樓市“二次調(diào)控”尚早 房價若不降房產(chǎn)稅來助

　　-本期嘉賓

　　印堃華 上海財經(jīng)大學教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長

　　尹伯成 復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任

　　薛建雄 中國房產(chǎn)信息集團分析師

　　崔新生 北京理工大學教授

　　編者按：

　　樓市在史上最嚴調(diào)控政策下，似乎有了一定的抗性，久久維持量跌價滯。這也使得市場內(nèi)流淌著濃濃的“賭博”意味，賭調(diào)控政策不長久亦或者是樓市將迎來新一輪反彈。

　　正因為此，來自政策面的一點風吹草動都會被無限放大。7月初，市場風傳相關(guān)部委已開始積極準備新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并將在第三季度發(fā)布。而土地出讓金再提一成則成為輿論“嗅出”樓市再調(diào)控的最好憑證。就在“再調(diào)控”論幾乎板上釘釘時，住建部政策研究中心副主任王玨林予以否認，表示并不存在第二波樓市調(diào)控的說法。這一系列的波折，使“二次調(diào)控”論無疾而終。

　　樓市量跌價滯 調(diào)控尚未成功

　　第27屆上海房交會正式落下帷幕，其間開發(fā)商依然只是在“小打小鬧”地進行促銷，購房者仍處觀望。開發(fā)商在如今“賣不到好價格”的情況下，只參加展會，不推新的房源

　　號稱史上最嚴樓市調(diào)控政策——新“國十條”正式實施已然過去三個月，除了在資本市場上，敏感的房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一輪又一輪的下跌外，真實市場中，樓市量跌價略有松動的總體格局并未有真正改觀。

　　上海市場上，冷清的樓市并未改變房地產(chǎn)開發(fā)商的強勢地位。昨日，第27屆上海房交會正式落下帷幕，其間開發(fā)商依然只是在“小打小鬧”地進行促銷，購房者仍處觀望。開發(fā)商在如今“賣不到好價格”的情況下，只參加展會，不推新的房源。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，上周舉辦的展會只有4個樓盤共1251套房源推出，總面積為11.9萬平方米，與去年不可同日而語。

　　“可見，目前絕大多數(shù)開發(fā)商的資金并不緊張，反而因為去年銷售太多房源導致目前存貨不足而‘捂盤惜售’。”對于上海地區(qū)的市場行情，中房信分析師薛建雄如是說。受供應(yīng)低迷影響，近期樓市成交量仍在低位徘徊。中房信統(tǒng)計顯示，上周商品住宅成交了7.85萬平方米，而前周更是只有6.17萬平方米。

　　“從目前行情看，雖然保利、綠地、復地等少數(shù)開發(fā)商仍舉降價大旗，但過去兩個多月，并無更多開發(fā)商跟進降價�！毖�建雄指出，這似乎預(yù)示著本輪房價又將“假摔”。薛建雄還認為，短期之內(nèi)開發(fā)商的銷售回款因調(diào)控而大幅萎縮，不過對于絕大多數(shù)中小開發(fā)商來說，現(xiàn)在還談不上降價，因為地產(chǎn)大佬短期之內(nèi)不會遇到資金壓力的問題，“既然沒有了資金壓力，短期內(nèi)就沒必要再次降價了，預(yù)計7月和8月的上海樓市仍將呈膠著狀態(tài)。”

　　而在深圳市場上，根據(jù)央視的調(diào)查報道，樓價事實上并未出現(xiàn)實質(zhì)性松動，許多開發(fā)商只是在表面上打著降價旗號。不過，有數(shù)據(jù)卻顯示，從上周成交情況看，深圳一手房市場共成交415套，與前周相比有較大幅度的增長，環(huán)比大增26.5%；成交均價為17607元/平米，與前周相比繼續(xù)微幅下跌，環(huán)比下跌2.1%；二手房市場上周共成交2064套，與前周相比連續(xù)4周呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢，環(huán)比增長達16.7%。

　　經(jīng)濟增速趨緩 調(diào)控陷入“兩難”

