各大房企土地市場逆市抄底

　　調(diào)控新政執(zhí)行4個(gè)月來，房價(jià)非但沒降，反而出現(xiàn)上漲，只有地價(jià)出現(xiàn)了明顯下降。聰明的房企們一方面依然死咬房價(jià)不松口，另一方面卻趁著地價(jià)低迷期大肆抄底。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅7月份以來，全國知名房企投向土地市場的資金已經(jīng)高達(dá)300億元，其中二三線城市成交量明顯高于一線城市，而國企再次成為拿地主力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市已經(jīng)成為各大房企主要發(fā)展市場，今后房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將主要體現(xiàn)在二三線城市中。

　　40天砸出300億元

　　8月2日，北京CBD包括中服地塊在內(nèi)的12個(gè)地塊競標(biāo)正式啟動(dòng)，吸引了中信、富力、萬達(dá)、遠(yuǎn)洋、SOHO中國等知名房企，參與競標(biāo)企業(yè)高達(dá)61家。競標(biāo)盛況讓人無法將其與最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)系到一起。

　　如果說CBD12個(gè)地塊大受歡迎是因?yàn)樯虡I(yè)用地性質(zhì)的話，住宅土地市場的一組數(shù)據(jù)依然能表明新政導(dǎo)致的成交量嚴(yán)重下挫，并沒有影響到各大房企跑馬圈地的熱情。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，以萬科、華僑城、綠地等為代表的標(biāo)桿企業(yè)積極擴(kuò)充土地儲備。7月，全國103個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅用地377宗，環(huán)比增加11%，同比減少4%；成交土地面積2312萬平方米，環(huán)比增加9%，同比增加14%。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月10日，7月份以來，萬科、華僑城、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等20余家知名房企，在全國10多個(gè)城市拿下60余宗土地，總資金投入高達(dá)300億元。

　　其實(shí)，從5月份以來，各大房企就已經(jīng)開始悄然布局土地市場，頻頻出現(xiàn)在二三線城市的土地競標(biāo)中。以地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為例，僅5、6兩個(gè)月就拿下了12個(gè)項(xiàng)目。

　　更值得注意的是，拿地房企中，國企再次成為主力。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，京、滬、廣、深四個(gè)一線城市成交的總價(jià)前十名地塊中，國企占據(jù)了絕大部分的比重。其中北京、上海分別有9塊土地為國企開發(fā)商獲得，其中分別有3家為央企(或央企參與)，其余6家為地方國企；而深圳和廣州的稍低，分別為6家和5家。

　　地價(jià)明顯下調(diào)

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《1-7月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》，其中數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比與上月持平。

　　這樣的數(shù)據(jù)讓苦等房價(jià)下跌的普通置業(yè)者很是沮喪，新政調(diào)控4個(gè)月，雖然房價(jià)不再大幅上漲，但普遍降價(jià)的局面卻依然未能出現(xiàn)。

　　與房價(jià)的堅(jiān)挺相比，地價(jià)卻出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政百天之后，住宅用地樓面均價(jià)穩(wěn)中有降，與4月均價(jià)基本持平，較6月有所下調(diào)。7月，全國103個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1570元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌5%。

　　據(jù)北京市國土局透露，自今年3月北京市出臺土地新政后，土地樓面價(jià)已降至萬元以下，降幅達(dá)26%。

　　8月4日，上海羅店的兩幅低密度住宅板塊以“罕見”的低價(jià)格成交，不但區(qū)域土地價(jià)格水平已從去年的約912萬元/畝回落至850萬元/畝，而且成交現(xiàn)場無人競價(jià)。最終，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以最高掛牌價(jià)的方式直接“低價(jià)”獲得該地塊。

　　各房企謹(jǐn)慎擴(kuò)張

　　雖然看起來各大房企拿地氣勢頗為壯觀，但細(xì)看萬科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)的拿地策略，其實(shí)是謹(jǐn)慎有加。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明表示：“2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將重點(diǎn)在沿海和沿江兩條線進(jìn)行戰(zhàn)略布局，加速開拓新的市場，我們對中國樓市持續(xù)向好的預(yù)期沒有改變。”在李明看來，宏觀調(diào)控將有利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，遠(yuǎn)洋對土地資源依然高度重視，但會按照市場規(guī)則去參與，遠(yuǎn)洋在上海低價(jià)拿地就顯示出其謹(jǐn)慎態(tài)度，也證明遠(yuǎn)洋地產(chǎn)低價(jià)吸納土地的行動(dòng)可能剛剛開始。

　　同時(shí)，萬科也明確表態(tài)，去年公司堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，絕不錯(cuò)拿”的原則，避開一線城市的激烈競爭，新獲項(xiàng)目主要位于房價(jià)上漲少、自住需求占主流的二三線城市，今年仍然會堅(jiān)持不追高拿地的原則。萬科總裁郁亮表示，萬科會在房價(jià)上漲時(shí)拿些風(fēng)險(xiǎn)小的地塊或在二三線城市尋找機(jī)會。

　　中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，下半年一方面不會放棄北京這樣一線城市的優(yōu)質(zhì)土地，另一方面也會尋求二三線城市的潛力地塊，但也不會追高拿地。

　　加速二三線布局

　　從這幾個(gè)月的拿地策略看，各大房企明顯側(cè)重于在二三線城市拿地。

　　陽光100執(zhí)行總裁范小沖表示，轉(zhuǎn)向二三線城市既是房企主動(dòng)選擇，也是迫不得已。他表示，一方面一線城市土地供應(yīng)有限，另一方面一線城市高企的地價(jià)和房價(jià)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)都明顯高于二三線城市，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展道路對二三線城市的發(fā)展是利好。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場部總監(jiān)林蕾預(yù)計(jì)，“下半年一線城市土地市場仍將維持低迷態(tài)勢，而二三線城市的土地市場則會相對活躍”。

　　另有部分企業(yè)則尋求新的突破渠道，比如技術(shù)、品牌輸出。如上海中凱地產(chǎn)近期就宣布，公司將轉(zhuǎn)型成為中國首家專業(yè)房地產(chǎn)“代開發(fā)”企業(yè)。

　　本報(bào)記者 魯歡