樓市陷深度觀望 心理價(jià)差千元買(mǎi)家賣(mài)家斗法

　　樓市調(diào)控出臺(tái)已有數(shù)月，樓市成交日趨淡靜。地產(chǎn)人士表示，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓市預(yù)期不一，彼此心理價(jià)位差距較大，是阻礙成交回升的最大原因。記者以全市30大屋苑為樣本，從合富置業(yè)、中原地產(chǎn)、滿(mǎn)堂紅取得買(mǎi)賣(mài)雙方的期望價(jià)，數(shù)據(jù)顯示，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓價(jià)的期望差距約13%~18%，個(gè)別樓盤(pán)買(mǎi)家和業(yè)主的心理價(jià)差幅度較大，約有30%。不過(guò)需要指出的是，價(jià)差特別大的樓盤(pán)中，小區(qū)有不同樓齡的組團(tuán)或有不同類(lèi)別產(chǎn)品，如樓梯樓、電梯樓，洋房或別墅等，購(gòu)房者宜根據(jù)相似樓房的放盤(pán)價(jià)來(lái)做比較。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，目前樓市陷入深度觀望，但廣州是一個(gè)自住需求旺盛的城市，每天都依然有二手住宅成交，顯示買(mǎi)賣(mài)雙方隨時(shí)都有人在讓步，樓市博弈看似膠著靜止，但實(shí)際上“靜水流深”。從樓市調(diào)控百日的效果來(lái)看，30大二手屋苑的最新成交市價(jià)與4月市價(jià)持平，一半小幅上漲一半微跌，微跌區(qū)域集中在漲幅驚人的越秀和天河及番禺。

　　專(zhuān)家建議：

　　各退一步 兩家得益

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士指出，在市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)不斷會(huì)有業(yè)主或買(mǎi)家在價(jià)格上讓步而取得共識(shí)。由于市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，購(gòu)房者可趁機(jī)多看樓，挑選性?xún)r(jià)比高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)；而業(yè)主心理有強(qiáng)弱，底價(jià)出現(xiàn)的時(shí)間也不一樣，因此不要過(guò)分執(zhí)著于砍價(jià)而錯(cuò)失了“抄底”機(jī)會(huì)。在一些受拆遷影響較明顯地段，部分業(yè)主可能會(huì)因近段時(shí)間拆遷戶(hù)找房的短暫火爆期而“吊高來(lái)賣(mài)”。但需留意拆遷戶(hù)數(shù)量有限，目前選擇的空間也較大，切勿因小利而錯(cuò)失出貨良機(jī)。

　　滿(mǎn)堂紅專(zhuān)業(yè)人士建議，買(mǎi)賣(mài)雙方心理預(yù)期差距不大時(shí)，不妨“一人讓一步”。目前，業(yè)主報(bào)“天價(jià)”現(xiàn)象明顯減少，若是剛性需求買(mǎi)家見(jiàn)到筍盤(pán)不妨入市。隨著一批業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”，優(yōu)質(zhì)售盤(pán)數(shù)量近期有所減少，買(mǎi)家遇到一套高素質(zhì)筍盤(pán)難度加大。一些除個(gè)人原因急售的業(yè)主外，大部分業(yè)主通常也不愿意給予太多議價(jià)空間。對(duì)于業(yè)主則建議參考一下周邊一手價(jià)調(diào)整幅度，順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整自己的心理價(jià)位。

　　中原地產(chǎn)關(guān)經(jīng)宇認(rèn)為，目前是買(mǎi)家入市好時(shí)機(jī)，業(yè)主心態(tài)雖然還比較強(qiáng)，不會(huì)輕易降價(jià)，但“惜售”基本已不存在。在市場(chǎng)好時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)幾臺(tái)客搶一個(gè)單位，業(yè)主把價(jià)格越抬越高的情況。現(xiàn)在入市買(mǎi)家少了，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)減少。買(mǎi)家和業(yè)主商量的余地也大了。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)整期，樓市成交量雖下降，但樓價(jià)降幅并不明顯，反而加強(qiáng)了部分買(mǎi)家入市的信心。一旦政府調(diào)控樓市力度有所放緩，市場(chǎng)需求反彈，屆時(shí)買(mǎi)家置業(yè)選擇可能會(huì)減少。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)：

　　業(yè)主接受5%之內(nèi)的讓價(jià)

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士表示，6月份買(mǎi)賣(mài)雙方仍延續(xù)上月的僵持膠著，放盤(pán)價(jià)雖有所松動(dòng)，大多數(shù)業(yè)主只接受5%以?xún)?nèi)的讓價(jià)，但不少買(mǎi)家的降價(jià)預(yù)期較高，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓價(jià)的差距比較大。

　　從供應(yīng)量看，本月放盤(pán)量基本保持平穩(wěn)，也未見(jiàn)投資客大量降價(jià)拋盤(pán)。有部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，也有部分業(yè)主干脆“退盤(pán)不賣(mài)”。買(mǎi)家的心態(tài)出現(xiàn)了一定程度的分化：部分買(mǎi)家繼續(xù)持幣觀望，有較強(qiáng)的抄底心理，他們大多預(yù)期到年底樓價(jià)會(huì)有實(shí)質(zhì)性下跌，因此還價(jià)“較狠”，高的達(dá)兩至三成；有部分買(mǎi)家則對(duì)后市看不清，普遍有“再等等”的謹(jǐn)慎心態(tài)；還有部分需求較迫切的剛需買(mǎi)家，在觀望一段時(shí)間后，未見(jiàn)樓價(jià)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，終于按捺不住出手入市。有部分首付不足的置業(yè)者則降低面積要求，將原先計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)三房變成購(gòu)買(mǎi)兩房等。