樓市現(xiàn)狀：冰火并存 調(diào)控仍需給力

　　中國房地產(chǎn)市場根本問題不是價格問題，而是方向和道德選擇的問題。中國房地產(chǎn)市場應(yīng)堅持以消費品為主導(dǎo)的發(fā)展方向，同時結(jié)合短期政策不變，解決需求問題，即打壓投機需求，鼓勵自住消費，保證買不起房的人有房住、有房租的問題。一方面能解決需求，另一方面能補充商品房投資下降問題。下一步重點要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏，應(yīng)準(zhǔn)備用兩年左右的時間予以解決，不能太急。

　　糾結(jié)！這是楊女士觀望數(shù)月后的感慨。“可以出手嗎？房價會不會再降？都說政策調(diào)控后房價會降，可現(xiàn)在好像更復(fù)雜了。租房價不斷上漲，買房卻仍覺得價高�！睏钆�士在北京海淀區(qū)租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的錢比買房還貸的錢少不了多少，而樓市的不明朗讓她始終猶豫不決。

　　像楊女士一樣糾結(jié)的人不在少數(shù)，到底是買房還是租房？買配套完善的二手房還是買新建商品房成為他們最為關(guān)切的問題。自4月中旬以來，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房市調(diào)控政策密集出臺，這100多天來房地產(chǎn)市場有何新變化？消費者該做出怎樣的選擇？今后調(diào)控政策將走向何方？帶著以上問題，記者連月來對北京多家樓盤和房屋中介公司進行走訪，并采訪了相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

　　新建房、二手房：

　　何時不再膠著？

　　“上半年樓市經(jīng)歷了‘過山車’的走勢。4月調(diào)控政策出臺，5—7月樓市低迷，購房者觀望情緒進一步加大；7月以來部分城市持續(xù)量、價走跌趨勢，剛需蓄勢待發(fā)。”中原地產(chǎn)市場研究部張大偉對新政近4個月來的樓市做了上述概括。然而，“剛需們”能否真正開始行動，最關(guān)鍵的決定因素還是“房價幾時才能降到心中預(yù)期”？

　　記者電話聯(lián)系的海淀、豐臺等地的多個樓盤，聽到最多的一句話是“房價沒有變，想買房的話有一定的折扣優(yōu)惠”。從目前市場反映的情況看，有些新樓盤報價本身并不算高，加上折扣活動，調(diào)動了消費者看房的熱情，而且降價促銷樓盤以及遠(yuǎn)郊低價樓盤銷售勢頭良好。

　　“對于開發(fā)商而言，低價行為能吸引眾多消費者的關(guān)注，可以在短期內(nèi)籌集到大額資金，緩解資金鏈緊張問題，但同時也意味著收益的減少�！币晃环康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對記者說。

　　在商品房出現(xiàn)量價齊滯的同時，二手房市場也持續(xù)低迷。根據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月1日至27日存量住宅成交量為8714套，較去年同期回落56.77%，日均交易量334套，跌破2月交易最冷期的400套。記者從某知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，新政實施后，海淀魏公村附近的二手房均價由35000元每平方米降到28000元每平方米，房價相對較高的國家氣象局、農(nóng)科院的二手房價格也徘徊在每平方米30000—33000元。

　　不僅北京二手房交易持續(xù)走低，上海、廣州、深圳、武漢等主要大城市的二手房交易量也遭遇了歷史最低局面，出現(xiàn)了明顯的客戶“看房議價不停歇，躊躇再三不下定”的現(xiàn)象。

　　“成交量下跌是不爭的事實�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在接受本報記者采訪時如是說，上半年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是清晰的，就是要堅決遏制部分城市房價的過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題，其政策效應(yīng)也在逐步體現(xiàn)。

　　張大偉認(rèn)為，經(jīng)過幾個月的調(diào)整，買賣雙方在議價上的差距較大，使得成交仍未走出僵局。一方面，買方仍在期待進一步降價潮而保持觀望；另一方面，賣方認(rèn)為房價有回漲空間而不松口降價，以至于二手房交易依舊不活躍。隨著新政逐步深化，交易價格仍有一定回落空間。

　　從國家統(tǒng)計局8月10日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，70個大中城市房屋銷售價格雖同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。中原地產(chǎn)研究分析，7月份房價出現(xiàn)明顯下調(diào)，從全國范圍來看樓市價格下調(diào)趨勢已經(jīng)明顯。

