上海二手房九成板塊價(jià)格下跌 市場(chǎng)步入下行通道

　　來(lái)自上海二手房指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年 7月，本市二手房指數(shù)為2551點(diǎn)，較6月下跌14點(diǎn)，跌幅為0.53%。二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在樓市新政的影響下，二手房市場(chǎng)成交量驟減，呈現(xiàn)膠著橫盤(pán)態(tài)勢(shì)。 7月二手房市場(chǎng)表現(xiàn)為外圍區(qū)域跌幅收窄，中心區(qū)域議價(jià)空間溫和放大。逾九成板塊受到一手房降價(jià)促銷(xiāo)影響，價(jià)格普遍出現(xiàn)下跌，但跌幅不一。房?jī)r(jià)回落在一定程度上促使二手房成交量略有回升。

　　跌幅呈內(nèi)擴(kuò)外縮現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，9個(gè)傳統(tǒng)市區(qū)二手房?jī)r(jià)格平均下跌0.48%，環(huán)比6月跌幅擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。隨著市場(chǎng)僵持局面的形成，市中心高檔樓盤(pán)議價(jià)空間逐步放寬，市中心5個(gè)區(qū)平均下跌0.36%。其中，徐匯區(qū)跌幅居前，環(huán)比下跌0.66%；黃浦區(qū)環(huán)比下跌 0.49%，長(zhǎng)寧區(qū)環(huán)比下跌0.42%。另外，閘北區(qū)環(huán)比下跌1.02%，其中，彭浦和芷江路板塊因成交多以低價(jià)老工房為主，分別下跌1.05%和1.45%，從而拉低區(qū)域成交均價(jià)。新興中心城區(qū)7月平均下跌0.58%，跌幅比6月縮小0.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，跌幅收窄最為明顯的是閔行區(qū)靠近市區(qū)部分，為1.26個(gè)百分點(diǎn)，7月下跌 0.23%。分析原因，新政后持續(xù)的觀(guān)望氛圍使得閔行區(qū)部分業(yè)主撤牌或轉(zhuǎn)租，在售房源掛牌量有所下降，高品質(zhì)和掛牌量有限的小區(qū)價(jià)格依然堅(jiān)挺。在新興中心城區(qū)中，7月下跌最為明顯的是浦東靠近市區(qū)部分，環(huán)比下跌0.79%，主要表現(xiàn)在投資者集中的川沙板塊，該板塊目前整個(gè)區(qū)域城建和規(guī)劃尚未成熟，此前超漲的房?jī)r(jià)缺少支撐，即使降幅達(dá)15%至20%，也少有買(mǎi)家接手。其余區(qū)域中，嘉定、松江靠近市區(qū)部分環(huán)比分別下跌0.78%和0.67%。非新興中心城區(qū) 7月平均下跌0.67%，跌幅比6月縮小0.75個(gè)百分點(diǎn)。其中，崇明下跌0.97%，浦東遠(yuǎn)郊部分下跌0.37%。

　　價(jià)格博弈現(xiàn)象仍在繼續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，全市68個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控板塊中，房?jī)r(jià)下跌63個(gè)，上漲板塊僅5個(gè)，逾九成板塊價(jià)格出現(xiàn)下跌。下跌板塊平均跌幅為0.61%，跌幅超過(guò)1%的有9個(gè)。如浦東三林、閘北芷江路、虹口曲陽(yáng)和四川北路板塊，環(huán)比分別下跌1.58%、1.45%、1.29%和1.1%。

　　一手房降價(jià)促銷(xiāo)在一定程度上影響了二手房的量?jī)r(jià)。如位于四川北路板塊的某新盤(pán)售價(jià)曾經(jīng)為每平方米3.9萬(wàn)元，如今單價(jià)3.2萬(wàn)元，降幅18%，并帶動(dòng)周邊二手次新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。嘉定主城區(qū)也有多個(gè)樓盤(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)，部分剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)入一手房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下跌0.97%。 7月上漲板塊平均漲幅為0.43%，多位于市中心地區(qū)，如盧灣淮海路板塊環(huán)比上漲0.36%，靜安寺板塊上漲0.42%，黃浦老城區(qū)板塊上漲0.38%等。

　　二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，樓市新政效應(yīng)延續(xù)，年初以恐慌性購(gòu)房和投機(jī)、投資客戶(hù)為主導(dǎo)的二手房客戶(hù)交易結(jié)構(gòu)已發(fā)生改變，自住和改善型需求成為目前市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)群體。之后的5個(gè)月，新政會(huì)被逐步消化，積壓的剛性需求將部分釋放，但短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈不會(huì)停止。 (賀理銘)