開發(fā)商手頭緊了 下半年已無力捂盤？

　　國十條房地產(chǎn)調(diào)控新政實施已有4個月之久。近日在廣州舉辦的平安財富論壇上，中國住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在房地產(chǎn)新政的影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)進(jìn)入新一輪運(yùn)行周期。今年下半年和明年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求失衡的局面會很大程度改善。但從長期看，包括實際利率變化在內(nèi)的三大因素將影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松則表示，房地產(chǎn)增速正隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的回落而放緩。由于宏觀走勢的回落屬于預(yù)期中回落，因此政府已沒有出臺新的刺激計劃的必要。

　　巴曙松：融資方式和運(yùn)作機(jī)制需改革

　　房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢息息相關(guān)。在對下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測上，巴曙松表示，宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在進(jìn)入一個平穩(wěn)的回落期，而且目前的回落是預(yù)期中的回落。所以，政府不需要出臺新的刺激計劃。展望三、四季度，這兩個季度應(yīng)該是持續(xù)平穩(wěn)回落的趨勢。

　　巴曙松說：“三季度G D P預(yù)計在9%上下，四季度可能是8%左右水平，明年一季度和二季度可能還會見到8%左右的水平。如果不出來新的刺激計劃，按照現(xiàn)在的增長慣性，到下半年經(jīng)濟(jì)內(nèi)在動力會有一個波動幅度，不是呈大幅直線上升�！�

　　在這個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，巴曙松判斷房地產(chǎn)的增速已是一個回落趨勢�！胺康禺a(chǎn)增速從去年10月份到現(xiàn)在一直處于高點(diǎn)，到現(xiàn)在仍是以38%的速度在增長。隨著房地產(chǎn)新政措施的影響，這個速度將會下滑。即使考慮到保障性住房建設(shè)跟上，這一部分的增長也會有回落。”

　　但巴曙松認(rèn)為，從改革角度看，政府的調(diào)控方式、運(yùn)作機(jī)制以及融資方式不做大的改革，房地產(chǎn)市場想取得中長期調(diào)整效果并不容易。

　　房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要有三塊，預(yù)售款占了30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有一個非常強(qiáng)的周期性，呈正反饋系統(tǒng)。房地產(chǎn)調(diào)控，導(dǎo)致地產(chǎn)銷售下降，從而使得預(yù)售款收入下降，銀行也不敢貿(mào)然放貸。地產(chǎn)商的資金來源就是一個陡峭的下降趨勢。對開發(fā)商而言，現(xiàn)金流一收縮，他們就減少買地，減少新開工，從而新投資減少。等到新一輪時機(jī)來的時候，供應(yīng)少了，房價就漲，預(yù)售款多了，銷量也好了，地產(chǎn)公司業(yè)績跟上，地王也來了。這樣地產(chǎn)的情況是大起大落的。而美國房地產(chǎn)票據(jù)融資占了很大比例，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流比較平穩(wěn)。因此在融資機(jī)制上，巴曙松不贊成一調(diào)控就卡緊地產(chǎn)商的融資，要維持其平穩(wěn)的現(xiàn)金流。

　　巴曙松認(rèn)為，還有一個方面是地根緊縮。一到調(diào)整時期，地方政府本能收縮賣地。到下一個周期房產(chǎn)供應(yīng)就相應(yīng)減少。房子一少，價格又上去了。因此他提出，以銀根、地根為主導(dǎo)的措施能否改變一下，比如管住信貸，放開金融。地產(chǎn)商根據(jù)需要從信托那里融資。這種方式有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，避免大起大落的怪圈�！胺�(wěn)定增長供應(yīng)，形成穩(wěn)定的供應(yīng)與需求，廣州、沈陽土地漲幅不是太猛，跟前幾年比較平穩(wěn)是有關(guān)系的，我們說房地產(chǎn)要平穩(wěn)發(fā)展，融資渠道要改，調(diào)控模式要改”，巴曙松表示。

　　秦虹：地產(chǎn)供需關(guān)系將扭轉(zhuǎn)

