房價(jià)拐點(diǎn)到了嗎？ 除了開發(fā)商都說“不不不”(2)

　　上一次調(diào)控河西跌到八九千，一不留神又躥到2萬，怕啊

　　這一次也會(huì)“越調(diào)越漲”嗎？

　　在今年4月份的這波樓市調(diào)整之前，南京樓市還經(jīng)歷過兩次大的調(diào)整，分別出現(xiàn)在2005年和2008年。這兩次調(diào)整的一個(gè)共同點(diǎn)，也是最“嚇人”的一點(diǎn)，就是房價(jià)在經(jīng)歷一個(gè)低谷后，迅速瘋狂上漲，恨不得一天一個(gè)價(jià)。

　　讓南京購房者記憶猶新的當(dāng)屬2008年那次樓市大調(diào)整。在最低谷時(shí)，河西的萬科每平方米不過八九千！可是隨后，房價(jià)像坐了火箭一樣嗖嗖上躥，同樣的房子，價(jià)格狂飆到2萬！

　　昨天，幾位業(yè)內(nèi)人士說到2008年的行情和如今的南京樓市對(duì)比，大家紛紛大發(fā)感慨，連稱“不一樣，不一樣”。

　　2008年那一輪調(diào)控：

　　暴跌，是因?yàn)殚_發(fā)商被嚇著了

　　提到2008年那一輪南京樓市大跌，原本談笑風(fēng)生的南京一家房地產(chǎn)公司老總嘆了一口氣：“那次房價(jià)大跌，我們純粹是被嚇著了，虧大了！”

　　據(jù)他介紹，雖然此前也經(jīng)歷過2005年的國家調(diào)控，但感覺“風(fēng)聲”相對(duì)小得多；沒想到2007年秋天，二套房貸新政首次實(shí)施：二套房首付不低于4成，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍�！跋�息剛一出來直覺就很猛”，一直熬到2008年，各樓盤你看看我，我看看你，拖了這么長時(shí)間，終于繃不住了，南京房價(jià)“嘩”地飛流直下，“河西八九千、江寧四五千就怕沒人買！”

　　記者隨后查到2008年的南京房價(jià)。以8月份為例，城南的花雨南庭，4.8米挑高三房，首付僅6萬起；寧南的閱城國際花園，均價(jià)8900元；位于河西的順馳濱江奧城均價(jià)9000；拉德芳斯統(tǒng)一價(jià)8900元每平方米。

　　“這事，說到底開發(fā)商是嚇著了。調(diào)控政策一出來，開發(fā)商壓力大��！以前哪經(jīng)歷過這樣的大風(fēng)大浪？一下子就慌了神，忙著拋盤，房價(jià)不降才怪！”南京新卓堂置業(yè)顧問有限公司尹總分析說，其實(shí)現(xiàn)在回頭看來，那時(shí)的政策精準(zhǔn)性并不算很強(qiáng)——藥效是有的，但沒治本。所以2009年，當(dāng)開發(fā)商回過神來，房價(jià)狂飆猛進(jìn)就不新奇了。

　　2010年這一輪調(diào)控：

　　價(jià)穩(wěn)，是因?yàn)橘I家賣家都在“看”

　　經(jīng)歷了2008年那一輪宏觀調(diào)控的“大落大起”之后，面對(duì)2010年4月底的“國十條”出臺(tái)，開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策普遍開始“看輕”；更重要的是，在2009年的這一波強(qiáng)勢反彈中，南京各開發(fā)商都賺得盆滿缽滿，“糧草充足”，心理承受力明顯加強(qiáng)，所以大多不忙著降價(jià)，看看再說。

　　更重要的是和開發(fā)商的篤定相比，不少購房者開始發(fā)慌。一方面，在通脹壓力下，似乎沒有比房子更好的投資品；另一方面，老百姓對(duì)政策開始麻木，尤其是“逢跌必大漲”的南京樓市現(xiàn)實(shí)，讓不少購房者開始著急起來。

　　“要說力度，這一次的‘國十條’比2008年的調(diào)控力度大得多，尤其是二套房首付五成、停貸三套房貸，這個(gè)貸款政策絕對(duì)夠嚴(yán)厲！”南京新卓堂置業(yè)顧問有限公司尹總說。

　　采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，如果接下來國家不出臺(tái)更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，南京房價(jià)出現(xiàn)大跌和大漲都不大可能。　　　　　　阿 杜

　　歷年房產(chǎn)調(diào)控政策及市場反應(yīng)

　　2004年

　　《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

　　◆市場反應(yīng)：全國各地房價(jià)繼續(xù)大肆上漲。

　　2005年

　　發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(老國八條)和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》(新國八條)，對(duì)不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅。

　　◆市場反應(yīng)：房價(jià)繼續(xù)上漲。

　　2006年

　　《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國十五條)，要求新開工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。

　　◆市場反應(yīng)：房價(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對(duì)平穩(wěn)，中小戶型房增加。

　　2007年

　　《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》。

　　◆市場反應(yīng)：當(dāng)年市場價(jià)格暴漲，地王頻現(xiàn)。政策出臺(tái)后，2008年，全年房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。

　　2008年

　　《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》，松綁二套房貸。

　　◆市場反應(yīng)：其他金融政策全線松綁，2009年樓市復(fù)蘇，后大漲。

　　2009年

　　《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》(國四條)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

　　◆市場反應(yīng)：短期內(nèi)現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。

　　2010年

　　“史上最嚴(yán)厲房貸”，要求二套房首付比例不得低于50%，全面遏制三套房貸款。

　　◆市場反應(yīng)：一度出現(xiàn)零成交，近期有回暖跡象。