中國發(fā)展研究基金會湯敏:像調(diào)控通脹般調(diào)控房價

　　湯敏，男，1953年出生于北京。中國發(fā)展研究基金會副秘書長，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心、武漢大學(xué)、曁南大學(xué)兼職教授，長城金融研究所研究員。

　　1978年，考入武漢大學(xué)數(shù)學(xué)系，畢業(yè) 后 留 校 任 教 ；1984年，美國伊利諾伊大學(xué)香檳分校經(jīng)濟(jì)系博士研究生；1989年，被亞洲開發(fā)銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，負(fù)責(zé)東亞經(jīng)濟(jì)、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作、亞洲債務(wù)、亞洲金融市場方面的研究；2000年，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處副代表；2007年，中國發(fā)展研究基金會副秘書長。

　　中國經(jīng)濟(jì)50人論壇、新浪財經(jīng)和清華經(jīng)管學(xué)院聯(lián)合舉辦的新浪·長安講壇第172期日前召開。50人論壇成員、中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏發(fā)表題為“對房地產(chǎn)還需要調(diào)控什么？”的主題演講。他表示，中國房地產(chǎn)價格在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟(jì)泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長久平穩(wěn)發(fā)展，可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀調(diào)控方式對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

　　中國房地產(chǎn)的泡沫有多大？這個泡沫到底能持續(xù)多久？如果中國的房地產(chǎn)價格還像前段時間那樣增長的話，根據(jù)其它國家的經(jīng)驗，根據(jù)中國自己的經(jīng)驗，房地產(chǎn)泡沫總有一天會破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對整個經(jīng)濟(jì)造成極大的影響。

　　根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù)，中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價格就超過了5000元人民幣，這個速度是非常快的。如果大家對北京市的房地產(chǎn)價格有所了解的話，就知道北京房價的上漲速度之快，上漲數(shù)字之大。湯敏說，“不久前我到韓國，發(fā)現(xiàn)韓國首都首爾的房子價格相當(dāng)高，當(dāng)?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國很多年輕人都表示，現(xiàn)在必須推遲結(jié)婚，甚至不結(jié)婚了，因為買不起房子。然而我看到當(dāng)?shù)氐膱蠹堄幸粋�對比，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個貴？結(jié)果是北京的房 子 比 首 爾 的 還 貴 。 中 國 的 人 均G D P是3000美元多一些，韓國現(xiàn)在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應(yīng)該說中國尤其是北京現(xiàn)在這個房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了老百姓的承受能力。”

　　可以做一個計算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個人買了這里的房子，比如說是個三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經(jīng)達(dá)到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負(fù)債在美國就定義為次級債。大家知道，這次美國的金融危機(jī)，最早就是從次級債開始的。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)價格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價格下降。對市場上認(rèn)為房地產(chǎn)價格還要繼續(xù)上漲的觀點，中國的網(wǎng)民們給出了很強(qiáng)烈的批評。

　　但是，湯敏說，房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬戶，而且牽涉到國民經(jīng)濟(jì)的多個領(lǐng)域、多個行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，它一旦出問題，就會影響整個產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國的國民經(jīng)濟(jì)里占的比例非常高，再加上有幾十個產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關(guān)系，所以它發(fā)展的好壞會影響到整個經(jīng)濟(jì)。并且，在中國還有一個很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價格有很大的關(guān)系。我們 的 城 市 在 快 速 地 擴(kuò)建，很多基礎(chǔ)設(shè)施要建，這些資金從哪里來？一部分當(dāng)然通過稅收，但是還有相當(dāng)一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個計算，說基礎(chǔ)設(shè)施投入里政府占33 .9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌占27 .7%。這里面的政府投資部分，很大是來自賣地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的；一部分企業(yè)的自籌資金，是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的，其實也是通過土地抵押得來的。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。

　　房價能否降下來？

　　當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷推高時，國務(wù)院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場。各地也采取了各種非常強(qiáng)硬的措施，這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市，出了個北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強(qiáng)硬的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你。

　　這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產(chǎn)的價格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進(jìn)行價格調(diào)整，而且這個調(diào)整還在進(jìn)行中。另外一個馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。