　　國務(wù)院第10號文件下發(fā)實施對地產(chǎn)調(diào)控已有4個月之久，秦虹認(rèn)為在新的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪運(yùn)行周期。整個調(diào)控政策改變了調(diào)控政策出臺之前單邊看漲的市場預(yù)期。一部分人認(rèn)為房價還要漲，而一部分人認(rèn)為房價會跌。同時新政也促使地產(chǎn)市場的供求關(guān)系相應(yīng)扭轉(zhuǎn)。

　　從整個情況來看重點(diǎn)城市住宅成交量明顯下降，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年1-6月份，杭州、蘇州、深圳、南京、蘇州、福州等地上半年成交量相比2009年同期，下跌幅度均達(dá)50%，北京將近46%的水平，上海已經(jīng)超過了50%。根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國100個城市所有在售樓盤進(jìn)行實際調(diào)查，表明全國100個城市里面，房價環(huán)比上漲的有26個，環(huán)比下跌的有74個，7月份與6月份環(huán)比價格下跌達(dá)到了74個城市。整體上商品房在重點(diǎn)城市里面，房價快速上漲的勢頭得到了遏制。

　　秦虹認(rèn)為，在房價預(yù)期變化的影響下，重點(diǎn)城市成交量下降比較明確的情況下，多數(shù)重點(diǎn)城市房價上漲的勢頭得到了控制。

　　去年1-7月份，整個房地產(chǎn)成交量和成交額是快速增長的態(tài)勢，開發(fā)市場處于低迷狀態(tài)，新開發(fā)面積負(fù)增長，在建施工面積也處于徘徊狀態(tài)。但今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了完全相反的格局。整個房地產(chǎn)末端市場出現(xiàn)了明確的下滑，所有房地產(chǎn)指標(biāo)都在歷史的高位，增長速度卻呈完全相反的格局。

　　秦虹個人非常有信心地認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)非常充足。今年下半年和明年上半年地產(chǎn)供求失衡的狀況會扭轉(zhuǎn)。據(jù)其了解，有一個開發(fā)商現(xiàn)在對信托融資年利率18%已經(jīng)愿意接受，這個融資利率在年初時只有9%。這說明開發(fā)商對資金的需求非常強(qiáng)烈，推后開盤將增加其銷售壓力。

　　保障房政策建議放開戶口

　　盡管成交量較去年同期大幅下降，但秦虹認(rèn)為今年房地產(chǎn)由于總規(guī)模比較大，銷售總量將保持在8億平方米水平。秦虹說：“今年房地產(chǎn)市場在大城市的帶動下，成交量如果略有下降，仍然會保持8億平方米左右的水平，僅次于2009年這個成交量最高的年份。隨著房地產(chǎn)的低迷，地產(chǎn)商調(diào)整價格戰(zhàn)略。只要價格出現(xiàn)了回落，成交還是能夠回升的�！�

　　從長期來看，秦虹認(rèn)為，有三大因素對房地產(chǎn)市場格局影響比較大，第一是實際利率的走勢。拋開房地產(chǎn)自身的政策調(diào)整之外，整個房地產(chǎn)價格的走勢和CPI綜合之后的實際利率相比，有一個相反關(guān)系。長期寬松的利率和貨幣供應(yīng)量上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)上漲。除了供求本身以外，實際利率關(guān)系很大，是因為房地產(chǎn)的金融屬性所決定的。

　　此外中國梯度城鎮(zhèn)化和公共服務(wù)水平?jīng)Q定了人口流動的趨勢，進(jìn)而決定了房地產(chǎn)市場增長的格局。近年來高校畢業(yè)生在大中城市就業(yè)人數(shù)占總數(shù)的80.8%，來自縣、鎮(zhèn)和農(nóng)村的畢業(yè)生70%選擇在大中城市就業(yè)。大城市的市場空間很大，同時對住房保障的要求也更加艱巨。

　　秦虹認(rèn)為，今后保障型住房發(fā)展方向是要放開戶口，因為以前是針對本地的居民，現(xiàn)在是針對外地人員，幫助他們度過艱難的時期。通過公共住房租賃使他們以后能有租賃的能力。

　　采寫：南都記者 王梅麗