記者走訪浦東多個(gè)黑燈區(qū) 高掛牌率折射投資過(guò)度

　　近日，某網(wǎng)站空置率調(diào)查報(bào)告指出，上海多個(gè)樓盤的黑燈率大于50%，被訪樓盤從陸家嘴到外環(huán)外應(yīng)有盡有，一時(shí)間激起購(gòu)房者對(duì)空置率的好奇。近日記者走訪了錦繡華城、綠洲康城等多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)月前剛交房的次新房，不少房東都直接掛牌出售，其中某個(gè)小區(qū)甚至可以從在一棟公寓樓中找出近30%-40%的掛牌房源。中介人員告訴記者，這些次新房的房東基本都是投資客，市場(chǎng)空置率之高可見(jiàn)一斑。

　　周祺瑾

　　調(diào)查數(shù)據(jù)

　　高黑燈率引發(fā)空置率擔(dān)憂

　　近日某網(wǎng)站發(fā)起的“曬黑燈”數(shù)據(jù)顯示，上海近百個(gè)小區(qū)的數(shù)據(jù)，得出的平均“黑燈率”為50.78%。這份調(diào)查報(bào)告顯示，浦東、閔行、長(zhǎng)寧等區(qū)板塊的“黑燈率”較高，分別為69%、67%、84%，浦東和閔行的受調(diào)查小區(qū)有接近七成的房子晚上不亮燈。其中，長(zhǎng)寧區(qū)由于只有兩個(gè)天山的樓盤被調(diào)查，取樣不足，數(shù)字可能與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差。記者看到其中陸家嘴這些高端區(qū)域的樓盤，黑燈率超過(guò)70%以上，其中，陸家嘴國(guó)際華城的黑燈率約為76%，海怡花園為59.3%，涵樂(lè)園為64.2%。一些諸如黑燈率較低的則是寶山、虹口、閘北等板塊，分別為43%、46%、41%，平均六成以上的房子晚上是亮燈的。

　　對(duì)于以上數(shù)據(jù)，不少業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑，中國(guó)指數(shù)研究院陳晟院長(zhǎng)認(rèn)為，黑燈率并不等同于空置率，空置率中還包括實(shí)度存量，轉(zhuǎn)移支付存量即用于度假之類的別墅房源，最后才是純屬由投機(jī)引發(fā)的空置率。但是不可否認(rèn)的是，黑燈率高從某種程度上反映出目前的空置率上升開(kāi)始引發(fā)社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，官方應(yīng)該借助人口普查出臺(tái)空置率的官方數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)有利于政府對(duì)樓市正確調(diào)控。

　　記者走訪

　　多板塊拉響空置率警報(bào)

　　就在有關(guān)人士呼吁出臺(tái)官方空置率數(shù)據(jù)的同時(shí)，近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局明確表示空置率難以統(tǒng)計(jì)，但是官方數(shù)據(jù)的呼之不出反而加重民眾對(duì)空置率的猜想。記者日前走訪了“黑燈率”最高的浦東多個(gè)板塊，發(fā)現(xiàn)在一些投資氣氛濃郁區(qū)域，次新房的掛牌率很高，有些樓盤的掛牌房源甚至多于售樓處的在售房源。不難看出區(qū)域市場(chǎng)空置率的確已到令人擔(dān)憂的地步。

　　金地萬(wàn)流域：

　　二季度精裝新房已掛牌

　　記者在金地灣流域門口的某中介掛牌信息上看到，一套90平米左右的精裝公寓目前單價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破2萬(wàn)，總價(jià)都在200萬(wàn)以上。門店工作人員告訴記者，公寓房源很多開(kāi)盤就是帶著裝修的，是4月剛交房的，一些業(yè)主覺(jué)得出借會(huì)折價(jià)，因此就直接掛牌。記者看到此類全新的精裝公寓占到整個(gè)櫥窗的1/3左右。中介人員告訴記者，周邊的幾個(gè)項(xiàng)目都很新，除了金地灣流域，萬(wàn)科新里程、金色雅筑也有不少新房源，如果需要可以提供很多。

　　大華錦繡華城：

　　次新房充斥二手市場(chǎng)

　　在錦繡華城的售樓處附近記者則看到，不少中介人員看到有車進(jìn)入售樓處方向就往窗縫隙上塞二手房源信息。記者在一張二手房源介紹單看到，老公房幾乎沒(méi)有，主要是一些目前在售的或者售罄不久的次新房源，以毛坯的為主，房齡大多在2006年以后。一位中介指著一套大華錦繡華城的房源告訴記者，該套房源面積為100平米左右，目前毛坯房售價(jià)為250萬(wàn)，樓層不高也不低，是前幾個(gè)月剛剛交房的。

　　該中介表示，這套房子的業(yè)主拿到房子沒(méi)多久，沒(méi)有入住過(guò)一天。當(dāng)記者問(wèn)到有沒(méi)有更大一點(diǎn)面積的時(shí)候，他立即打電話詢問(wèn)門店，表示該小區(qū)的次新房源還有很多，具體可以去門店咨詢。

