富力十號(hào)謎局：“二手房”與“團(tuán)購(gòu)”潛規(guī)則

　　7月22日，“富力十號(hào)”項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。翌日，富力十號(hào)開盤新聞會(huì)在京舉辦，富力地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理張輝向京城40余家媒體高調(diào)宣布 “富力十號(hào)”項(xiàng)目將正式開盤，記者7月30日在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目已簽約銷售，表明富力十號(hào)已正式開盤。

　　然而，記者發(fā)現(xiàn)富力十號(hào)項(xiàng)目卻一直未公開銷售。經(jīng)記者咨詢，項(xiàng)目售樓處先是表示房源已全部被團(tuán)購(gòu)，隨后又改口稱還未開盤，但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)一些中介卻在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布有該項(xiàng)目的二手房銷售的消息。

　　在網(wǎng)上的論壇里，不少網(wǎng)友都對(duì)“富力十號(hào)”的銷售情況表示了疑問，網(wǎng)友們紛紛質(zhì)疑：為何售樓處買不到新盤卻可以在中介那里買到二手期房呢？ 富力十號(hào)到底是被團(tuán)購(gòu)了還是在變相捂盤呢？

　　為了消除網(wǎng)友的疑問，記者進(jìn)行了一番調(diào)查，希望能揭開事件的真相。

　　二手房比新房“先”生

　　“富力十號(hào)”位于北京市廣渠路10號(hào)，該項(xiàng)目由富力地產(chǎn)于去年5月以10.22億元競(jìng)得，樓面均價(jià)1.5萬元/平方米，制造了去年北京第一個(gè)樓面地王。

　　富力十號(hào)周邊是富力地產(chǎn)前期開發(fā)的富力城項(xiàng)目，在通往富力十號(hào)的路上，一條不足200米的街道上四分之一左右的商鋪都是二手房中介門店，記者粗略數(shù)了有20家左右，中介門口都掛著大量富力城二手房的出售信息，價(jià)格多在3萬元/平方米以上。

　　記者聯(lián)系了兩家在網(wǎng)上發(fā)帖表示有富力十號(hào)二手房房源的中介，一家中介表示，該項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)r(jià)為3.8萬/平方米，二手房的價(jià)格為3.9萬/平方米，還稱可以改底單，可以網(wǎng)簽。另一家報(bào)價(jià)更是低到了2.8萬/平方米，并稱是項(xiàng)目股東急于變現(xiàn)，所以低價(jià)出售，并表示是直接跟開發(fā)商簽合同，跟新房手續(xù)一樣。

　　記者曾三次致電富力十號(hào)售樓處，對(duì)方均表示新房未公開銷售，也就是說在新房未公開上市的情況下，二手期房就已經(jīng)公開上市了。那么，這些二手房是怎么流入市場(chǎng)的呢？

　　“團(tuán)購(gòu)”：另類“捂盤”？

　　7月30日，富力十號(hào)售樓處銷售人員對(duì)記者表示：“公司領(lǐng)導(dǎo)交待項(xiàng)目不用賣了，全都已經(jīng)被團(tuán)購(gòu)了。”當(dāng)記者詢問團(tuán)購(gòu)對(duì)象及成交價(jià)格多少時(shí)，銷售人員均表示不清楚。銷售人員對(duì)記者說，如果真想買，可以等項(xiàng)目二期開盤來買，但二期的價(jià)格和開盤時(shí)間均不確定。

　　隨后，記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，此次開盤的富力十號(hào)項(xiàng)目有三棟：兩棟普通公寓和一棟面積為400平方米以上的大戶型高級(jí)公寓，總共114套房源，截止記者發(fā)稿時(shí)，已簽約套數(shù)為56套，三棟樓皆有可售房源。因此，售樓處所說的“全被團(tuán)購(gòu)了”顯然與北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息是相矛盾的。

　　記者試圖聯(lián)系張輝了解相關(guān)情況，可是其電話一直處于無人接聽的狀態(tài)。8月3日，記者再次致電富力十號(hào)售樓處，其銷售人員卻改口稱表示，項(xiàng)目還未開盤，并表示項(xiàng)目從未公開銷售過。

　　不管是團(tuán)購(gòu)還是未開盤，富力十號(hào)項(xiàng)目開盤后，并未公開銷售這一事實(shí)已不容置疑，這已違背今年4月30日出臺(tái)的《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》所作規(guī)定�！锻ㄖ�》要求對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　富力十號(hào)有大量可售房源卻不公開銷售，一會(huì)說被團(tuán)購(gòu)，一會(huì)說是尚未開盤，富力地產(chǎn)是有難言之隱還是在捂盤惜售呢？

