南京樓市突回暖 調(diào)控新政真成“百日維新”？

　　江寧東山的天鵝湖花園7月27日推出96套房源，兩天內(nèi)基本消化完畢；位于城東麒麟街道的東郊小鎮(zhèn)186套精裝修小戶型住宅31日開盤當(dāng)天認(rèn)購136套，同天開盤的丹佛小鎮(zhèn)也在1個(gè)半小時(shí)內(nèi)售出了近30套。新政以來持續(xù)冷清了三個(gè)多月的南京樓市，近日初顯回暖跡象，不僅新盤銷售業(yè)績不錯(cuò)，一些一兩月沒有成交的老盤也開始有了認(rèn)購。市場(chǎng)究竟是短暫的回溫還是步入上升的拐點(diǎn)？樓市調(diào)控新政真要成“百日維新”？

　　樓市探訪

　　成交量出現(xiàn)回暖跡象

　　自4月中旬“國十條”發(fā)布之后，南京樓市便迅速跌到了冰點(diǎn)，而在持續(xù)觀望了三個(gè)多月后，市場(chǎng)顯現(xiàn)了一些松動(dòng)跡象。

　　一新盤一天消化7成多

　　部分老盤“零的突破”

　　數(shù)據(jù)顯示7月下旬“翹尾”

　　雖然南京7月商品住宅僅成交了1512套，降至今年來最低，但下旬市場(chǎng)卻呈現(xiàn)翹尾之勢(shì)。

　　據(jù)南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止到7月31日零時(shí)，南京樓市7月共認(rèn)購了2725套、成交1512套。與6月份的認(rèn)購2371套、成交1964套相比，7月南京樓市成交量再跌近3成，日均賣房不足50套，而認(rèn)購數(shù)卻有了較明顯的上升。

　　此外，7月下旬的銷售也明顯好于上中旬。與中旬594套的認(rèn)購量相比，南京樓市下旬的認(rèn)購量達(dá)到1383套。5月23、24、25、27、28、31日的單日認(rèn)購量均突破了100套，其中24日和31日這兩個(gè)周日的認(rèn)購量還分別達(dá)到了225套和275套。

　　8月開局的形勢(shì)也不錯(cuò)，截止到昨天下午18時(shí)，當(dāng)天住宅認(rèn)購也達(dá)到了116套，加推房源的保利香檳國際也延續(xù)了上一次開盤的熱銷狀態(tài)，繼續(xù)成為消費(fèi)者熱捧的焦點(diǎn)。

　　原因分析

　　剛需+降價(jià)=成交量回升

　　位于江寧大學(xué)城板塊的宜家國際公寓營銷負(fù)責(zé)人程鵬不無感慨地說，價(jià)格永遠(yuǎn)是買房人最關(guān)注的環(huán)節(jié)，只要價(jià)位合適，即便是再嚴(yán)厲的調(diào)控措施，也不怕沒人來買。

　　原因之一：開發(fā)商“扛”不住了

　　隨著調(diào)控的日益深入，近來“扛”不住的樓盤越來越多，新盤老盤都作了價(jià)格讓步。

　　新政前，宜家國際公寓的定價(jià)預(yù)期是在萬元以上，新政之后，開發(fā)商決定將價(jià)位放低至每平方米8500元到8800元，均價(jià)定在8600元的水平上。半月后，文鼎雅苑首次亮相，房價(jià)則進(jìn)一步拉低到8200元，同樣換來不錯(cuò)的銷量。而上周開盤的天鵝湖花園作為成熟板塊東山的新盤，均價(jià)放在8800元每平方米，比附近一家老盤低了七八百元。

　　除了新盤明折、降低預(yù)期之外，不少老盤則采用了暗扣、一對(duì)一談價(jià)等方式，降低了實(shí)際成交價(jià)。江北一家大盤的營銷人士告訴記者，以他們樓盤為例，目前對(duì)外報(bào)價(jià)是7500元左右，暗地里會(huì)根據(jù)戶型、位置等，再讓三四百元，有的房源7000元就搞定，與二手價(jià)基本持平。

