樓市調(diào)控需建長效機制 不能半途而廢

　　在做完變相降價、“零成交”等一系列試探性動作之后，部分開發(fā)商對樓市調(diào)控政策放松的期待似乎落了空，一些觀察人士所謂“誤傷經(jīng)濟”的借口也并沒有動搖中央調(diào)控政策的決心。

　　市場各方主體博弈

　　自4月中旬被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”出臺至今，已接近百日，樓市觀望氣氛越來越濃厚，部分一線城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮70%-80%。6月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤成交慘淡，“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區(qū)域”等字眼不斷出現(xiàn)在媒體的報道中。一線城市部分樓盤開始降價，土地市場降溫跡象明顯。

　　國家統(tǒng)計局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來房價首次下降。但就在這個關(guān)口，關(guān)于放松調(diào)控政策的聲音一下子多了起來。

　　從媒體報道內(nèi)容來看，先是部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制，繼而投資客現(xiàn)身說法，揚言只要房價再降10%就出手購買，再接著專家和開發(fā)商表態(tài)，房價下跌幅度不能超過25%，否則對經(jīng)濟影響太大，如果GDP增速低于8%，房地產(chǎn)調(diào)控政策就一定會放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，“誤傷經(jīng)濟”正成為一部分人阻礙執(zhí)行樓市調(diào)控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi)，各方主體對此次樓市調(diào)控多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調(diào)控最終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

　　針對這些亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、國資委12日分別作出回應(yīng)，重申調(diào)控政策延續(xù)性。7月20日，中國銀監(jiān)會主席劉明康再次強調(diào)要堅持調(diào)控力度不放松，確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時，面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示，“一旦放松，房價會強力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會失信于民�！�

　　調(diào)控不能半途而廢

　　近日，上海房地產(chǎn)展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約200家參展房企、近300個參展樓盤相比，此次僅60多家房企、近100個樓盤參展的情況，已形成鮮明對比。同時，購房者希望看到的普遍降價情況并未出現(xiàn)，部分開發(fā)商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平，更多的仍是購房送面積、送家電或是特價房等優(yōu)惠策略。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，樓市調(diào)控的效果最終至少要改變過去形成的兩個預(yù)期：一是房價只漲不跌，二是政策調(diào)控不會到位。正是基于這兩個預(yù)期，以往房價才會越調(diào)越高，目前調(diào)控政策萬不可半途而廢。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，以房價為目標的調(diào)控就像煮餃子，水開了，加點冷水就不開了。但如果不關(guān)火，就只能解決表面問題，以后水還會開。上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長田國強則告訴記者，影響中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的主要癥結(jié)不在于高房價，而在于長效機制的缺乏。

　　多管齊下綜合治理

　　中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認為，中國房地產(chǎn)市場具有典型的“政策市”特征，調(diào)控政策是根據(jù)市場的起伏變化張弛有度的。下半年中央調(diào)控政策是松還是嚴將受到三大要素影響：即銀行對信貸政策的執(zhí)行尺度、地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力度、輿論監(jiān)督的透明程度。預(yù)計下半年調(diào)控方向?qū)⒁约毣�現(xiàn)有政策的深入實施為重點，在促進保障房建設(shè)、增加市場供應(yīng)以及抑制投資投機性需求等層面上實施調(diào)控。

　　交銀國際研究部主管楊青麗表示，目前樓價基本是較高收入人群支撐，另外，平均首付比例較高、貸款抵押率較低、個人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現(xiàn)崩潰的風險。因此，在政府適當調(diào)控之下，延緩房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的出臺時機，中國樓市可在不對經(jīng)濟造成較大傷害的情況下達到調(diào)控目標。

　　上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長田國強認為，解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應(yīng)該從土地流轉(zhuǎn)制度、財政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設(shè)、土地拍賣制度等六大制度建設(shè)方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。(記者 魏宗凱)