　　如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩，可能會對相關(guān)的上下游行業(yè)產(chǎn)生不同程度的負面影響。但如果不調(diào)整，各方面就無法交待，政府政策的公信力也無法保證，更無法“取信于民”

　　“在某種程度上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)綁架了地方政府，尤其在今年經(jīng)濟發(fā)展還存在不確定性因素的情況下�！弊蛉�，上海復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認為，在這種情況下，為了保證地方政府等各方面收益，房地產(chǎn)調(diào)控政策很可能會出現(xiàn)這樣的情況：房價如果不再像去年那樣非理性上漲，調(diào)控力度就很可能適可而止了，“或許，在部分人看來，調(diào)控效果就已經(jīng)達到了”。

　　尹伯成進而指出，現(xiàn)在開發(fā)商心里也有著自己的“小算盤”，“因為，他們知道，成交量不斷萎縮乃至房價下跌，首先害怕的就是地方政府，因為這會造成地方政府稅收收入、轉(zhuǎn)讓土地收入的下降。而銀行方面，也會因成交萎縮、房價下跌受到影響。可以說，現(xiàn)在形成了這樣的格局：中央政府希望調(diào)控真正產(chǎn)生效果，但地方政府、開發(fā)商乃至銀行業(yè)都不希望樓價下降”。

　　事實上，在更多的人士看來，房地產(chǎn)市場正面臨著“兩難”的問題。正如國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前所說，“如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩，可能會對相關(guān)的上下游行業(yè)產(chǎn)生不同程度的負面影響。而關(guān)鍵在于，目前我國仍處于危機時期，還在尋找經(jīng)濟增長新動力。但如果不調(diào)整，各方面就無法交待，政府政策的公信力也無法保證，更無法‘取信于民’�！�

　　那又如何走出“兩難”局面呢？巴曙松給出的答案是“等”。“首先，今年新‘國十條’產(chǎn)生的緊縮效應(yīng)還需要時間；其次，從去年1月至8月，土地新開工面積等連續(xù)地負增長，市場上供應(yīng)有限。不過，我認為，今年第四季度至明年第一季度，房地產(chǎn)供應(yīng)將有大規(guī)模增長，保障房等也將大規(guī)�？⒐ぃ�這或?qū)⒕徑庖欢ǖ墓┙o壓力。”

　　當然，現(xiàn)在稍感欣慰的是，針對媒體報道的“房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等說法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會等均已經(jīng)表示，將堅持貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。此外，國資委也已經(jīng)否認了“授意房地產(chǎn)央企擴張拿地”的說法。

　　“二次調(diào)控”尚早 真正落實為宜

　　從現(xiàn)狀看，很多地方政府，比如上海，就在貫徹實施具體的細則上并不怎么積極，而更多的地方政府則是態(tài)度曖昧。所以，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是執(zhí)行力度，這也是國家相關(guān)部門最需要注意的地方

　　尹伯成：其實，現(xiàn)在并不是討論國內(nèi)樓市是否需要進行“二次調(diào)控”的時機。因為，樓市調(diào)控政策未能真正起作用的最關(guān)鍵原因在于，目前的新“國十條”似乎還沒有在地方政府得到全部地、徹底地貫徹及實施。從現(xiàn)狀看，很多地方政府，比如上海，就在貫徹實施具體的細則上并不怎么積極，而更多的地方政府則是態(tài)度曖昧。再這樣下去，這可能會改變此前出臺嚴厲調(diào)控樓市政策的相關(guān)省市的積極態(tài)度。同時，打個不恰當?shù)谋确�，現(xiàn)在的信貸政策(如此前第三套放貸松動的傳聞)還未得到真正地貫徹，何來對新“國十條”政策的堅定態(tài)度？所以，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是執(zhí)行力度，這也是國家相關(guān)部門最需要注意的地方。

