北京十大房企卷入囤地風(fēng)波 (2)

　　按國(guó)土部相關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　囤地令開發(fā)商資產(chǎn)升值

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商有一個(gè)土地銀行的概念，土地儲(chǔ)備越多，公司價(jià)值和上市市值就越高�！本蛧�(guó)土部近期曝光1457宗閑置土地，SOHO中國(guó)總裁潘石屹在今日的網(wǎng)聊中，再次力挺清理囤地的觀點(diǎn)，建議國(guó)土部迅速處理這些閑置土地。

　　他認(rèn)為，閑置土地有“四害”：一是造成資源浪費(fèi)；二是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；三是法律尊嚴(yán)難以得到維護(hù)；四是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲�！敖ǚ孔拥牟蝗绲沟氐母�賺錢”，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。

　　特別令他驚訝的是，這些閑置土地的價(jià)格非常低，接近1億平方米的土地，合同價(jià)款只有256億元。如果容積率為1的話，樓面地價(jià)只有256元／平方米。

　　在他看來，造成土地閑置的主要原因來自開發(fā)商。

　　“土地的迅速升值，讓囤地的開發(fā)商有利可圖。他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)商有囤地的利益驅(qū)動(dòng)。”潘石屹說。

　　在資本市場(chǎng)中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商有一個(gè)土地銀行的概念。土地儲(chǔ)備越多，公司價(jià)值和上市市值就越高，因?yàn)楹饬糠康禺a(chǎn)公司的價(jià)值，不光有利潤(rùn)指標(biāo)，還有NAV估值法。這鼓勵(lì)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司大量增加土地儲(chǔ)備，但也有一部分土地在沒有開發(fā)技術(shù)和資金的開發(fā)商手中倒賣(轉(zhuǎn)讓)或者土地抵押擔(dān)保過程中，出現(xiàn)很多扯皮的官司，法律關(guān)系不清楚，導(dǎo)致這些土地?zé)o法開發(fā)，因?yàn)檎l也不愿意在法律關(guān)系不清楚的土地上投入資金建房子，于是土地就一直這樣閑置著。

　　除了上述因素外，也有一部分是地方政府的原因，如規(guī)劃的修改，需要在土地上增加市政道路等等，這些土地往往一拖就是幾年，造成巨大的浪費(fèi)。這次處理閑置土地，對(duì)地方政府也是一種壓力，可以促使相關(guān)部門工作更有效一些，避免土地閑置造成更大的浪費(fèi)。

　　被媒體曝光的囤地大戶泛海建設(shè)，在8月3日開盤前發(fā)布緊急停牌公告。據(jù)了解，泛海建設(shè)旗下子公司在北京東風(fēng)鄉(xiāng)拿下的多宗地塊至今未開發(fā)，涉嫌囤地，面臨被國(guó)家無償收回的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，涉嫌捂地的地塊原定的開工時(shí)間為2005年2月27日，而約定竣工時(shí)間為2007年5月30日，但是目前該地塊依舊雜草一片。

　　面對(duì)媒體公布的囤地情況，泛海建設(shè)隨即發(fā)布公告稱，上述4塊地的建設(shè)用地面積30.57萬平方米，規(guī)劃總建筑面積87.31萬平方米。4塊地未能按原計(jì)劃開工建設(shè)，主要是因?yàn)轫?xiàng)目功能、規(guī)劃調(diào)整所致，其中包括奧運(yùn)會(huì)因素。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于閑置土地會(huì)影響上市公司的現(xiàn)有資產(chǎn)計(jì)提減值損失，會(huì)直接影響上市公司的損益。而有的時(shí)候，如果該閑置土地不被發(fā)現(xiàn)，管理層一般不會(huì)主動(dòng)計(jì)提。(記者 王營(yíng) 賴大臣)