房?jī)r(jià)反彈概率加大 樓市調(diào)控還需加力

　　樓市又出新鮮事了,前幾天才有消息稱北京市將出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法,業(yè)內(nèi)紛紛表示此舉將卡住開(kāi)發(fā)商資金鏈的七寸,房?jī)r(jià)有望下降,可就在這節(jié)骨眼上樓市接連傳來(lái)價(jià)量齊升的消息,北京、上海、深圳、杭州房屋銷售量大幅上漲,深圳出現(xiàn)價(jià)量齊升勢(shì)態(tài),上周深圳甚至創(chuàng)下了調(diào)控以來(lái)的周成交新高,單周成交量已恢復(fù)到調(diào)控前水平。

　　成交出現(xiàn)上漲讓房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)再次成謎,若考慮王石上周末在杭州“樓市觀望低谷期已過(guò)”的判斷,再加上黑石等國(guó)際資金近期曲線抄底中國(guó)的事實(shí),基本可以斷定樓市風(fēng)向出現(xiàn)了微妙的變化,中國(guó)樓市再次上漲的風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　但事實(shí)上,中國(guó)老百姓已經(jīng)支撐不了更高的樓價(jià)了,經(jīng)濟(jì)安全也不容許中國(guó)樓市出現(xiàn)更多的泡沫,專家認(rèn)為,樓市的微妙變化也許意味著,是時(shí)候?qū)�樓市宏觀調(diào)控加力了。

　　成交量開(kāi)始悄然上漲

　　從樓市新政實(shí)施以來(lái),樓市一直低迷,雖然房?jī)r(jià)并未大幅松動(dòng),但成交量還能給購(gòu)房者一些信心,因?yàn)闃鞘姓{(diào)控首先影響成交量,而后傳至價(jià)格,但是,最近的數(shù)據(jù)讓大家失望了。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示,上周北京市新建商品房成交出現(xiàn)了反彈,環(huán)比上升27%,出現(xiàn)了8月以來(lái)的第一個(gè)成交量回升,新建商品住宅預(yù)售達(dá)991套,而8月第一周環(huán)比下降25%、第二周環(huán)比下降達(dá)到了40%。

　　事實(shí)上,成交量上漲的不僅僅是北京,8月以來(lái),北京、上海、深圳、廣州等一線城市二手房成交量環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增加,二手房成交量甚至接近調(diào)控前的平均水平。

　　8月9日-8月15日,上海新房成交面積達(dá)17.2萬(wàn)平方米,環(huán)比前一周上漲26%。

　　而在接下來(lái)的一周里,深圳樓市也持續(xù)回暖,出現(xiàn)價(jià)量齊升的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,一手房市場(chǎng)共成交843套,環(huán)比大增72.4%,成交均價(jià)為21368元/平方米,與前周相比也是繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì),環(huán)比上漲18.6%；二手房市場(chǎng)上周共成交2533套,與前周相比也是繼續(xù)保持增長(zhǎng),環(huán)比增幅較大。

　　南方日?qǐng)?bào)記者了解到,樓市成交量上升從7月就已開(kāi)始,7月份,北京市住宅簽約套數(shù)在調(diào)控新政實(shí)施以來(lái)成交量首次出現(xiàn)回升,環(huán)比上漲15.42%,但是,8月份成交量大幅度上漲和價(jià)格回暖的狀況還是讓許多人感到很吃驚。

　　但專家表示,成交量上漲很正常。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示,樓市經(jīng)常波動(dòng),目前的這種反彈很正常,政府每出臺(tái)一個(gè)樓市的相關(guān)政策,都會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)成交量和房?jī)r(jià)有影響,過(guò)一段時(shí)間,房?jī)r(jià)又會(huì)回升。

　　樓價(jià)反彈概率加大

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此輪上漲一方面是因?yàn)閴阂忠丫玫馁?gòu)房需求得到釋放,另一方面則是因?yàn)橥顿Y需求的推動(dòng)。

　　專家分析,自上半年樓市新政出臺(tái)以后,買(mǎi)賣雙方開(kāi)始持觀望態(tài)度,沒(méi)有貿(mào)然行動(dòng),而前段時(shí)間政府嚴(yán)厲打擊囤地,切斷開(kāi)發(fā)商的資金鏈等一系列政策的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響巨大,因此成交量和價(jià)格都保持相對(duì)比較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì),甚至出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。