　　不公開銷售存疑問

　　根據(jù)該項(xiàng)目1.5萬元/平方米的樓面均價(jià)，業(yè)內(nèi)均估計(jì)富力十號(hào)的預(yù)計(jì)售價(jià)應(yīng)該在4萬左右。

　　記者調(diào)查了富力十號(hào)附近的二手房和新房的價(jià)格。在該項(xiàng)目附近的中介一條街上，一位姓謝的中介人員表示，富力十號(hào)周邊的富力城項(xiàng)目當(dāng)前二手房的均價(jià)為34488元/平方米。新房方面，距離富力十號(hào)一公里左右的首城國(guó)際中心項(xiàng)目最早于2008年開盤，樓盤容積率遠(yuǎn)高于富力十號(hào)，目前均價(jià)為38880元/平方米；另外，距離富力十號(hào)4公里左右的萬科藍(lán)山項(xiàng)目樓面價(jià)為11000元/平米，去年年底開盤，目前均價(jià)40000元/平米。

　　因此，無論是和二手房，還是和新房相比，富力十號(hào)的價(jià)格都應(yīng)在4萬/平方米以上才符合常理。記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，富力十號(hào)已簽約房子的銷售均價(jià)不到38200元/平方米。富力十號(hào)以不到38200元每平米的低價(jià)開盤卻不公開銷售，是和政府與購(gòu)房人玩躲貓貓的游戲嗎？

　　記者曾三次致電富力十號(hào)售樓處，7月30日對(duì)方表示房子已被團(tuán)購(gòu)?fù)炅耍?月1日和8月3日，對(duì)方均表示房子還沒開盤，不對(duì)外銷售。

　　那么已經(jīng)簽約賣出的56套是怎么賣出去的呢？富力十號(hào)為何要“內(nèi)部銷售”呢？記者將這些疑問用手機(jī)短信給富力地產(chǎn)全國(guó)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，截至記者發(fā)稿，對(duì)方未回復(fù)。

　　開盤亂象叢生

　　作為去年北京第一個(gè)樓面地王項(xiàng)目，富力十號(hào)開盤的消息備受關(guān)注，但是其開盤以來，其銷售方式和銷售價(jià)格等方面問題重重：為何開盤后未公開銷售即團(tuán)購(gòu)？為何團(tuán)購(gòu)后二手房馬上在市場(chǎng)露面？為何二手房中介表示開發(fā)商同意改底單？為何低價(jià)團(tuán)購(gòu)卻不公開銷售？為何開盤后又稱未開盤？富力十號(hào)開盤僅十天左右便亂象叢生，種種疑團(tuán)令人費(fèi)解。記者近日多次致電富力地產(chǎn)多名高管，希望能了解事件原委，但截至記者發(fā)稿時(shí)，對(duì)方均未給予答復(fù)。關(guān)于此事，本網(wǎng)記者還將繼續(xù)關(guān)注。

　　費(fèi)盡心機(jī)拿“地王” 富力地產(chǎn)負(fù)債率達(dá)90%

　　“富力十號(hào)”開盤前不久，富力地產(chǎn)公布了上半年業(yè)績(jī)。上半年富力地產(chǎn)獲得協(xié)議銷售額累計(jì)約125.16億元，較去年同期下降2%；銷售總面積達(dá)約105.23萬方米，下降22%�；ㄆ煦y行的分析報(bào)告指出，富力地產(chǎn)的負(fù)債比率過高，達(dá)到90%，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境正在惡化，且由于貸款政策緊縮，下半年交易難有強(qiáng)力反彈，因此富力地產(chǎn)難以達(dá)到全年300億元的銷售目標(biāo)。

　　上半年銷售不佳，可是富力還是不惜花巨資拿地。4月28日，富力以70.5億元的總價(jià)拍得位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的1933畝土地，刷新了天津單一項(xiàng)目樓盤的體量記錄和最高地價(jià)紀(jì)錄。

　　一邊是花錢拿地，一邊銷售收入?yún)s不見起色，富力地產(chǎn)錢根緊縮的狀況已經(jīng)顯露。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，富力十號(hào)被低價(jià)團(tuán)購(gòu)，是富力為了快速回籠資金的不得已的選擇，該人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇冷的狀況下，低價(jià)整體出貨是開發(fā)商在資金緊缺的情況下，最有效的“圈錢”方式。也有人指出，低價(jià)團(tuán)購(gòu)實(shí)為其內(nèi)部操控，是利益在作怪。記者徐沛宇