　　綠洲康城：

　　掛牌房源多于在售房

　　記者走訪的另一個(gè)區(qū)域則是周康板塊，相比錦繡路和高清路段，這里的空置率明顯更高，整個(gè)區(qū)域人丁稀少。記者在走入綠洲康城的售樓處之前就被一名中介攔住去路，對(duì)方表示綠洲康城的房子從最早的一期到最新在售的一批，他們幾乎都有同類房源，價(jià)格要比售樓處低很多。記者看到中介提供的房源中不少單價(jià)是1.8-1.9萬(wàn)/平方米，比售樓處低了整整2000-3000元/平方米，除了房源批次不同之外，沒(méi)有明顯差異。

　　記者在附近中介走了一圈，發(fā)現(xiàn)在掛牌房源中大多是以售為主，其中綠洲康城等樓盤房源很多。一位中介拉出一批房源信息，其中某一個(gè)樓盤同一棟樓有近5家是毛坯房源在售，該中介自豪地表示，“我這里的房源比開(kāi)發(fā)商在售的還多。大浦東利好前，這里幾乎是一房難求，如今的房?jī)r(jià)相比1年前出現(xiàn)了70%的上漲，不少投資客開(kāi)始拋盤，這種客源推出的房子基本都是沒(méi)有住過(guò)人的。”

　　戲外，周邊小區(qū)保安告訴記者，這里入住率并不高，這從車庫(kù)的租售情況就可以看出來(lái)。一位在周康從事房產(chǎn)銷售多年的劉先生告訴記者，次新房掛牌高說(shuō)明區(qū)域已經(jīng)歷過(guò)一輪漲價(jià)，但是由于周邊配套并不成熟，這類房源中有一部分是買來(lái)等成熟之后入住的，也有一些是踏準(zhǔn)行情投資買入的，因此這類房源的空置率往往比周邊成熟的板塊來(lái)得更加高。一切可能等到配套、人氣起來(lái)之后，情況或許會(huì)得到改善。

　　市場(chǎng)連線

　　購(gòu)房者質(zhì)疑：投資客推高了房?jī)r(jià)

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于目前的價(jià)格，不少購(gòu)房者表現(xiàn)出很大的抵觸。一位孫先生告訴記者，他在去年排了幾個(gè)小時(shí)的隊(duì)，最后到手中的是1套底樓的房子，當(dāng)初局面可謂一房難求。如今他在錦繡華城附近看到，中介手中出現(xiàn)了和他當(dāng)初想買的同一街區(qū)的房子，只是單價(jià)從之前的2萬(wàn)/平方米漲到目前的2.5萬(wàn)/平方米。孫先生告訴記者，當(dāng)初的房子就是被一些投資客買走了，現(xiàn)在這群人再把炒高的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)賣出來(lái)，實(shí)在令人憤懣。市場(chǎng)上類似的例子有很多，某位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，民眾對(duì)空置率的關(guān)注，主要是想找出空置率是炒房的現(xiàn)實(shí)依據(jù)，這種人為控制供需的手段導(dǎo)致房子掌握在少數(shù)人手中，是許多普通購(gòu)房者買不到房的根本原因。但是這一點(diǎn)并不全面，因?yàn)榭罩寐什⒎鞘恰案蝗恕痹斐傻�，這一波房源在還是一片空地的時(shí)候，土地的囤積導(dǎo)致價(jià)格上漲，之后開(kāi)發(fā)商蓋好房子，惜售、捂盤，導(dǎo)致價(jià)格再次上調(diào)，最后到了投資客手中，可以說(shuō)即使統(tǒng)計(jì)出真實(shí)的空置率，調(diào)控的起點(diǎn)和落腳點(diǎn)都不應(yīng)該僅僅在空置率上。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)策

　　多方位合作打擊閑置

　　在大家關(guān)注空置率的同時(shí)，相關(guān)部門對(duì)打擊囤地、捂盤加大查處力度，和此前不同的是，此次的調(diào)控，央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土部、住建部之間的合作更加緊密。

　　近日國(guó)土部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)，監(jiān)管部門近期也向住建部表達(dá)了類似意見(jiàn)，希望后者能提供兩類開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管，一類是市場(chǎng)交易秩序“好的”開(kāi)發(fā)商，一類是受過(guò)處罰的“差的”開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)于一些差的企業(yè)，此前央行和銀監(jiān)會(huì)就表示，對(duì)于查實(shí)存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀(jì)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　此外，在商品房銷售方面，住建部也要求各地對(duì)所有在建商品住房項(xiàng)目進(jìn)行一次清理和整治，準(zhǔn)確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開(kāi)盤的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會(huì)公開(kāi)；對(duì)尚未開(kāi)盤的商品住房項(xiàng)目，要責(zé)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限期公開(kāi)銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這種多層次、多部委的合作，對(duì)打擊囤地、捂盤作用將比之前大很多，而這種持續(xù)的緊縮信號(hào)也將扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商、投資客對(duì)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有幫助。陳晟也指出，在打擊開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤的情況下，也應(yīng)該加大保障房力度，目前投資熱錢涌入房地產(chǎn)，折射出人們對(duì)房產(chǎn)投資屬性的偏好，而忽略其住宅、保障屬性，如果投資屬性過(guò)重，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不利，扭轉(zhuǎn)這一點(diǎn)只有靠政府，之前停止第三套房貸，把自住和投資進(jìn)行區(qū)分，這種區(qū)分對(duì)待說(shuō)明相關(guān)部門已經(jīng)開(kāi)始重視這一問(wèn)題。