　　現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢，所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象，因為房地產(chǎn)項目不肯降價，但是買房者在這個價格上又不愿意買。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價格飛漲的問題，或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象？應(yīng)該說這種可能性是存在的。

　　過去幾年里，對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說的，很多房產(chǎn)項目的價格是越調(diào)越高。為什么呢？一個當(dāng)然是調(diào)控的力度不夠。另外一個，湯敏認(rèn)為，就是調(diào)控缺乏一個清晰的目標(biāo)，也缺乏一個清晰的指標(biāo)。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調(diào)控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調(diào)控還有一個問題，就是缺乏問責(zé)制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對房地產(chǎn)的調(diào)控在很長時間里不是特別有效。

　　已經(jīng)出臺的這些政策，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的，但是這個效果能持續(xù)多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調(diào)控會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn)，現(xiàn)在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長，是一個很大的問題。

　　從各國的經(jīng)驗看來，房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生大的泡沫，進(jìn)而把整個國民經(jīng)濟(jì)拖垮。從周邊國家來看，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個世紀(jì)70年代開始，日本的房地產(chǎn)價格就一直在上漲，一直漲到1991年。當(dāng)時日本的房價非常高，股市也非常好，人們認(rèn)為日本是個島國，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候，如果把東京的土地按照當(dāng)時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候，整個日本經(jīng)濟(jì)崩盤，股市下降，房價也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產(chǎn)價格還沒有回到1991年的價格，日本經(jīng)濟(jì)更是從此進(jìn)入到了一個低速增長的過程。

　　再看亞洲其它國家和地區(qū)，像韓國、香港特別行政區(qū)，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機(jī)時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟(jì)泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機(jī)，前段時間的迪拜，這段時間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。

　　從東亞經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個原因：一個是東亞經(jīng)濟(jì)成長非常快；第二個，亞洲房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣特別濃。所以作為中國來說，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進(jìn)而造成大的崩盤，引發(fā)經(jīng)濟(jì)大的震蕩，就變得格外重要。

　　建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制

　　現(xiàn)在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個想法，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價。

　　他說，調(diào)控通貨膨脹，首先是有一個非常明確的、非常權(quán)威的物價指數(shù)——— C PI；第二個，對物價指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo)。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說如果C PI超過了3%，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實行。第三個，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。

　　湯敏認(rèn)為，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式，我們對房價也應(yīng)該有一個大的目標(biāo)。首先，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo)。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進(jìn)行調(diào)控。

　　怎樣建立量化管理目標(biāo)呢？就要建立兩個核心指數(shù)。一個指數(shù)叫城市基本房價指數(shù)。中國現(xiàn)在的房價指數(shù)，建設(shè)部出一套，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調(diào)控非常困難。因此應(yīng)該要有一個權(quán)威指數(shù)。在這個指數(shù)里，應(yīng)該把市場被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調(diào)控目標(biāo)跟這些無關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房價。

　　湯敏表示，這個基本房價應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的。這種房價指數(shù)應(yīng)該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒，可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進(jìn)來，就可以做出來。這個指數(shù)不但應(yīng)該有全國性的，也應(yīng)該有地區(qū)性的。

　　有了基本房價后，還應(yīng)該有一個基本房價變化容忍度指標(biāo)，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度，就要采取各種各樣的政策。當(dāng)然，這個容忍度是多少，也要認(rèn)真研究，可能每年都有所不同，但大體上應(yīng)該差不多。湯敏個人認(rèn)為，這個數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標(biāo)后，何時對房價進(jìn)行干預(yù)全社會都會很清楚。

　　除了有上限之外，還需要有一個下限，因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤。對于買方來說，當(dāng)然房地產(chǎn)價格跌得越多越好，但問題是在短時間內(nèi)價格跌得過猛，對整個經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點跌，跌的時間長一點 。 比 如 說 很 多 買 房 者 的 首 付 是20%，如果房價跌過20%，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。

　　有了上限、下限以后，如果基本房價在這個區(qū)間里波動，政府就認(rèn)為這是一個比較正常的市場，不去干預(yù)。一旦超過了這個限制，可能就要啟動各種各樣的調(diào)控機(jī)制，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策。而且這個調(diào)整，如果是全國性的出現(xiàn)房價上漲，就應(yīng)該出全國性的政策。如果是地區(qū)性的，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策。