樓市“史上最嚴調控”逼開發(fā)商謀變(2)

　　局變

　　抄底二三線城市大型企業(yè)拿地加速

　　經過之前幾次調控,許多開發(fā)商已經學會了在危機中尋找機會。中國房地產測評中心龍勝平博士分析認為,真正令房地產企業(yè)銷售業(yè)績逆勢增長的,是開發(fā)商們在二三線城市的提前布局。

　　調控以來,房企追逐高價地王的熱情明顯降低,但土地市場依舊暗流涌動。借鑒以往調控經驗,不少開發(fā)商在土地市場逐漸走弱的時候,依然出手爭取自己最中意的地塊。尤其是一些具有國企背景的開發(fā)商,更是積極“抄底”土地市場。

　　僅僅從6月29日到7月1日的這短短3天里,首開股份、北辰實業(yè)、中國鐵建、華僑城等國企開發(fā)商分別以27.3億元、12.56億元、近53億元、37億元在貴陽、北京、廣州、天津等城市拿地,累計斥資超過百億元。而剛剛披露漂亮中報的招商地產,上半年新開工9個項目,建筑面積67萬平方米,擴充土地儲備46萬平方米,使得總儲備超過1000萬平方米。

　　實際上,經過之前幾次調控,許多開發(fā)商已經學會了在危機中尋找機會。中國房地產測評中心龍勝平博士分析認為,真正令房地產企業(yè)銷售業(yè)績逆勢增長的,是開發(fā)商們在二三線城市的提前布局。根據排行榜的統(tǒng)計,一線城市的銷售額占企業(yè)業(yè)績的比例已經從原先的39%下跌至29%,而三、四線城市的市場比重由去年同期的13%,擴展至今年上半年的19%。二線城市的銷售業(yè)績也大幅增加。

　　最典型的莫過于恒大地產,據其內部人士透露,恒大地產在今年前6月業(yè)績能夠創(chuàng)新高,“全國范圍內的85折降價促銷”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三線城市布局,上半年的銷售業(yè)績主要來自沈陽、合肥等地。憑借以二三線城市為主戰(zhàn)場的優(yōu)勢,最近恒大地產甚至高調宣布今年的銷售目標將逆市上調30%以上至400億元。

　　中國房地產測評中心副主任龍勝平表示,國務院副總理李克強近期“推進城鎮(zhèn)化建設”的表態(tài),將成為開發(fā)商們重點發(fā)展二、三、四線城市甚至小城鎮(zhèn)的沖鋒號。

　　在這樣的氛圍下,占據優(yōu)勢地位的大型房地產企業(yè)并購拿地開始加速。恒大地產已多次公開表示,將借機擴大市場份額,推動行業(yè)整合,并表示二三線城市將成為恒大重要的并購區(qū)域。與此同時,萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地的力度,僅5月份兩公司拿地已有12宗。

　　2010年6月,新一輪的行業(yè)洗牌似乎已經悄然展開。2010年6月上半月,諸如SOHO中國、花樣年、世紀星源等一些大企業(yè)趁勢大魚吃小魚,通過并購、增資等收購成熟項目,獲得優(yōu)質地塊,借此進軍當地市場。公開數據顯示,今年5月,屬于房地產業(yè)的并購案達8起,交易金額達2.41億美元,與4月并購相比,數量翻番,在所有行業(yè)中,排名第二。到了6月,僅上半個月房地產企業(yè)并購案已達8宗,達到了5月份整月的數字。

　　而除了并購和轉戰(zhàn)二三線城市,新的市場形勢也讓許多開發(fā)商轉型商業(yè)地產。7月25日,一向從事住宅開發(fā)的中國奧園以1.6億元收購了廣州珠江新城CBD寫字樓物業(yè)。相關報告顯示,萬科已宣布將商業(yè)地產資產比例提升至20%；保利也打算在未來三年內將商業(yè)地產投資額占其全部投資額的比例提升至30%；華潤置地則透露未來商業(yè)地產資產比例與利潤貢獻率將提高至40%。而碧桂園、合生創(chuàng)展、中糧集團、金地集團等開發(fā)商也都紛紛宣布加大商業(yè)地產項目的比重。