四大行三套房貸嚴(yán)格收緊 自謀出路風(fēng)險高莫沖動

　　面對整個行業(yè)都在高呼的房貸收緊政策，其背后卻依然有漏洞可鉆。近日某業(yè)內(nèi)人士透露，其朋友在已擁有多套房的基礎(chǔ)上，依然順利地從銀行辦出貸款。排除此消息可信度的基礎(chǔ)上，房貸市場的口袋是否真的徹底收緊？記者隨即進行了全方位的調(diào)查。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　疑問

　　房貸口袋尚未封死？

　　日前，某業(yè)內(nèi)人士表示，其朋友順利地從銀行辦出了“第五套房”貸款，此消息頓時讓當(dāng)時在座的眾人大吃一驚。在此先不推敲此消息的準(zhǔn)確性，但是可以肯定的一點是，銀行房貸業(yè)務(wù)的口袋并沒有徹底收死。近日，奉賢某別墅樓盤銷售人員表示，如果客戶資質(zhì)尚可，在小銀行完全可以辦理三套房貸，無需任何擔(dān)憂可放心買房。與此同時，市民黃先生(化名)雖然信用卡有不良記錄，仍然搞定了首付三成、利率8.5折的二套房。

　　不管是開發(fā)商、購房者,還是貸款公司，看來三套房高調(diào)嚴(yán)打并未給這些原本“優(yōu)質(zhì)客戶”帶來過多影響。某業(yè)內(nèi)知情人士透露，在銀行看來，第二、三套房的客戶才是最優(yōu)質(zhì)的，由于有房在手完全不必?fù)?dān)心還貸能力，相比之下首套房的客戶往往在事業(yè)起步階段，還款能力相對有限。

　　調(diào)查

　　四大行-三套房嚴(yán)格收緊

　　記者從建行的個貸部門了解到，目前對于前來辦理三套房的客戶全部吃閉門羹，工作人員表示從月初開始，三套房業(yè)務(wù)就全部關(guān)閉，目前在7月的時候辦理的貸款申請也停止了，究竟何時再開放貸款目前也不知道。

　　中行、工行、農(nóng)行也明確表示三套房業(yè)務(wù)已經(jīng)關(guān)閉。二套房也收得很緊，記者了解到四大行目前實行認(rèn)房認(rèn)貸的原則，對于第二套住房全部采用首付五成，利率上浮10%-11%不等，之前的利率優(yōu)惠已經(jīng)消失殆盡。

　　小銀行-對優(yōu)質(zhì)客說不

　　相比大銀行的呆板，小銀行為了在有限的資源中爭取市場，往往給出的條件更為優(yōu)厚，但是記者從采訪中發(fā)現(xiàn)即使小銀行,對三套房也是全面亮起紅燈。

　　記者從光大、寧波、大連等小型銀行的個貸處了解到，目前三套房業(yè)務(wù)和國有銀行一樣，全部處于停止?fàn)顟B(tài)。光大銀行的個貸工作人員告訴記者，目前一天接到幾十組電話詢問三套貸款事宜，有一些資質(zhì)的確不錯的，但是對于此類銀行界定的優(yōu)質(zhì)客戶依然沒法給出審批。

　　分析

　　自謀出路風(fēng)險高莫沖動

　　從市場表面來看，三套房申請一片從嚴(yán)之聲，那么所謂的二套房優(yōu)惠利率，三套房申請個案又從何而來？某位知情人士透露，通過給工作人員“回扣”的方式，以取得比市場更為低廉的利率優(yōu)惠，是目前市場主流的操作方式。對此某銀行工作人員表示，這種做法過于極端，其中不乏一些風(fēng)險。中原地產(chǎn)馬冀也表示，目前三套房的客戶在購房前都會給予明示，的確沒有辦法辦理三套房。

　　記者了解到，即使開發(fā)商目前也并不歡迎多套房貸款。某位開發(fā)商告訴記者，三套房一般不是通過大型國有銀行通道，是客戶自己找來的銀行，往往審批過慢，對開發(fā)商而言回款周期過長。其次，銀行內(nèi)部對多套房認(rèn)定的政策也是多變的，一旦產(chǎn)生拒批，那么就會發(fā)生違約糾紛，開發(fā)商不愿意和消費者陷入一次次因為貸款問題產(chǎn)生的違約糾紛之中。因此購買三套房一定要謹(jǐn)慎莫沖動。

　　提醒

　　三類人群需注意

　　據(jù)凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司有關(guān)人士透露，除去投資購房者，以及小部分有能力全額付款的購房者之外，三套房停貸對以下三類自住購房者的實際影響較大。

　　第一類，與父母共有房產(chǎn)的購房者。從凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，與父母一起擁有一套房產(chǎn)，同時自己另有一套物業(yè)者，如果想要買房就會被納入第三套房范圍。此外，如果購買婚房的家庭男女雙方分別與各自的父母共有一套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，那么他們在購買婚房時也屬于三次置業(yè)。

　　第二類，有貸款記錄但無房的改善型需求購房者。不少家庭的置換購房并非一次到位，而是循序漸進地改善居住環(huán)境。這就導(dǎo)致部分購房者已經(jīng)有兩次貸款記錄，但名下房產(chǎn)已經(jīng)售出。根據(jù)凱盛經(jīng)略相關(guān)人士透露，目前，這類無房的置業(yè)者如果買房也被納入三套房范疇。置換型購房者往往會選擇先賣房再買房的置業(yè)流程，當(dāng)遭遇三套房停貸后，只能暫時租房或是降低購房標(biāo)準(zhǔn)以采取全額付款方式。

　　第三類，在外地有房產(chǎn)的自住購房者。外地產(chǎn)權(quán)物業(yè)也被納入多套房認(rèn)定范疇，使得部分新上海人也被劃進停貸范圍，這種情況的購房者占到了25%-30%。

　　鏈接

　　多板塊投資客幾近絕跡

　　自銀監(jiān)會要求停貸三套房后，其對滬二手房市場的影響迅速顯現(xiàn)。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心最新統(tǒng)計顯示，在市中心主要區(qū)域，包括浦東陸家嘴、長寧中山公園、徐匯中心等板塊，上周的購房客戶人數(shù)，與月初第一周相比，普遍出現(xiàn)20%-50%的不同程度明顯下降。除投資客基本退市外，也有部分置換和剛需買家轉(zhuǎn)為觀望，也是購房者數(shù)目減少的主要原因。

　　“在普陀長壽板塊，三套房貸未被叫停前，仍有少數(shù)投資客在繼續(xù)入市，在買家中占比不足一成；而停貸消息全面?zhèn)鞒龊�，這些投資客已基本絕跡。因失去資金杠桿支持，實力有限者已沒有入市能力；陸續(xù)收緊的房貸政策，及其對房價構(gòu)成的下行壓力，更使他們擔(dān)心入市會被套牢，不敢在現(xiàn)階段貿(mào)然出手。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐長壽路店負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　雖三套房停貸劍指投資需求，但在“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”標(biāo)準(zhǔn)下，中心城區(qū)的置換型買家因恐被誤傷，近期購房意愿也出現(xiàn)明顯降低。21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計調(diào)查同時顯示，在浦東陸家嘴、長寧中山公園等板塊，與停貸消息傳出前相比，置換需求買家占比已減少兩成。這些減少的買家多數(shù)為改善型，因存在資金缺口,又失去貸款支持，置業(yè)計劃只能暫時擱淺。