　　崔新生：直白地說，再這樣下去，調(diào)控的效果可能還是不會很大，還會遇到地方官僚勢力及利益集團的阻撓。再說，現(xiàn)在都是運動式的調(diào)控，并不能算為真正意義上精確地調(diào)控。從根本上看，現(xiàn)在的問題在制度設(shè)計或體制上的不合理，甚至這么多年來根本沒有突破。一是社會游資在房地產(chǎn)市場的投資沖動無法改變，二是地方政府依靠土地獲取大量受益的沖動沒有改變，即外界所說的土地財政政策。如果不能在這方面進行強有力地改革，即使再出臺第二套、第三套政策，效果或許都還是有限的。

　　薛建雄：從目前的成交量下降的行情看，實在沒有必要進行“二次調(diào)控”。但由于成交量持續(xù)低迷，在樓市傳統(tǒng)金九銀十行情的帶動下，9月和10月的樓市需求可能會迎來大爆發(fā)，屆時就需要相關(guān)部門具體斟酌了。

　　印堃華：從宏觀經(jīng)濟層面看，現(xiàn)在的樓市不用進行二次調(diào)控。因為，上半年的相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)剛剛出來，誰都“吃不準”第三季度和第四季度的經(jīng)濟運行情況。從可能的情況看，未來通貨膨脹可能性會下降，倒是通貨緊縮可能性將上升，因此在相關(guān)政策上，國家將會更慎重考慮。

　　房價若不降 房產(chǎn)稅來助

　　需要指出的是，現(xiàn)在4月以來積壓下來的購買力及對人民幣升值的預(yù)期，為9月和10月份樓市的大爆發(fā)埋下了種子，屆時如果需要二次調(diào)控，很可能要通過正式征收房價稅來進行調(diào)整。

　　薛建雄：如果還要采取措施的話，還是要從監(jiān)管角度著手。主要是通過土地監(jiān)管和銷售監(jiān)管來實現(xiàn)。目前的成交量之所以低迷，很大因素是開發(fā)商捂盤所致，如果通過監(jiān)管讓開發(fā)商的開工量上來，樓價就可能會有序地下跌，新“國十條”政策自然就會產(chǎn)生效果了。

　　需要指出的是，從4月以來積壓下來的購買力及對人民幣升值的預(yù)期，為9月和10月份樓市的大爆發(fā)埋下了種子，屆時如果需要二次調(diào)控，很可能要通過正式征收房產(chǎn)稅來進行調(diào)整。

　　尹伯成：如果還要采取新措施的話，可以從以下幾個方面著手。首先是住房保有稅，但這在短期內(nèi)，甚至一兩年內(nèi)出臺的可能性已經(jīng)越來越小了。其次，中央政府可以下達進一步地督促措施，比如，對地方政府出臺實施細則效果的評估，對沒有出臺實施細則的城市進行更嚴厲的監(jiān)督等。再次，對開發(fā)商在市場上的捂盤、捂地行為進行嚴厲的打擊，并真正得到落實。最后，國家相關(guān)部門還可以派檢查團赴兩三個對市場影響較大的城市，進行考察和調(diào)研。值得一提的是，國務(wù)院等相關(guān)部門應(yīng)下定決心，不要被相關(guān)利益集團所阻撓。在盡可能保證經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的同時，摒棄GDP第一位的思想，并真正為普通民眾所著想。

　　崔新生：從宏觀高度上說，現(xiàn)在需要改變的是中央和地方財權(quán)沖突的問題。也就是說，要實現(xiàn)土地收益的全民共享，而不能為少數(shù)利益集團所享有。解決這個問題的辦法是，建立中央土地儲備基金，增強財務(wù)轉(zhuǎn)移能力，同時也可消化一定程度的社會游資，進而實現(xiàn)真正的共同享有。

　　印堃華：目前，國家的收入來源一是稅收，二是房地產(chǎn)。如果房價下跌，政府收入就相應(yīng)減少。更重要的是，人人都說房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，但在我看來，事實并非如此。以上海為例，假設(shè)2.5萬元/每平方米，國家稅收就要占用其中的30%至40%，然后還要加上開發(fā)、裝修等成本，最后真正留下來的僅為10%的收益。因而，要控制房價，需要從土地和稅收控制著手。

　　- 本報見習記者 黃燁 實習生 金寒草