調(diào)控樓市另一種思路：擴(kuò)大契稅稅率

　　為了抑制房價(jià)過快增長，政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺了一系列相關(guān)政策措施，其中包括在房地產(chǎn)開發(fā)與交易中轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬征收差別化契稅。目前的做法，一是各地對購買非普通住宅按法定3%至5%的稅率征收契稅，比如北京、上海等地為3%，山西、江蘇等地為4%；二是對于購買普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房按法定稅率減半征收；三是對個人首次購買90平方米以下的普通住房統(tǒng)一按1%稅率征收；四是對棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房實(shí)行減免稅優(yōu)惠政策。這種差別化的契稅政策實(shí)施的效果非常明顯，低收入者受益尤其大。但受法定稅率的限制，契稅對調(diào)節(jié)收入分配、抑制投機(jī)炒房行為的作用有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　我國現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)的稅收，共有10多個稅種，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓和保有等各個環(huán)節(jié)，其中，契稅在整個房地產(chǎn)稅收鏈中處于入口和出口兩端的位置上，對房地產(chǎn)其他稅種具有把手作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時，以出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，首先要交納契稅；在銷售房屋和二手房交易辦理產(chǎn)權(quán)證書時，最后一個環(huán)節(jié)也是契稅。加上契稅是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中對承受方征收的，實(shí)行差別化政策以及“先稅后證”的征管辦法，這些特點(diǎn)使契稅在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上具有先天的優(yōu)勢，可以成為名副其實(shí)的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，在調(diào)控房地產(chǎn)市場中發(fā)揮積極作用。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易更為活躍，政府需要加大調(diào)控力度時，契稅的地位和作用越加凸顯。

　　從保障民生和維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度看，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重點(diǎn)在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房回歸“民生性”和消費(fèi)品功能。這需要充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能和資金積累的功能。相對于財(cái)產(chǎn)所得稅和房產(chǎn)稅，契稅不僅操作簡單方便，而且通過提高稅率及其差別化，可以有效引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、積累更多的資金發(fā)展保障性住房。因此，筆者認(rèn)為，可以考慮適當(dāng)擴(kuò)大契稅的稅率，例如，可以適當(dāng)提升高檔商品房開發(fā)與轉(zhuǎn)移的契稅稅率；使契稅與營業(yè)稅相銜接，擴(kuò)大對購買投資性住房和消費(fèi)性住房(以5年期為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn))征收的契稅稅率差別；大幅減免低收入者購房及改造安置住房等保障性住房的契稅稅率等。

　　鑒于契稅在房地產(chǎn)稅收體系中的特殊地位及其“先稅后證”的征管辦法，應(yīng)該還可以在房地產(chǎn)市場管理中扮演重要角色。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、銷售(預(yù)售)情況復(fù)雜、存量房信息難以全面準(zhǔn)確掌握，因此對房地產(chǎn)市場的管理難度很大。契稅“先稅后證”制度，可以說是房地產(chǎn)稅收控管的總開關(guān)，若遵循房地產(chǎn)稅收管理的規(guī)律，形成以契稅為把手，對房地產(chǎn)各稅種進(jìn)行有效控管的稅收管理機(jī)制，應(yīng)能有利于加強(qiáng)和完善對房地產(chǎn)市場的管理。同時，契稅征收過程中提供的信息，也為房地產(chǎn)市場的管理和調(diào)控提供了參考和決策的依據(jù)。相對于其他稅種和管理手段，從契稅管理中獲取的房地產(chǎn)相關(guān)信息較為全面而又準(zhǔn)確，這有助于政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測、分析，及時發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控和管理措施的預(yù)見性、針對性和有效性。就此而言，契稅的征收過程，不僅僅是對房地產(chǎn)相關(guān)稅種的管理過程，而且是對整個房地產(chǎn)市場的管理過程。

　　從實(shí)踐來看，若要進(jìn)一步強(qiáng)化契稅在調(diào)節(jié)收入分配、增加地方財(cái)政收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場等方面的作用，還需在一些具體環(huán)節(jié)上有相應(yīng)的改革與完善。比如，提升契稅的立法層次，將現(xiàn)行的契稅暫行條例上升為契稅法，以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的需要，將契稅打造成為房地產(chǎn)稅收中的主要稅種，并使其成為地方稅收體系中的一個主體稅種。同時，落實(shí)契稅“先稅后證”制度，也需要更高的法律層面來規(guī)范，以提高納稅人的遵從度和相關(guān)部門的配合程度。此外，還需要進(jìn)一步完善計(jì)稅價(jià)格核定，在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的契稅申報(bào)信息網(wǎng)絡(luò)、標(biāo)準(zhǔn)化的契稅申報(bào)程序和契稅信息數(shù)據(jù)庫，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理和調(diào)控提供技術(shù)支持，以有效避免納稅人過低申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等問題。(張鑫 王婧 作者系同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授及其碩士研究生)