　　租賃市場：

　　烈日下持續(xù)升溫？

　　“現(xiàn)在房源太少了，這樣的價格是比較穩(wěn)定的，等9月份各高校一開學(xué)，這些房子還要漲。”北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司魏公村分店的一位經(jīng)理這樣告訴記者。同樣，在北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位姓陳的置業(yè)顧問也表示，租賃房的價格在最近幾個月確實有較明顯的漲幅。“雖然租金不斷上漲，但房源仍然緊張。以大慧寺兩居室為例，租價由3000元每月上調(diào)到現(xiàn)在的3500元每月，而且?guī)滋熘畠?nèi)就能租出去�！�

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2010年前6個月，北京市平均租賃價格為2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度較大。在廣州、深圳等地，租賃市場也給炎熱的夏日添了把火。廣州滿堂紅中介公司的數(shù)據(jù)顯示，截至7月27日，廣州市租金約為31.1元/平方米/月，與6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅，城中村房租最高漲幅超三成。

　　租賃市場為何如此火爆？“出現(xiàn)這種情況與新政對房地產(chǎn)買賣市場的調(diào)控有一定關(guān)聯(lián)。”中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授況偉大表示，現(xiàn)階段新政調(diào)控的效果并沒有得到完全體現(xiàn)，房價還沒有下降到消費者的預(yù)期水平，這種情況勢必造成有剛性需求的消費者選擇持幣待購、轉(zhuǎn)購為租，這是導(dǎo)致目前租賃市場火爆的主要原因之一。另一方面，目前市場上續(xù)存的租客量還未完全釋放，加上畢業(yè)生租房和剛性租房者有一定增多，使得租賃市場租客量持續(xù)增加。

　　面對租賃市場這一變化，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認(rèn)為還有一個原因值得關(guān)注，就是通脹預(yù)期下的價格上漲�！巴�脹預(yù)期勢必造成漲價，這也很可能是導(dǎo)致租賃市場火爆的因素之一�！�

　　宏觀調(diào)控：

　　到底走向何方？

　　房源供給方之一——開發(fā)商如何看待宏觀調(diào)控？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商對記者說：“總體而言，現(xiàn)在新開盤的項目只是在保證利潤的前提下，不敢再定高價了。”他認(rèn)為近期房地產(chǎn)調(diào)控已收到了較好效果，部分城市房價過快上漲勢頭得以遏制，一線城市成交量開始下降，投機客占比下調(diào)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)地產(chǎn)商對未來房價會繼續(xù)上漲的預(yù)期并沒有發(fā)生改變。

　　對于地產(chǎn)商以及中介公司等認(rèn)為房價還會繼續(xù)上漲的觀點，曹建海認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格得到有效控制，但降價趨勢并不明顯，他們這種態(tài)度也是為自己打氣的一種方式。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，也可能是新政在持續(xù)實施的過程中出現(xiàn)了些許偏差。目前，國資委、住建部、銀監(jiān)會等多部門都重申宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，包括北京在內(nèi)的各地方政策也多次重申對樓市調(diào)控的決心，同時隨著新增供應(yīng)的加速入市，預(yù)計下半年房市走勢會更加明朗。

　　采訪中，多位專家表示，新政調(diào)控雖然起到了一定的作用，但執(zhí)行力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。有專家認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場處于“溫吞”狀態(tài)，需要政府堅定不移地執(zhí)行宏觀政策。

　　“目前來看，高房價對中國房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟增長百害而無一利�！睕r偉大說。他認(rèn)為，調(diào)控最終能否取得成效受到很多因素的影響，一是政府的宏觀調(diào)控政策是不是具有可持續(xù)性；二是消費者能否繼續(xù)持幣待購；三是開發(fā)商的實力�！叭绻�政策是持續(xù)的，消費者就會形成一種心理預(yù)期，從而有可能繼續(xù)持幣待購；開發(fā)商不得不調(diào)整營銷策略，能夠堅持多久還要看開發(fā)商的實力，如果開發(fā)商撐不下去了，房價才會出現(xiàn)比較明顯的下跌”。

　　夏斌表示，中國房地產(chǎn)市場根本問題不是價格問題，而是方向和道德選擇的問題。中國房地產(chǎn)市場應(yīng)堅持以消費品為主導(dǎo)的發(fā)展方向，同時結(jié)合短期政策不變，解決需求問題，即打壓投機需求，鼓勵自住消費，保證買不起房的人有房住、有房租的問題。這樣一方面能解決需求，另一方面能補充商品房投資下降問題。下一步重點要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏，應(yīng)準(zhǔn)備用兩年左右的時間予以解決，不能太急。 胡萍 呂璇