　　還有的樓盤搞起了單位團(tuán)購，進(jìn)一步降低了售價(jià)。據(jù)了解，河西某樓盤售樓處標(biāo)價(jià)為1.6萬元左右，而最近又給單位團(tuán)購客戶開出了1.3萬余元的均價(jià)。

　　原因之二：“剛需客”憋不住了

　　在江寧宜家國際公寓的開盤當(dāng)天，記者在現(xiàn)場(chǎng)就看到大量年輕人在選房，其中多數(shù)都是首次置業(yè)。剛畢業(yè)一年的小陳說，“現(xiàn)在工資并不高，一個(gè)人租不起，兩三人合租也不太方便，所以才考慮在江寧買房。”

　　小陳說，買房之前自己也掙扎了很久，新政出臺(tái)后，他就一直在等，看看房價(jià)究竟會(huì)降多少。

　　江北金泉泰來苑的營銷負(fù)責(zé)人包先生表示，現(xiàn)在剛需客的購房意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，從新政后就一直盼房價(jià)下跌，就目前南京的房價(jià)水平來看，要比新政前下探了20%左右，江北降價(jià)的幅度更加明顯，隨著交通、生活配套設(shè)施的完善，一些憋不住的買房人紛紛選擇出手，這也造成了“淡季不淡”的樓市怪現(xiàn)象。

　　走勢(shì)預(yù)測(cè) 拐點(diǎn)未到 降價(jià)將成普遍策略

　　對(duì)于樓市近期的“回暖”現(xiàn)象，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所的吳翔華教授認(rèn)為這些成績都不是樓市反彈的征兆，真正能夠預(yù)示市場(chǎng)回暖的現(xiàn)象是二手房交易量的增多，商業(yè)房貸總量的增加和新房銷量的普遍快速上漲。而這三個(gè)現(xiàn)象目前還都不具備。“目前銷售量的增加是低價(jià)盤增多和剛性需求爆發(fā)共同作用的結(jié)果，整體上市場(chǎng)還是處于觀望情緒較重的時(shí)期，”吳教授指出。

　　一位資深房地產(chǎn)人士也認(rèn)為“談拐點(diǎn)為時(shí)尚早”，當(dāng)前淡季不淡的狀況說到底還是在補(bǔ)四、五月份的“缺口”，當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備下手卻由于新政的因素捂緊口袋的買房人，在等了一個(gè)季度之后，看看房價(jià)差不多可以出手了，紛紛出手，所以說這并非“回暖”的預(yù)兆，只是樓市正常的“補(bǔ)倉”。

　　記者也了解到，今年8月南京樓市新盤上市有限，只有22家樓盤新推房源，各樓盤價(jià)格更加可能出現(xiàn)參差不齊的現(xiàn)象。而開發(fā)商普遍將希望寄托在“金九銀十”這兩個(gè)月，樓盤很可能出現(xiàn)扎堆上市，預(yù)計(jì)降價(jià)策略也將會(huì)延續(xù)。

　　據(jù)多家房產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，今年九、十月份的房源供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴行情，據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，下半年南京樓市共有119家樓盤計(jì)劃推出房源，總套數(shù)約3.4萬套，其中九、十兩個(gè)月上市的就占了六七成，到了開發(fā)商之間“拼刺刀”的時(shí)刻了。供應(yīng)放量，再加上下半年調(diào)控政策面不會(huì)有大的改變，上漲的空間將被堵死，指望市場(chǎng)好了去漲價(jià)是很不現(xiàn)實(shí)的，預(yù)計(jì)樓市的價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)持續(xù)，以低價(jià)換銷售將成為開發(fā)企業(yè)普遍采取的銷售策略。屆時(shí)，有可能出現(xiàn)購需兩旺的“理想格局”�！　�實(shí)習(xí)生 朱夢(mèng)瑤 本報(bào)記者 馬祚波 張遙 王燁