　　但現(xiàn)在一線城市成交量普遍上漲,深圳價(jià)格也已上漲,雙方的判斷開(kāi)始出現(xiàn)變化,若此輪上漲主要由剛性需求引起則不用擔(dān)心,若是投資性需求引起,本論上漲則可能持續(xù)。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示,此輪上漲更多是由投資性需求推動(dòng),他說(shuō):“成交量在上升,但我認(rèn)為主要還是投資性需求,因?yàn)殡m然有房地產(chǎn)調(diào)控,但目前的價(jià)格并沒(méi)有真正下降,而對(duì)于那些剛性需求來(lái)說(shuō),價(jià)格仍是高于他們的預(yù)期,他們的收入低,決定了他們買(mǎi)不起房的還是買(mǎi)不起,所以剛性需求不會(huì)大量進(jìn)入市場(chǎng)。”

　　但也有專家認(rèn)為,現(xiàn)在還不能判斷哪方面導(dǎo)致成交上漲的原因居多。

　　趙松對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者表示,可能是經(jīng)過(guò)前一段時(shí)期的觀望調(diào)整,雙方都有了自己的判斷,可能這次賣方率先做出調(diào)整,增加了自己的推盤(pán)力量,進(jìn)行價(jià)格促銷,把成交量提升上去后,再去拉動(dòng)價(jià)格的上升。因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)字,不能準(zhǔn)確地判斷這次漲價(jià)是因?yàn)閯傂缘男枨蠖噙�是投資的需求多,兩者肯定都有,但目前的形勢(shì)是以哪一方為主不好說(shuō)�！�

　　成交上升為政策增添變數(shù)

　　當(dāng)然,如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,下一步就將討論政策的動(dòng)向,從決策層的表態(tài)來(lái)看,未來(lái)政策必定會(huì)嚴(yán)控房?jī)r(jià)。

　　但分析人士認(rèn)為,這并不影響對(duì)未來(lái)會(huì)否出臺(tái)新政策的猜測(cè),如果前期新政效果顯著,那未來(lái)就僅僅是要繼續(xù)實(shí)施已出臺(tái)的調(diào)控政策,但成交量和房?jī)r(jià)的狀況卻為這一決策增添了不少未知數(shù)。

　　“大的政策可能不會(huì)再做更新,但上半年出臺(tái)的政策中有一些細(xì)節(jié)沒(méi)有完善,落實(shí)措施沒(méi)有具體說(shuō)明,也許下半年政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則,不同人對(duì)細(xì)則的看法也不同,在我看來(lái)這也算是新的政策。”趙松對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者說(shuō)。

　　趙松分析,不論怎樣,大政策還是小改動(dòng),目標(biāo)應(yīng)該只有一個(gè),就是落實(shí)“新國(guó)十條”里提出的任務(wù)。“新國(guó)十條”內(nèi)沒(méi)有完成或是達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目,相信下半年都會(huì)事無(wú)巨細(xì)地一一落實(shí)。

　　鄒曉云的觀點(diǎn)與趙松不謀而合,他說(shuō):“下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)做大的調(diào)整,但所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策包括土地政策在內(nèi)都會(huì)做一些微調(diào),不能說(shuō)是放松,也不能說(shuō)是加壓,只是讓之前的政策更有效地發(fā)揮效果吧!因?yàn)檎�策的制定都有一定的目�?biāo),但目前政策的效果尚未完全體現(xiàn)出來(lái),這些政策本身存在一些漏洞,在執(zhí)行方面就不到位,所以要做些微調(diào),使他們發(fā)揮應(yīng)有的作用�！�

　　分析人士指出,影響房地產(chǎn)的因素還有很多,而目前的宏觀經(jīng)濟(jì)也面臨著諸多不確定性因素,經(jīng)濟(jì)增速下降,通脹壓力上行,也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　上海房地產(chǎn)分析師陳真誠(chéng)認(rèn)為,雖然目前央行還沒(méi)有加息,但在今年加息當(dāng)成為定局,一旦加息,資金成本就會(huì)上升,打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫,也會(huì)進(jìn)一步打擊房?jī)r(jià)預(yù)期,同時(shí),加息對(duì)開(kāi)發(fā)商和貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響將非常直接,從而可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降,強(qiáng)化房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)。

　　駐京記者呂天玲

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