樓市假摔：大幅降價(jià)疑似誘餌 低價(jià)背后隱藏貓膩

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在不少樓盤(pán)降價(jià)促銷后，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象。但是記者調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，這些樓盤(pán)的降價(jià)只是開(kāi)發(fā)商采用的一個(gè)營(yíng)銷手段，堪稱“假摔”。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)八天內(nèi)兩提堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。業(yè)內(nèi)人士指出，在目前政策消化的關(guān)鍵期，不僅需要保持收緊的態(tài)勢(shì)，更應(yīng)該繼續(xù)出臺(tái)新的政策，才能讓房?jī)r(jià)繼續(xù)真正回調(diào)。

　　假摔

　　“大幅”降價(jià)疑似誘餌

　　目前在市場(chǎng)上不難發(fā)現(xiàn)一些降幅特別大的項(xiàng)目，比如萬(wàn)科金色城市，年初以來(lái)最高的報(bào)價(jià)為3.5萬(wàn)，如今90平米房源報(bào)價(jià)為2.8萬(wàn)，單價(jià)相比之前下滑了7000元。此外，錦繡華城、萬(wàn)源城也有雷同的大幅下滑，這大幅降價(jià)背后隱藏著怎樣的秘密？

　　記者從萬(wàn)科金色城市現(xiàn)場(chǎng)看到，目前90左右裝修房型，最低的一套房源總價(jià)為285萬(wàn)，銷售人員介紹，這批房源是上個(gè)月開(kāi)盤(pán)的，均價(jià)2.8萬(wàn)，和其年初以來(lái)最高3.5萬(wàn)報(bào)價(jià)相差7000元。佑威提供數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目今年成交集中在7-8月，這兩個(gè)月的成交均價(jià)都是2.8萬(wàn)左右。該項(xiàng)目周邊的一位中介人員告訴記者，該項(xiàng)目3.5萬(wàn)報(bào)價(jià)的時(shí)候幾乎是處于沒(méi)有客源的狀態(tài)，但是當(dāng)調(diào)價(jià)到2.8萬(wàn)時(shí)，突然人就多了，由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷的目的已達(dá)到。

　　另一個(gè)位于浦東的項(xiàng)目錦繡華城的銷售思路和金色城市可謂異曲同工。3月份報(bào)價(jià)為3.5萬(wàn)，目前新一批房源對(duì)外報(bào)價(jià)是2.8萬(wàn)，表面上調(diào)價(jià)幅度達(dá)7000元。銷售人員表示，記者此次開(kāi)盤(pán)房源和之前的完全相同，價(jià)格讓利很多，非常合算�，F(xiàn)場(chǎng)一位年輕的小夫妻告訴記者，5月份這第一棟樓的樣板房就公開(kāi)了，他們連續(xù)觀察了幾個(gè)月，這里都沒(méi)什么人來(lái)購(gòu)房的，最近一個(gè)月突然告知新一批房源價(jià)格為2.8萬(wàn)，因此就過(guò)來(lái)登記一下。記者從佑威數(shù)據(jù)了解到，該樓盤(pán)4月至今成交均價(jià)為2.7萬(wàn)元，按照同一棟房源差價(jià)幅度計(jì)算，出現(xiàn)3.5萬(wàn)成交的比例極小。知情人士向記者證實(shí)，錦繡華城3.5萬(wàn)報(bào)價(jià)是在樓盤(pán)的蓄水期，這個(gè)價(jià)格區(qū)間幾乎沒(méi)有成交，如今把價(jià)格又回調(diào)下來(lái)，當(dāng)然會(huì)起購(gòu)房者的“哄搶”。可該項(xiàng)目即使目前2.8萬(wàn)的報(bào)價(jià)也不算低。高定價(jià)的大幅調(diào)價(jià)給消費(fèi)者心理帶來(lái)一定刺激，也有一些開(kāi)發(fā)商熱衷于通過(guò)少量“特價(jià)房”吸引眼球，位于閔行的萬(wàn)源城朗郡，近期推出一批特價(jià)房，單價(jià)比報(bào)價(jià)低了近4000元，記者從現(xiàn)場(chǎng)看到，不少人前來(lái)詢問(wèn)特價(jià)房源，但是銷售人員表示，該房源早已售罄，目前的房源單價(jià)3.2萬(wàn)左右，相比特價(jià)房，樓層和小區(qū)位置更高，目前購(gòu)房可以5萬(wàn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)價(jià)值15萬(wàn)的車庫(kù)，這是僅有的優(yōu)惠了。一位年長(zhǎng)的購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)無(wú)奈走開(kāi)了，他告訴記者非特價(jià)房源中，選得上的單價(jià)達(dá)3.4萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)格還是不能接受。

　　某位開(kāi)發(fā)商告訴記者，目前不少單價(jià)下滑幅度大的項(xiàng)目，都是之前開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高導(dǎo)致滯銷的項(xiàng)目，對(duì)此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候調(diào)低價(jià)格，看上去是回調(diào)價(jià)格，實(shí)際上是對(duì)此前的定價(jià)進(jìn)行修正，談不上促銷。又或者通過(guò)少量的特價(jià)房源吸引眼球，實(shí)際上這批房源往往充當(dāng)誘餌的作用，普通購(gòu)房者很難買(mǎi)到。

