樓市調(diào)控還沒有“見底” 下半年房價難顯著反彈(2)

　　開發(fā)商“從良”卻暫緩降價

　　無疑，下一階段的房地產(chǎn)調(diào)控，向左還是向右，陷入了一種被楊紅旭稱之為“糾結(jié)”的狀態(tài)。

　　正當樓市成交量在如此 “糾結(jié)”中不斷萎縮之時，中央樓市新政卻在進一步細化——消除原來存在的灰色空間，使得政策越來越清晰化，而開發(fā)商們也在政策的高壓下，拋出了“從良”論，但是對于降價、降幅之說，卻依舊閃爍其詞。

　　作為“從良”論的創(chuàng)造者，華遠集團總裁任志強在8月19日商界名家午餐會對于房價下跌給予了這樣的評價：“就像運動員似的，很吃力地舉杠鈴，能輕輕放嗎？不能。一下就掉下來了。我們現(xiàn)在北京市財政收入因為房地產(chǎn)，下滑的幅度是非常大的，去年我們15%是靠房地產(chǎn)，今年下降到12%。沒有一個政府能受得了，所以到時候我說，房價如果跌20%、30%，政府比我們急。指望開發(fā)商沒錢了，指望大跌的門兒都沒有。 ”

　　而市人大代表、上海望源房地產(chǎn)公司董事長季寶紅也贊同此觀點。他表示，目前房價出現(xiàn)大幅下跌的可能性幾乎沒有。 “現(xiàn)在的新開樓盤，根據(jù)目前的市場進行定價，雖然有可能比早前預期有所下調(diào)，但是你說他是降價了，他說只是一次合理的定價。 ”對于一些老樓盤推新房源是否會降價的情況，他也指出，這種降價的風險性很大，如降價的話，對之前買房的業(yè)主將如何交代。 “這會造成一些遺留問題，給后期銷售帶來很多不利的影響。 ”

　　對于目前外界評論最多的開發(fā)商資金鏈壓力大的問題。季寶紅笑言，這個已經(jīng)被夸大了，其實開發(fā)商目前并不存在資金壓力大的情況，就算是一些中小房企，季寶紅也表示，這些房企實際上的資金足夠支撐一段時間的。 “在2009年樓市火爆期間，這些中小房企爭不過大房企，基本上沒有什么拿地的情況，使得各自的資金鏈保持了一個健康的狀態(tài)。而大型房企更是在2009年收益頗豐，足夠支撐過今年。”季寶紅如是說。

　　據(jù)記者采訪獲悉，目前雖然即將進入9月，面對“最后一季度”銷售期，眾多開發(fā)商卻并不急于推出降價促銷活動，而部分在8月獲得不錯成績的樓盤已經(jīng)醞釀提價計劃。一位開發(fā)商的銷售經(jīng)理向記者道出了其中原因：“現(xiàn)在剛需似乎要出動了，我們就占著主動了，等著看量出價嘍。 ”

　　房地產(chǎn)調(diào)控三次“糾結(jié)”

　　第一次“糾結(jié)”是去年12月啟動調(diào)控后，今年3月地價房價卻重新反彈，政策是否應進一步緊縮擺在了中央決策層的面前，后來新華社連發(fā)六篇評論反映了這一動態(tài)。其結(jié)果是，4月中央展開了新一輪更為嚴厲的調(diào)控。

　　第二次“糾結(jié)”出現(xiàn)在7月上旬。5、6兩個月部分城市商品房成交量極度低迷，6月70個城市房價指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌，于是業(yè)界有種聲音，認為房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)。而部分商業(yè)銀行個人房貸持續(xù)下滑，也想增加一些業(yè)務量，還有部分地方政府不愿嚴格落實中央政策，于是輿論面和實操面皆出現(xiàn)政策放松的動向。在這一背景下，住建部、銀監(jiān)會、國資委等出面重申，調(diào)控政策不能放松，還得嚴格落實“國十條”。

