開發(fā)商“持樓觀望”現(xiàn)象仍未改變

　　“成交量”上漲、樓市出現(xiàn)反彈是近日社會(huì)各界議論的重點(diǎn)，而記者從將于9月16日在國貿(mào)開展的秋季房展組委會(huì)了解到，截止到記者發(fā)稿，北京雖有30個(gè)樓盤參展，但鮮見純新盤。業(yè)內(nèi)人士就此分析認(rèn)為，開發(fā)商“持樓觀望”現(xiàn)象仍未緩解，房價(jià)也不見實(shí)質(zhì)性下降，以這幾周成交量的上升斷言樓市反彈為時(shí)尚早。

　　-國貿(mào)秋季房展9月中旬開幕

　　2010北京秋季房展會(huì)將于9月16日至19日在國貿(mào)舉行，近百個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目參展。其中北京項(xiàng)目30個(gè)，北京項(xiàng)目區(qū)位分布二環(huán)至六環(huán)，大興、懷柔、昌平、房山、通州為主要放量區(qū)域。參展物業(yè)類型涉及普通住宅、花園洋房及別墅，主力戶型從34平米一居到140平米三居均有供應(yīng)。

　　外埠地區(qū)涵蓋了燕郊、固安、懷來、易縣、石家莊、張家口、秦皇島等近京一小時(shí)生活圈，以及來自天津、山東、遼寧、海南、云南等地的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中廣西和安徽為首次參展。海外樓盤則聚集了美國、澳大利亞等近十個(gè)國家和地區(qū)的優(yōu)質(zhì)景觀、投資地產(chǎn)項(xiàng)目。其中新西蘭、日本和印尼地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目也首次現(xiàn)身北京展會(huì)。

　　-本市新房成交持續(xù)十多天上升 樓市回暖了？

　　“聽說萬科長陽半島新推的337套房子又賣光了，好像這幾天樓市又熱起來了，我是不是也趕緊買？”昨天，購房人楊先生問記者。稍微留心一下，事實(shí)上，像楊先生這樣覺得樓市近日“熱起來”而糾結(jié)買不買房的人不少。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，本市新建商品房成交量已連續(xù)十多天出現(xiàn)上升，8月27日開始至今，每周都保持在150套以上，8月28日和30日甚至突破了200套。來自上海、杭州、深圳等地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交量近日出現(xiàn)反彈的不止北京，“樓市回暖”的說法也因此而來。

　　-低價(jià)新盤入市拉高成交量

　　那么，樓市是否真的“回暖”？北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，近期成交套數(shù)在百套以上的樓盤多為保利茉莉公館、萬科長陽半島等“低價(jià)開盤”的樓盤；成交在50套以上的樓盤有萬年花城萬錦園，成交均價(jià)2.42萬元/平方米，而開發(fā)商原擬售均價(jià)為2.99萬元/平方米；順馳大興香海園，1.63萬元/平方米的成交均價(jià)比同區(qū)域樓盤保利茉莉公館低了近1000元/平方米。擬售均價(jià)單價(jià)超過10萬元的霞公尊，以及更多的在售“老樓盤”，8月多依然保持零銷售記錄或者個(gè)位數(shù)成交記錄。顯而可見的事實(shí)是：同杭州樓市一樣，近日成交數(shù)量的上升，是因?yàn)槿f科長陽半島等“低價(jià)開盤”的新盤入市。

　　-秋季房展會(huì)北京新盤很少見

　　判斷9、10月份樓市情形，還有一個(gè)重要指標(biāo)，即國貿(mào)秋季房展。歷年來，國貿(mào)秋季房展會(huì)參展樓盤量，尤其是純新盤數(shù)量被看做判斷秋季樓市是否興旺的重要因素�！暗侥壳盀橹梗�已經(jīng)報(bào)名參展的百余個(gè)樓盤中，北京樓盤30個(gè)，其余為京津冀周邊和各地旅游度假項(xiàng)目以及海外樓盤”。昨天上午，北京四季房展會(huì)組委會(huì)副秘書長鄭向東介紹。30個(gè)北京樓盤中，純新盤鮮見。

　　一個(gè)更加值得關(guān)注的現(xiàn)象是：記者根據(jù)多家開發(fā)商及中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月以來，北京計(jì)劃開盤數(shù)和實(shí)際開盤數(shù)的對(duì)比如下：6月，計(jì)劃開盤37個(gè)，實(shí)際19個(gè)；7月，計(jì)劃開盤28個(gè)，實(shí)際開盤19個(gè)；8月，計(jì)劃開盤36個(gè)，實(shí)際開盤5個(gè)；9月，計(jì)劃開盤45個(gè)，但從秋季房展目前的參展名錄看，預(yù)計(jì)9月實(shí)際開盤數(shù)也不容樂觀。不難看出，開發(fā)商仍在“持樓觀望”。

　　-業(yè)內(nèi)認(rèn)為此輪成交量上漲不會(huì)持續(xù)很久

　　SOHO中國董事長潘石屹、世聯(lián)地產(chǎn)陳勁松、中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰等業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，現(xiàn)在說樓市回暖反彈為時(shí)尚早。在他們看來，采取低價(jià)策略的新盤或者老盤后期，被購房人認(rèn)可，說明在強(qiáng)勁的剛需和人民幣通脹的壓力下，樓市仍被看好。

　　世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)2007年9·27新政后市場狀況的分析顯示，多數(shù)城市表現(xiàn)出如下特征：價(jià)格堅(jiān)挺——成交量首次觸底回升——價(jià)格下跌——成交量二次觸底回升——價(jià)格真正觸底。也就是說，上輪房地產(chǎn)調(diào)控，住宅成交量經(jīng)歷“兩次觸底”過程，樓市成交價(jià)也在經(jīng)歷了兩次觸底后才真正降到位。

　　分析顯示，上輪調(diào)控中，成交量首次觸底用了6個(gè)月時(shí)間，而本輪調(diào)控，由于政策是“史無前例”地嚴(yán)格，成交量首次觸底用了2個(gè)多月就完成，眼下樓市正處于首次觸底回升階段。實(shí)際上，房價(jià)到目前為止，仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào)�？紤]到成交量“二次觸底”出現(xiàn)的可能性，以及下半年供應(yīng)量將出現(xiàn)大增、年關(guān)臨近開發(fā)商資金壓力會(huì)更大等種種因素，上述人士認(rèn)為，樓價(jià)還有下調(diào)空間。（余美英)