　　假摔

　　低價(jià)背后隱藏“貓膩”

　　低價(jià)熱銷的背后，隱藏的往往是開(kāi)發(fā)商的小伎倆，用某業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，購(gòu)房者永遠(yuǎn)是算計(jì)不過(guò)開(kāi)發(fā)商的。日前記者走訪了滬上幾個(gè)低價(jià)吸引購(gòu)房者的樓盤(pán)，事實(shí)證明，目前以低價(jià)吸引購(gòu)房者的項(xiàng)目，的確有著小“貓膩”。

　　記者在中環(huán)一號(hào)看到，17000元/平方米的超低價(jià)開(kāi)盤(pán)只有一棟樓的房源，大部分的購(gòu)房者雖然很有意愿，但是根本買(mǎi)不到房。購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)的魏先生告訴記者，自己在附近看了很多房子，得知該盤(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)，但等自己立即趕來(lái)已經(jīng)無(wú)房可售了。據(jù)悉，中環(huán)一號(hào)此次開(kāi)盤(pán)仍舊選擇了提前預(yù)約拿號(hào)的方式，因此房源基本被提前得到消息的“有效客戶”獲得。此外更重要的是，該批房源所處的位置遠(yuǎn)離現(xiàn)有的組團(tuán)，不僅靠近中環(huán)滬嘉高速交界處的高速，也更接近桃浦，屬于整個(gè)社區(qū)中的“下只角”。

　　無(wú)獨(dú)有偶，位于嘉定南翔板塊的祥騰生活廣場(chǎng)因?yàn)樽畹?2000元/平方米的價(jià)格，吸引了眾多購(gòu)房者前往。記者上周前往售樓處時(shí)看到，相對(duì)實(shí)惠的小兩房已全部售完，大部分購(gòu)房者正在簽合同，剩下的大戶型卻無(wú)人問(wèn)津。記者了解到，該項(xiàng)目由于是一個(gè)僅靠地鐵站集商業(yè)和住宅于一體的綜合性項(xiàng)目，部分房源由于靠近商業(yè)裙房，因此才會(huì)有最低12000元/平方米的超低價(jià)。其余稍好房源的均價(jià)在16000元/平方米，而開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員更是表示，下批房源更將提價(jià)至18000元/平方米，建議購(gòu)房者抓緊入市。值得注意的是，該項(xiàng)目需要2012年才交房，等待交房需等18個(gè)月。

　　市場(chǎng)連線

　　房?jī)r(jià)不降反升

　　對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，不少購(gòu)房者反映價(jià)格還是很貴。家住浦東的張先生告訴記者，去年看中川沙東方城市綠洲的房子，當(dāng)初樓盤(pán)均價(jià)是1.6萬(wàn)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目搞促銷，9.2折后1.9萬(wàn)。市民吳先生也表示，年初看中浦東綠洲康城一套公寓，報(bào)價(jià)是1.8萬(wàn)，現(xiàn)在折后是2.2萬(wàn)，家住嘉定新城的王小姐同樣反映，最近門(mén)口的新城金郡優(yōu)惠后的價(jià)格相比5月又有了提價(jià)，類似此類的反映很普遍。記者發(fā)現(xiàn)目前多個(gè)樓盤(pán)的折后價(jià)格比年初都要高，有些甚至通過(guò)小幅促銷回籠資金后，再次提價(jià)，這種情況在促銷項(xiàng)目中較為常見(jiàn)，這也是購(gòu)房者感覺(jué)購(gòu)房成本不降反升的原因。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)

　　二次調(diào)控“箭在弦上”?

　　對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的這些“假摔”現(xiàn)象，上海易居研究院楊紅旭表示，目前在后續(xù)無(wú)新緊縮政策出臺(tái)的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望，有些甚至開(kāi)始提價(jià)。目前處于樓市調(diào)控的過(guò)渡期，如果政策力度能夠持續(xù)，那么價(jià)格才會(huì)有繼續(xù)回落的可能。反之，如果政策逐步放松，則有可能會(huì)出現(xiàn)2009年的快速反彈，這種現(xiàn)象對(duì)樓市健康發(fā)展不利。

　　上海世聯(lián)市場(chǎng)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前政策已基本出盡，未來(lái)市場(chǎng)自身的力量將發(fā)揮其主導(dǎo)作用。盡管下半年可能不會(huì)再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但從目前堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)來(lái)看，政策導(dǎo)向仍然不會(huì)放松。如果此輪調(diào)控目標(biāo)達(dá)不到，將嚴(yán)重?fù)p害政府公信力，因而政府決心很大。為了走出以往越調(diào)越高的被動(dòng)局面，一些根本性的制度改革將提上日程，一方面，出臺(tái)的密集政策需要逐一消化，另一方面，諸如地方財(cái)政、保障房供給等一些促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也將被建立。

　　本版撰文 周祺瑾 李琛