出現(xiàn)小陽春跡象，而國務(wù)院副總理李克強(qiáng)多次重申宏觀調(diào)控不放松。假如預(yù)售款監(jiān)管政策10月1日實施，明確告訴市場一個信息，那就是宏觀調(diào)控還在進(jìn)行當(dāng)中。

　　這段時間，杭州一些新開樓盤入市，再次出現(xiàn)銷售火爆的場面。萬家星城8月30開盤，再推8幢和5幢269套房源，開盤價20960元/平方米，截至昨天下午6點，據(jù)透明網(wǎng)顯示，預(yù)定227套，預(yù)售16套，預(yù)訂預(yù)售率為90%；篁外上周推出19幢樓91套房源，全是180平方米的寬邸大宅，均價16000元/平方米，當(dāng)天預(yù)定率也達(dá)75%。

　　但近期樓市，雖說上周杭州主城區(qū)成交1390套，為新政后周成交首次突破千套，但記者觀察發(fā)現(xiàn)，帶動成交量的主要為一些降價的新開樓盤，大多數(shù)房價未降的樓盤成交量依舊沒有起色。

　　“估計等10月份監(jiān)管政策出臺后，沒降價的開發(fā)商也不得不降價促進(jìn)銷售，因為如果不加快銷售進(jìn)度，會影響到整個資金鏈的運轉(zhuǎn)�！币晃婚_發(fā)商如此預(yù)言。

　　還有開發(fā)商說，目前樓盤銷售回暖，開發(fā)商可千萬別動漲價的念頭，否則政府肯定會有新政策出臺，預(yù)售資金監(jiān)管就是一個措施。

　　按照《辦法》規(guī)定，在保證本項目工程建設(shè)資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預(yù)售資金累計總額，只有超出該監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額的110%時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以調(diào)用其中超出部分資金。這也意味著，開發(fā)商只有盡可能多地賣樓，早點回款，等一個項目的銷售趨于完畢時，才有可能拿出預(yù)售資金啟動另一個項目。當(dāng)然，這也是政府真正嚴(yán)格監(jiān)管資金才可能達(dá)到的理想狀態(tài)。本報記者 張卉卉