　　第三次“糾結(jié)”就發(fā)生在當下。當前的情況比前兩次更加復雜。從外部環(huán)境分析，二季度GDP增幅回落至10.3%，三四季度還將繼續(xù)回落，中央提出要處理好經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理通脹預期三者的關(guān)系，下半年繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這就意味著，宏觀經(jīng)濟政策將保持相對寬松的格局，已與一季度情況明顯不同。

　　“金九銀十”注定成色不足

　　“與傳統(tǒng)‘金九銀十’相比，今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認為，由于8月基數(shù)太低，9月供應量一定會穩(wěn)步釋放，而快速釋放的可能基本沒有。這主要是由于，從實際供應層面到房企心態(tài)兩個方面都不具備供求迅速反彈的條件。自2008年以來由于受到金融危機影響，房企放慢了開發(fā)速度，使得商品住宅供應節(jié)奏出現(xiàn)放緩的跡象，2008年竣工面積為1763萬平方米，環(huán)比下降36%，而2009年更低僅為1363萬平方米，環(huán)比又下降23%，開發(fā)速度推遲影響到房企放盤速度，造成推盤時間的延后。

　　不僅如此，在連續(xù)四個月的樓市調(diào)控影響下，剛需購房者們的入市變得更加期待。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海若以每月正常新增1萬-2萬套的需求來看，5-7月新增商品住宅的成交量僅2554、3752和3974套，這意味著有高達七成以上的新增人口的剛性需求被壓抑。 “金九銀十”期間如果開發(fā)商能加大供應量，吸引剛性需求入場，下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升。

　　然而，更多的開發(fā)商開始覬覦如何保持房價不降。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計，包含老盤新開的情況，上海市商品住宅在即將到來的9、10月份預計開盤量總計86個；已經(jīng)過去的2010年1-7月份，月均開盤量為51個，由此看來，9、10月份開盤量低于1-7月份月均水平，“金九銀十”季節(jié)開盤量不漲反跌，同比2009年9、10月份的147個降幅更是達到41.5%。而廣州樓市9月推出新盤新房源的項目總量也只有47個，環(huán)比8月下降13%。

　　調(diào)控政策還沒有“見底”

　　“在供應量沒能有效增加的情況下，剛性需求開始按捺不住入市。積壓了一個季度的購買力，不但增強了開發(fā)商和房東的抗跌信心，更使得部分熱銷項目逆市漲價。 ”中房信分析師薛建雄告訴記者，由于新政以來三個多月的低迷，積壓了大量的供、需能量，已經(jīng)有多達66個樓盤預期會在9月份推盤。

　　龔敏表示，從房企的心態(tài)來看，目前市場需求被宏觀調(diào)控從緊的氛圍及信貸政策壓抑，而非真實需求不足，在政策轉(zhuǎn)好之前房企不會輕易大量放盤，以免銷售不暢帶來的價格下調(diào)壓力。對此，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師表示，今年9、10月的預計開盤量雖不能完全代表 “金九銀十”的市場情況，但是還是具有一定代表性。開盤量不見增長，表明開發(fā)商面臨“捂房”豪賭明年樓市還是降價快速出貨的抉擇。

　　“現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整中，商品房、尤其是商品住宅成交量已經(jīng)觸底，但價格只是略微松動。 ”就眼下稍顯“糾結(jié)”的樓市現(xiàn)狀以及開發(fā)商心態(tài)，楊紅旭表示，“問題的關(guān)鍵是，部分住宅樓盤一經(jīng)促銷，就有買家入市，證明價格可能已無明顯下跌空間。 ”近兩個月，中央還會繼續(xù)督促相關(guān)部委和地方政府嚴格落實既有政策。 “如果第四季度房價不跌反漲，尤其是10月前后的數(shù)據(jù)比較重要，那么政策也有可能進行一定程度的加碼，諸如房產(chǎn)稅這樣的調(diào)控手段，依然可能在少數(shù)城市率先試點。 ”

　　一位房地產(chǎn)圈內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)，政策還沒有“見底”，調(diào)控下的房價也沒有“見底”。 記者 楊冬 張駿斕 報道